나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104617 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1675-10 지에스타워주건축물제1동 지상6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '교대역' 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(2호선 및 3호선 : 교대역)이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 양호시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상12층 건물내 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2022.01.21) 외벽: 석재 마감 등 내벽: -, 창호: 알루미늄샷시창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중이며, 내부구조 및 이용상황은 후첨 '내부구조도' 참조바람. ※ 본건 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부이용상황을 확인하지 못하였는 바, 내부구획 및 이용상황 등은 건축물대장상 건축물 현황도를 기준으로 표기하였으니 경매진행시 재확인바람.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 7-8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104617 (1)

* 소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1675-10, 지에스타워 주건축물제1동 지상6층601호

* 건물명: 지에스타워

* 도로명 주소: 서울특별시 서초구 서초대로58길 18 (서초동)

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

* 사용승인일: 2022년 1월 21일

* 건축 규모: 지하 2층 / 지상 12층

* 감정가: 271,000,000원

* 토지면적: 3.36㎡ (약 1.02평)

* 토지지분: 3.358㎡ (약 1.02평)

* 건물면적: 12.56㎡ (약 3.80평)

* 전용면적: 12.56㎡ (약 3.80평)

* 분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않음

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '교대역' 남동측 인근에 위치하고 있음.

* 주위는 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 주변 환경은 일반적인 도심 상업 및 주거 지역과 유사한 수준으로 보통임.

2.2. 교통상황

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철(2호선, 3호선) 교대역이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호함.

* 교대역까지 도보 약 5분 거리에 위치함.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 토지는 대체로 사다리형으로, 아파트 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중임.

* 본건 남측 및 동측으로 노폭 약 7-8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 등기부채권 총액: 1,640,000,000원

* 말소기준권리: 을1 (오에스비저축은행 근저당권, 2023-07-25 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상 없음 (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'으로 기재되었으나, 등기부 요약 상 지상권 등기는 확인되지 않음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김영희

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자/확정일자: 2025년 1월 13일

* 배당신고일자: 2026년 1월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김 은 대항력이 없어 인수 대상 보증금이 없음.

3.3. 인수 보증금 합계

* 0원

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

* 본건이 위치한 지역은 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있음.

* 교대역 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 다양한 상업 및 업무 활동이 이루어지고 있음.

* 인근에 다수의 오피스텔 및 아파트 단지가 있어 배후 수요가 존재하며, 근린생활시설로서의 잠재력도 보유하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

* 지하철 2호선 및 3호선 교대역이 도보 5분 거리에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어남.

* 주변에 다양한 편의시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

* 건축물대장 상 용도는 공동주택(아파트)이나, 근린생활시설도 함께 포함되어 있어 주거 외 상업적 활용 가능성도 있음.

* 신축 건물(2022년 사용승인)로 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당함.

* 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 향후 부동산 거래 시 외국인, 특정 건축물 용도 등에 대한 제한이 발생할 수 있음 (지정 기간: 2025.8.26.~2026.12.31.).

6.2. 건물 상태 및 특이사항

* 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 이용상황을 확인하지 못했으며, 건축물대장상 현황도를 기준으로 표기되었으므로 경매 진행 시 재확인이 필요함.

* 유동화 물건으로, 관련 금융 구조에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

6.3. 기타

* 임대관계가 미상으로, 현 소유자 또는 점유자에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 서초구 핵심 입지에 위치한 신축 아파트(주상복합)로, 교대역 초역세권이라는 뛰어난 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있다는 장점이 있습니다.

* 건축된 지 얼마 되지 않아 건물 자체의 컨디션은 양호할 것으로 예상됩니다.

* 다만, 전용면적 12.56㎡(약 3.80평)으로 매우 작은 소형 면적이며, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 토지 이용 제한사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건이라는 점과 임대 관계가 미상이라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

* 소형 면적임을 감안할 때, 1인 가구의 실거주 목적 또는 소액 투자 관점에서 접근할 수 있으나, 투자 시에는 위에서 언급된 리스크 요인들을 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 서초구 교대역 역세권이라는 탁월한 입지 조건.

* 쾌적한 교통: 지하철 2, 3호선 이용이 매우 편리함.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 비교적 새 건물.

* 혼합 용도: 아파트 및 근린생활시설 복합 건물로 잠재적 가치 보유.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소액 투자에 적합한 규모.

9. 예상 입찰가

* 본 경매 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 271,000,000원을 기준으로 하되, 향후 시장 동향, 물건의 구체적인 상태, 경쟁 입찰자들의 예상가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 현재 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 감정가를 기준으로 하한선 및 상한선을 설정하여 전략적인 접근이 필요합니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 시세 정보를 참고하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 지에스타워의 31Am²(약 9평) 타입 매물 실거래가가 3억 9,500만원(2026.03.20)으로 확인되기도 하나, 본건은 전용면적 12.56㎡로 이는 훨씬 작은 규모임. 또한, 2025년 12월 17일 기준 105,190,000원의 근저당권이 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있으며, 총 채권액이 16억원을 초과하는 점도 입찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.