나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104703 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 180-91 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ‘인헌고등학교’ 북서측 인근에 소재하는 구분소유부동산(청운쉐르빌)으로서, 주위는 소규모 아파트단지, 다세대주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 북동측 인근 '인헌길'을 따라 다수의 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 지하 1층 지상 4층 건물내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2004.01.08.) -외벽: 적벽돌 쌓기 마감 등, -창호: 철재창호 등임.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인근토지 및 도로 대비 완경사의 세장형 토지로서, 기준시점 현재 다세대주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측 약 5cm 내외 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등.용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104703 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 180-91 4층402호 (청운쉐르빌)

용도: 다세대주택

감정가: 329,000,000원

토지면적: 27.47㎡ (약 8.31평)

토지지분: 27.47㎡ (약 8.31평)

건물면적: 61.49㎡ (약 18.60평)

건물지분: 61.49㎡ (약 18.60평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이에프케이이오일일유동화전문

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, '인헌고등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 소규모 아파트 단지, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

차량을 통한 진출입이 용이하며, 북동측 인근 '인헌길'을 따라 다수의 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

대상 토지는 인근 토지 및 도로 대비 완경사의 세장형 토지로, 건물 부지로 이용 중입니다.

물건 북동측으로는 약 5m 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 11월 12일 접수된 국민은행의 근저당(채권최고액 480,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 취득하게 됩니다.

(예: 2025년 12월 29일 접수된 케이에프케이이오일일유동화전문 근저당 겸 임의경매개시결정).

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다 (지상권 등).

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임차인으로 인한 특별한 인수 부담은 없습니다.

소유권 변동 이력은 이춘자, 권오영, 정미진 순으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 봉천동 일대는 주거 밀집 지역으로서 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

인근에 '인헌고등학교'가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 존재하여 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

전반적으로 주거 기능에 중점을 둔 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

건물명은 '청운쉐르빌'이며, 2004년 1월 8일에 사용 승인되었습니다.

구조는 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 지하 1층, 지상 4층 건물 중 제4층 제402호입니다.

외벽은 적벽돌 쌓기 마감, 창호는 철재창호 등으로 마감되었습니다.

건물 내에는 급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 용도는 '공동주택'입니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 향후 건축 시 용도 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

특히, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지, 그리고 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시에는 관련 허가를 취득해야 하는 점을 유의해야 합니다.

건물이 2004년 준공되어 20년이 경과함에 따라, 향후 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

권리 분석 결과, 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

감정가는 329,000,000원으로, 주변 부동산 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 등 법규 사항을 사전에 면밀히 검토하고 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려하여 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

8. 투자 포인트

뛰어난 도심 접근성: 서울 관악구 봉천동의 입지로, 편리한 교통망과 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

안전한 권리 관계: 모든 권리가 말소되어 인수 부담 없는 깨끗한 등기부상태를 기대할 수 있습니다.

실거주 및 임대 수익 기대: 안정적인 주거 수요가 있는 지역으로 실거주나 임대 사업 모두 고려 가능합니다.

합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 봉천동 일대 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

- 성진리치빌6차 (2022년 준공, 전용면적 39.75㎡) : 540,000,000원 (㎡당 약 13,585,000원)

- 훼밀리빌라A (1991년 준공, 전용면적 53.28㎡) : 190,000,000원 (㎡당 약 3,566,000원)

- 비쥬타운B (2016년 준공, 전용면적 26.98㎡) : 283,000,000원 (㎡당 약 10,489,000원)

본 건 물건은 2004년 준공, 건물면적 61.49㎡ (약 18.60평)입니다. 감정가는 329,000,000원입니다.

감정가 기준 ㎡당 약 5,351,000원, 평당 약 17,688,000원입니다.

비교 대상인 성진리치빌6차와 비쥬타운B의 ㎡당 시세(약 1358만 원, 약 1048만 원)에 비해 감정가가 낮게 책정되어 있습니다. 이는 건물 연식 및 면적의 차이를 반영한 것으로 보입니다.

다만, 훼밀리빌라A의 시세는 연식 차이가 매우 커 직접적인 비교가 어렵습니다.

예상 입찰가 산정:

본 건은 임차인이 없고 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 부담이 적은 편입니다.

최근 시세 및 감정가 수준을 고려했을 때, 감정가 329,000,000원 이하 또는 소폭 상승한 가격대에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

보수적으로 감정가의 90% ~ 100% 수준인 약 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

본 제안가는 시세 변동 및 경매 당시의 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가 결정 시에는 추가적인 시세 조사 및 현장 확인을 권장합니다.

주변 혐오시설 정보:

제공된 정보와 일반적인 지도 검색을 통해 확인한 결과, 해당 물건지 주변에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.