나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104690 [1] 서울특별시 중구 황학동 836 아미인 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 황학동 소재 지하철 2호선 "신당역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 "신당역" 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 10층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2014.11.20) 외벽: 시멘트 몰탈위 페인트 등 마감, 창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 사다리형의 토지로서, 오피스텔및도시형생활주택(원룸형-다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m, 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 본건의 내부구조 및 이용상황 등은 현장확인시 이해관계인의 폐문 부재 등으로 조사하지 못하여 외부 관찰, 탐문조사, 건축물현황도 등에 의하였으므로 실제 이용상황 및 내부구조 등과 다소 차이가 있을 수 있는바, 경매 진행 및 참여시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건소재지

서울특별시 중구 황학동 836 아미인 2층203호

1.2. 사건내역

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104690 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 물건현황

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 10층 건물 내 제2층 제203호

사용승인일: 2014년 11월 20일

토지면적: 5.24㎡ (약 1.58평)

건물전용면적: 18.62㎡ (약 5.63평)

감정가: 140,000,000원

1.4. 주요권리자

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 중구 황학동 소재 지하철 2호선 "신당역" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 "신당역" 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본 물건의 서측으로 노폭 약 4m, 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건 토지는 일반상업지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 가압류(2023.11.10. 접수, 갑9)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(오 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 28일

* 확정일자: 2022년 01월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 5번 임차권 등기는 말소되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 5번 주택임차권 등기(오세민)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 권리분석 요약

본 건은 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인(오세민)의 보증금 130,000,000원 전액이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 중구 황학동 일대는 오피스텔, 주거시설, 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 수요층

소형 오피스텔로서 1인 가구 실수요자 또는 소규모 사업체를 운영하는 사업자에게 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 지하철역 인근이라는 점에서 직장인 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 2호선 신당역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 기타시설

본 물건은 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육시설과의 인접 가능성이 있습니다. 다만, 제공된 정보 내에서 특정 교육시설이나 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

5.3. 임대현황

현재 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 오세민의 보증금 130,000,000원 전액 인수 가능성입니다. 임차인이 배당 절차를 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 건축 및 토지 이용 제한

토지이용계획상 여러 제한 사항(가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등)이 있어 향후 재건축, 증축 등 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 내부 정보 불확실성

감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 구조 및 실제 이용 상황을 외부 관찰 및 탐문 등에 의존하여 조사하였으므로, 실제와 다소 차이가 있을 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2호선 신당역 역세권에 위치한다는 장점이 있으나, 130,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성이 주요 리스크로 작용합니다. 따라서, 임차인 인수 부담금을 고려한 신중한 접근이 필요하며, 예상 입찰가 산정 시 이를 최우선으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 신당역과의 접근성이 우수하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 소형 면적: 전용면적 18.62㎡(약 5.63평)의 소형 오피스텔로 1인 가구 및 소형 사무실 수요에 적합합니다.

* 복합 지역: 오피스텔, 주거, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 지역 내 수요 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 140,000,000원

* 최근 매매가(2025년 12월, 미래 시점): 142,500,000원 (전용 18.62㎡ 기준)

* 임차인 인수 가능 보증금: 130,000,000원

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 실제 매수인이 부담하게 될 총 비용은 입찰가 + 인수 보증금이며, 이 총액이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하고 매수인이 인수한다고 가정할 때, 매수인의 실질적인 최대 투입 가능 금액은 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 감정가 기준: 140,000,000원 (감정가) - 130,000,000원 (인수 보증금) = 10,000,000원

* 최근 매매가 기준: 142,500,000원 (최근 매매가) - 130,000,000원 (인수 보증금) = 12,500,000원

이에 따라, 임차인의 보증금 전액 인수를 전제로 한 예상 입찰가는 10,000,000원 ~ 12,500,000원 범위 내에서 매우 신중하게 결정 해야 합니다.

이는 최악의 시나리오를 가정한 것이며, 실제 임차인의 배당 여부에 따라 인수 금액이 변동될 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.