나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104691 [1] 서울특별시 강남구 도곡동 948-30 아크로파크2차주건축물 1동 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2026.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 도곡동 소재 "은광여자고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 3호선 및 신분당선 "양재역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제204호로, (사용승인일:2016.03.08.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (이용상황 및 내부구조는 후첨"내부구조도"참고)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지대에 위치하는 자체 지반 평탄화된 사다리형 토지로 공동주택(다세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104691 (1)

* 소재지: 서울특별시 강남구 도곡동 948-30 아크로파크2차주건축물 1동 2층204호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 340,000,000원

* 토지면적: 15.04㎡ (약 4.55평)

* 토지지분: 15.04㎡ (약 4.55평)

* 건물면적: 23.57㎡ (약 7.13평)

* 건물지분: 23.57㎡ (약 7.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강남구 도곡동 소재 "은광여자고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 및 신분당선 "양재역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 중 제2층 제204호이며, 사용승인일은 2016년 3월 8일입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 경사지대에 위치하나 자체 지반은 평탄화된 사다리형 토지로, 현재 공동주택(다세대) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 일정 기간 동안 외국인 등 특정 대상 및 아파트 용도에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OO

* 주요 권리사항:

* 선순위임차권, 대항력 있는 임차인, 공동담보 물건입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2025년 1월 16일 접수된 신용보증기금의 가압류(갑5)입니다.

* 매각으로 인하여 소멸될 권리: 신용보증기금 가압류(갑5), 주식회사우리카드 가압류(갑6), 주종범의 강제경매(갑7) 등 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리): 을구 7번 주택임차권(주종범)은 보증금 전액을 배당받지 못하면 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-24

* 확정일자: 2023-01-27

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당받지 못하는 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. (제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 문구는 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 조항과 상충되므로, 실제 인수 금액은 반드시 확인이 필요합니다.)

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차인의 보증금 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다. 본 건의 경우, 임차인 주 의 보증금 2억 5천만원은 배당받지 못할 시 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 현황: 본건은 2016년 3월 8일 사용 승인된 "아크로파크2차" 주건축물 1동 2층 204호에 위치한 다세대주택입니다.

* 최근 거래 사례 분석:

* 2026년 3월, 도곡동 948-8번지 소재 "리버풀하우스"(2015년 건축, 29.92㎡, 2층)가 498,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 도곡동 947-29번지 소재 "도곡BuildTogetherYM"(2014년 건축, 30.67㎡, 3층)이 370,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 도곡동 516-3번지 소재 "선경빌라"(1987년 건축, 130.95㎡, 2층)가 160,000,000원에 거래되었으나, 이는 연립주택으로 본건과 직접 비교하기에는 면적 및 형태 차이가 큽니다.

* 시세 추정:

* 본건의 전용면적은 23.57㎡ (약 7.13평)입니다.

* 비교 대상 다세대주택의 최근 실거래가(29.92㎡ 약 4.98억원, 30.67㎡ 약 3.7억원)를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 3억 5천만원에서 4억 2천만원 사이로 추정됩니다.

* 다만, 최근 거래 사례 간 시세 편차가 크므로, 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "은광여자고등학교" 서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육 환경: 인근에 "은광여자고등학교"가 있으며, "상대보호구역"으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적입니다.

* 교통 편의: 지하철 3호선 및 신분당선 "양재역"을 이용할 수 있고, 다수의 버스 노선이 운행되어 도심 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

* 주거 쾌적성: 다세대주택 밀집 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차보증금 인수: 대항력 있는 임차인 주 에게 250,000,000원의 보증금이 있으며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 상당한 금액의 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 토지거래허가구역 지정: 본건 토지는 특정 기간 동안 아파트 용도에 한정하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 영향을 줄 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.1.~2026.12.31. 등)

* 내부 상태 미확인: 이용상태 및 내부 구조에 대한 상세 정보는 후첨 자료를 참고해야 하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가는 340,000,000원이지만, 최근 유사 면적 다세대주택의 실거래가가 370,000,000원에서 498,000,000원까지 형성되어 있어, 실제 시장 가치와 감정가 간의 차이를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 도곡동 양재역 역세권에 위치한 2016년식 신축 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 5천만원 전액 인수 가능성이라는 큰 리스크를 내포하고 있어, 이에 대한 철저한 분석과 대비가 필수적입니다. 주변 시세는 본건의 감정가와 유사하거나 상회하는 수준이나, 임차보증금 인수 비용을 고려할 때 투자 수익률 산정에 신중해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 강남구 역세권 입지: 지하철 3호선 및 신분당선 양재역 접근성이 뛰어나 강남권 생활의 편리함을 누릴 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 상태가 양호하여 추가적인 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 23.57㎡의 전용면적은 1인 가구 또는 소액 투자용으로 적합할 수 있습니다.

* 시세 상승 잠재력: 강남 지역의 지속적인 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산합니다. 본건의 경우, 대항력 있는 임차인(주 )의 보증금 250,000,000원이 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 주변 시세 분석 결과, 본건의 적정 시장 가치는 약 400,000,000원으로 추정됩니다. 이를 바탕으로, ‘인수 보증금’을 제외한 예상 최대 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

예상 최대 입찰가 = (적정 시장 가치) - (인수 보증금)

예상 최대 입찰가 = 400,000,000원 - 250,000,000원 = 150,000,000원.

따라서, 본건에 대한 합리적인 입찰가는 150,000,000원 내외로 고려될 수 있습니다. 이는 임차보증금 인수 부담을 고려한 최대 금액이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 배당률 등 변수를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 물건은 보증금 인수라는 높은 리스크를 동반하므로, 투자 결정 시 전문가와 상의하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.