나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14092 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제12층 제1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산감정 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물, 오피스텔, 소규모 아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재한 상업 및 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선, 5호선 '까치산역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층, 지상 12층 건 내 제12층 제1202호 (사용승인일: 2021.07.23), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: PVC 창호 등.

이용상태

오피스텔(공부상 용도)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 소화전설비, 화재경보설비, 스프 링클러설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만 )(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로일부포함), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 일련번호 2, 3 공히; 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지 거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20. ~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14092 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 나OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제12층 제1202호

용도: 오피스텔

건물 총 층수: 12층 (지하 1층, 지상 12층)

해당 층수: 12층

사용승인일: 2021년 07월 23일

건축구조: 철근콘크리트구조 평지붕

건축물 면적:

- 건물면적 (전용면적): 27.63㎡ (약 8.36평)

- 토지면적 (대지권): 8.25㎡ (약 2.49평)

- 총 건물 대지 면적: 348.63㎡ (약 105.4평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 270,000,000원

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 주상복합건물, 오피스텔, 소규모 아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재한 상업 및 주거지대로 이루어져 있어 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역'이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

본건 건물 북측으로는 노폭 약 6m 내외, 서측으로는 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 일부 토지는 건축법상 도로에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 거래 시 허가를 받아야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 계양세무서장의 압류(2023.03.16.)입니다.

소유권 이전 및 신탁 등기가 다수 확인되며, 현재 본 경매 사건은 채권자 나희원(보증금 283,000,000원)이 신청한 강제경매(2025.12.24. 접수)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 나 (본명: 나희원)

보증금: 283,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 24일

확정일자: 2021년 11월 24일

배당신고일자: 2025년 12월 01일

대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

* 선순위 임차인 존재: 나 임차인은 전입일 및 확정일이 2021년 11월 24일로, 현재 건물 등기부상 을구 1번에 주택임차권(283,000,000원)으로 등기되어 있으며, '인수' 사항으로 표시됩니다. 이는 해당 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

* 대항력 및 선순위임차권: 해당 임차인은 대항력과 선순위 임차권을 가지고 있어, 낙찰 후에도 임대차 관계를 유지할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 등기와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 임대차보증금 283,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 상업 및 주거 혼합 지역

본건이 위치한 화곡동 일대는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집한 복합적인 상업 및 주거지역입니다. 이는 다양한 생활 편의시설 접근성이 좋다는 장점을 가집니다.

4.2. 인근 시설

* 관공서: 화곡1동주민센터가 인근에 소재합니다.

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역이 비교적 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 마곡지구 등 주요 업무지구로의 접근성도 양호합니다.

* 주변 환경: 검색 결과 상, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 보호지구 및 진입표면구역이 지정되어 있어, 이는 지역 개발이나 건축 시 일부 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 편의 시설

주변에 다양한 근린생활시설이 혼재해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 마트(이마트에브리데이, 홈플러스익스프레스)가 가까운 거리에 위치해 있습니다.

5.2. 건물 편의 시설

건축물 정보에 따르면, 본 건물은 개별난방, 위생 및 급배수 시설, 소화전, 화재경보, 스프링클러, 승강기, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다. 2021년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

5.3. 교통 인프라

까치산역(2, 5호선)이 근거리에 있어 강남 및 도심 지역으로의 출퇴근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 나 씨의 보증금 283,000,000원 인수 가능성입니다. 감정가(270,000,000원)보다 임차인 보증금이 더 높다는 점은 배당을 통한 전액 변제가 어려울 수 있음을 시사합니다. 따라서 낙찰 후에도 보증금 인수 부담이 발생할 수 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 토지 이용 계획상 제한

본건은 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 이용 또는 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축급 오피스텔로, 까치산역을 이용할 수 있는 역세권에 위치하며 주변 생활 편의시설 접근성이 양호하다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 가장 핵심적인 고려 사항은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재와 그 보증금(283,000,000원) 인수 가능성입니다. 이는 본 물건의 실제 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다. 감정가보다 높은 임차 보증금으로 인해 배당으로 보증금 전액을 회수하기 어렵다고 판단되며, 낙찰자는 이 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 투자 시 이 부분을 반드시 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 최신 건물이므로 초기 관리비 부담이 적고 사용 편의성이 높습니다.

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지역 내 시세: 화곡동 일대는 꾸준한 수요를 바탕으로 오피스텔 시세가 안정적으로 유지되고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 270,000,000원입니다.

그러나 권리 분석 결과, 대항력 있는 선순위 임차인 나 씨의 보증금 283,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높습니다.

최근 유사한 면적(약 8.36평)의 화곡동 오피스텔 실거래가 분석 결과, 시세는 2억 3천 5백만원 ~ 2억 4천 5백만원 선으로 파악됩니다.

이 점을 고려할 때, 보증금 인수 금액(283,000,000원)이 현재 시세 및 감정가를 초과하는 상황입니다.

현 시세(약 2억 4천만원)에서 인수해야 할 보증금(283,000,000원)을 제외하면, 추가 투입 금액이 마이너스가 되는 상황이므로, 보증금 인수 조건 하에서는 본 물건의 경매 참여는 신중해야 합니다.

따라서, 보증금 인수 금액을 고려하여 낙찰 받을 경우, 실질적인 투자 가치를 고려한 예상 입찰가는 현 시세에서 보증금 인수액을 차감한 금액 이하로 책정되어야 합니다.

이러한 점을 감안할 때, 보증금 283,000,000원을 인수하는 조건으로 신중하게 접근할 경우, 약 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 이하 에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시세 대비 상당한 가격 하락이 전제되어야 합니다. (이는 시세 2억 4천만원에서 보증금 2억 8천 3백만원을 제외한 금액의 의미이며, 실제 시세보다 낮은 가격으로 낙찰되어야만 투자 가치가 있을 수 있습니다.)

안전한 투자를 위해서는 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인과 함께, 입찰가 산정 시 반드시 임차인과의 협의 및 법률 전문가의 자문을 구하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.