나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경114977 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제13층 제1329호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2023.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산동주민센터 북서측 인근에 위치하며 주변은
업무시설 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하고 후면으로는 지식산업센터 등이 형
성된 상업지대임.

교통상황

본건으로 차량출입 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여
건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (촐근)콘크리트지붕 지상15층 건으로서 <2014.09.05 사용승인>
외벽 : 석재치장 및 판넬 등 마감
내벽 : 벽지 및 내부 인테리어마감 등
창호 : 새시창호

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 업무 및 도시형생활주택 건물 1개동의 건부지임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 폭 약 5-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진
입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군
수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>,

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경114977 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제13층 제1329호

용도: 도시형생활주택

감정가: 130,000,000원

토지면적: 2.23㎡ (약 0.67평)

토지지분: 2.226㎡ (약 0.67평)

건물면적: 12.19㎡ (약 3.68평)

건물지분: 12.19㎡ (약 3.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산동주민센터 북서측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 및 지식산업센터가 밀집된 상업지대임.

* 교통상황: 본건으로 차량 출입이 가능하며, 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편임. 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역과의 거리 및 도보 가능 여부는 추가 확인이 필요하나, 역세권에 해당할 가능성이 높음.

* 인접 도로상태: 남서측 및 남동측으로 폭 약 5-6미터 도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 접함. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

* 혐오시설: 해당 주소지 주변에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설이 확인되지는 않았음.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2021년 9월 13일 노원세무서장의 압류 (갑5)

* 말소예정 권리: 모든 압류, 근저당권 (을3), 주택임차권 (을4), 강제경매 (갑9) 등은 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요에 대한 별도 기재는 없으며, 명시된 권리 중 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 현황:

* 한국주택금융공사: 보증금 119,700,000원, 차임 0원, 전입일자 2020년 12월 2일, 확정일자 2020년 11월 9일, 배당신고일자 2022년 12월 13일. 본 정보상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있음.

* 이수진: 집합건물 등기부상 주택임차권(119,700,000원)이 등기되었으나, 해당 권리는 말소 예정임.

* 인수 보증금: 0원. 특별매각조건에 따라 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없음.

4. 상권분석

본건이 위치한 금천구 가산동은 서울디지털산업단지(구로디지털단지)와 인접하여 업무시설, 지식산업센터, 오피스텔이 밀집된 지역임. 풍부한 직장인 수요를 기반으로 한 상업 및 업무 기능이 발달해 있으며, 근린생활시설 또한 잘 갖추어져 있어 상권 활성화가 이루어진 지역으로 평가됨.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조, 지상 15층 건물로, 2014년 9월 5일 사용승인되었음. 본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방, 주차 설비 등을 갖추고 있음.

* 편의시설: 주변에 업무시설 및 근린생활시설이 다수 소재하여 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됨.

* 교통: 차량 출입 가능하며, 인근 버스정류장 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

* 특이사항 및 특별매각조건: "대항력있는 임차인" 존재 가능성이 특이사항 및 특수물건정보에 언급되어 있으나, 특별매각조건을 통해 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는 조건으로 매각이 진행됨. 이러한 조건에도 불구하고, 임차인과의 관계에서 추가적인 분쟁의 소지가 없는지 면밀히 확인해야 함.

* HF 인수조건 변경: 'HF 인수조건 변경' 관련 내용이 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동의 업무 및 상업 밀집 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있음. 건물 노후도는 2014년 사용승인으로 비교적 신축에 속하며, 경매 절차상 매수인이 인수해야 할 권리 부담이 적고 임차보증금도 인수하지 않는다는 점에서 명확한 장점이 있음. 다만, '대항력있는 임차인' 관련 언급이 있어 이에 대한 세부 사항을 확인하고, 매각조건을 철저히 준수해야 함.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 가산디지털단지역 인근으로 예상되는 역세권 입지는 직주근접 수요가 풍부하여 공실 위험이 낮고 임대 수익률 확보에 유리할 수 있음.

* 소형 면적: 12.19㎡의 소형 면적은 1인 가구 및 투자 목적의 소액 투자자에게 매력적일 수 있음.

* 권리 인수 부담 없음: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되며, 임차보증금 또한 인수하지 않는 조건이므로 투자금 외 추가 비용 발생 가능성이 낮음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 130,000,000원입니다. 최근 동일 건물(비즈트위트 바이올렛 5차)의 유사 면적(12.19㎡) 거래 사례를 종합적으로 검토한 결과, 2026년 3월~6월 사이 105,000,000원에서 125,000,000원 수준의 실거래가가 확인되었습니다. 감정가가 최근 실거래가 상단에 위치하거나 소폭 상회하는 수준이나, 본 물건의 13층 로얄층 위치, 소형 면적의 선호도 등을 고려했을 때, 낙찰가는 110,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 120,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.