나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104696 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1711-4 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '인헌동주민센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 진, 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 "낙성대역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제1층 제101호로서, 사용승인일: 1996.08.29 외 벽: 치장벽돌 마감 등, 내 벽: 벽지 도배 마감 등, 창 호: 샷시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 토지로서, [주거용] 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 세각(가)의 포장도로와 각각 접하고있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104696 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1711-4 (남부순환로246다길 7)

용도: 다세대주택

감정가: 285,000,000원

토지면적: 204.20㎡ (약 61.77평)

토지지분: 20.42㎡ (약 6.18평)

건물면적: 52.44㎡ (약 15.86평)

건물지분: 52.44㎡ (약 15.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (HF W353C 유동화전문유한회사)

특이사항: 유동화물건, 대지권미등기, 대항력있는임차인

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

인헌동주민센터 남서측 인근에 자리하고 있으며, 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 낙성대역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2009년 4월 28일 접수된 우리은행의 근저당권입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2006년 3월 27일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자(2006-03-27)가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원인 특수한 상황이므로, 실제 명도 및 권리관계에 대한 철저한 추가 확인이 필요합니다.

등기부 현황:

* 토지 등기부상 소유권 변동 및 근저당, 임의경매 내역이 확인됩니다. 을1 근저당(우리은행, 92,400,000원)이 말소기준권리이며, 이후 권리들은 경매로 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부상에도 동일한 근저당과 임의경매 내역이 확인됩니다.

* 총 등기부채권액은 92,400,000원입니다.

인수 보증금 합계: 0원

본 경매물건은 대항력 있는 임차인이 있으나, 인수 보증금이 0원이므로 명도 및 권리인수에 대한 금전적 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인과의 명도 협의는 별도로 진행되어야 합니다.

대지권미등기: 본건 건물은 대지권이 미등기 상태로, 추후 매수인이 직접 대지권 등기 절차를 진행해야 할 수 있으며, 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울의 대표적인 주거지역인 관악구 봉천동에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 또한, 소규모 근린생활시설들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 낙성대역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변 상권 및 인헌동주민센터 등 공공시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 조 는 2006년부터 거주하였으며 대항력이 있어, 경매 후에도 임대차 관계가 유지될 수 있습니다. 보증금 및 차임이 0원이라는 특수한 상황으로 인해, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 법적 절차나 협의가 필요할 수 있습니다.

* 대지권 미등기: 본건 건물의 대지권이 등기부에 설정되지 않아, 향후 매수인이 대지권 등기 절차를 이행해야 하는 번거로움과 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 연식: 1996년 사용승인된 건물로, 건축된 지 약 30년이 경과하여 리모델링 또는 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 우수한 교통 환경과 주거지로서의 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재, 대지권 미등기, 건물 연식 등 명확한 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히, 임차인의 보증금 및 차임이 0원이라는 점은 일반적인 경매 물건과 다른 특수성을 가지므로, 해당 임차인의 권리관계 및 명도 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 해결 방안을 모색할 수 있다면, 감정가 대비 시장 가치에 대한 잠재적 메리트를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낙성대역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건은 장기적인 가치 상승 가능성을 시사합니다.

* 임차인의 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 인수해야 할 보증금이 없어 금전적 부담은 없습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 이를 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인(조 )과 대지권 미등기라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 보증금 0원의 임차인이 실제 거주 중이며, 이에 따른 명도 과정의 난이도가 예상됩니다. 또한, 대지권 미등기 해소를 위한 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

제시된 감정가는 285,000,000원이나, 최근 주변 시세(JSON 분석 결과, 면적 및 연식에 따라 2.83억 ~ 5.4억 수준의 매매가 형성)와 본 물건의 리스크를 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰은 신중해야 합니다.

리스크 해소 비용 및 명도 관련 제반 비용을 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 약 70~80% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

최종 입찰가는 임차인 명도 가능성, 대지권 등기 절차의 구체적 비용 등 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.