나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104711 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1421-1 신림큐브 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성현 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철2호선 "신림역" 북동측 인근에 위치하며, 주위 는 동유형의 오피스텔, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철2호선 및 신림선 "신림역"과 다수의 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호로서. 외벽: 석재 타일 붙임 마감 등, 창호: 새시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 기계식 주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군 사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지 정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

- 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104711 (1)

- 경매구분: 부동산강제경매

- 채권자: 서OOOOOOOO

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

- 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1421-1, 신림큐브 2층 201호

- 용도: 오피스텔 (업무시설)

- 건물면적: 17.05㎡ (약 5.16평)

- 토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

- 감정가: 110,000,000원

- 건물구조: 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 201호

- 건축년도: 2015년

1.3. 권리 현황

- 대항력 있는 선순위 임차인(한국토지주택공사)이 존재함.

- 임차인은 보증금 135,000,000원을 가지고 있으나, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였음.

- 이에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됨.

- 말소기준권리는 2023년 4월 25일자 서울특별시관악구의 압류임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

- 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 '신림역' 북동측 인근에 위치함.

- 주위는 동유형의 오피스텔, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재하는 지역임.

- 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

- 본건까지 차량 진출입이 가능함.

- 인근에 지하철 2호선 및 신림선 '신림역'과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 및 건물 정보

- 토지 형상: 인접지 대비 평탄하게 조성된 부정형의 토지임.

- 토지 이용: 공동주택 및 업무시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

- 인접 도로: 본건 토지 북측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

- 건물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호임.

- 외벽: 석재 타일 붙임 마감. 창호: 새시 창호임.

- 내부 이용: 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

- 설비: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

- 본 물건의 말소기준권리는 2023년 4월 25일자 서울특별시관악구의 압류임.

3.2. 임차인 분석

- 임차인: 한국토지주택공사

- 보증금: 135,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 9월 23일

- 확정일자: 2022년 8월 23일

- 대항력: 있음

- 비고: 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.4.2.자)를 제출하였음.

3.3. 인수/소멸 권리 요약

- 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 모든 등기부상 권리(임차권 포함)는 매각으로 소멸될 예정임.

- 임차인의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

- 본건이 위치한 신림동 지역은 지하철 2호선 신림역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 혼합 지역임.

- 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전에 영향을 줄 수 있음.

- 주변의 토지이용계획상 일반상업지역에 해당함.

4.2. 주변 상권

- 오피스텔, 다세대주택, 근린상가가 밀집해 있어 지역 내 소비 수요가 존재함.

- 신림역 상권을 배후로 두고 있어 유동인구 및 상업 활동이 활발한 편임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

- 지하철 2호선 및 신림선 신림역이 인접하여 대중교통 이용이 편리함.

- 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 서울 전역으로의 이동이 용이함.

- 주변에 다양한 근린상가가 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 주변 시설

- 본건 소재지는 지하철역과 인접한 상업 및 주거 밀집 지역으로, 일반적인 생활 환경을 갖추고 있음.

- 조사 결과, 본건 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

- 대항력 있는 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 법적 효력 및 이행 여부에 대한 최종적인 판단은 전문가와 상담이 필요함.

6.2. 기타 리스크

- 감정가(110,000,000원) 대비 최근 실거래가(17.05㎡ 기준 약 91,500,000원)의 가격 차이가 존재하여, 감정가의 적정성에 대한 추가 검토가 필요할 수 있음.

- 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정된 이력이 있어, 향후 매수 시 관련 규정을 확인해야 함.

7. 종합 의견

- 본건은 신림역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 1~2인 가구가 거주하거나 소규모 업무 공간으로 활용하기에 적합한 물건임.

- 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여, 매수인에게 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편임.

- 감정가와 최근 실거래가 간의 시세 차이가 존재하므로, 입찰 전 시세 조사를 통한 적정 입찰가 산정이 중요함.

- 향후 신림역 일대 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

8. 투자 포인트

- 역세권 소형 오피스텔: 신림역 인근 소형 오피스텔은 꾸준한 수요를 기대할 수 있음.

- 명확한 권리관계: 임차인의 보증금 반환 청구권 포기로 인한 추가적인 부담이 없음.

- 향후 개발 잠재력: 신림 지구단위계획구역 지정 등 지역 개발 호재에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

- 본 물건의 감정가는 110,000,000원임.

- 최근 실거래가(17.05㎡ 기준)는 약 91,500,000원으로 파악됨.

- 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 확약서 제출로 인해 매수인의 추가적인 부담은 없는 것으로 분석됨.

- 이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 특성, 권리관계의 명확성, 소형 평형임을 감안하여 105,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.