나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경124011 [1] 서울특별시 양천구 목동 405-268 협성빌딩에이동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2023.12.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 지하철5호선 "오목교역" 남측 인근에에 위치하며 주위는 아파트, 업무시설, 병원, 근린생활시설 등이 혼재한 상가지대로서 제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "오목교역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호함.

형태 및 이용상태

7필지 일단의 가장형 평지로서, 판매시설, 근린생활시설, 업무시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호3 - 기호6 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2016-10-20), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수
원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

기호7 - 기호9 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2016-10-20), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 가
축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m
)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

- 본건은 라장철 지분에 대한 평가로, 정확한 지분의 위치 및 경계확인이 불가능한 바, 본건 토지와 건물 전체를 기준으로 평가하고 지분비율을 승하여 감정평가액을 결정하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1 : 2003년 05월 22일 사용승인된 일반철골구조 평스라브지붕 6층 건물로,

외벽 : 강화유리 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등임.

기호2 : 2003년 05월 22일 사용승인된 일반철골구조 평스라브지붕 6층 건물로,

외벽 : 강화유리, 적벽돌 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호1 : 판매시설, 근린생활시설, 업무시설, 주차타워 등으로 이용중임.

지하1층 : 리폼드 크로스핏 목동
1층 : 현대자동차, 헤어포레미용실, 전자담배, 주차타워
2층 : 현대자동차
3층 : HUGMOM HUG인, 해아림한의원, 해아림 두뇌 연구소
4층 : 삼성생명금융서비스 목동금융지사, 그린섬미술학원
5층 : 삼성생명금융서비스 목동지사 양천지사
6층 : 블리비의원

기호2 : 근린생활시설, 운동시설, 교육연구시설, 주차타워 등으로 이용중임.

지하1층 : CO2저장소(현황 확인 못함)
1층 : -, 주차타워
2층 : -
3층 : 서울주택도시공사 양천영등포센터
4층 : 유펜치과, 예섬학원2관
5층 : 예섬학원
6층 : 153캐드캠학원

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-지분매각
-공유자의 우선매수신고는 1회에 한함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 목동 405-268 협성빌딩에이동에 위치한 근린시설 용도의 부동산 임의경매 물건입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2023타경124011 (1)이며, 감정가는 11,253,556,480원입니다.

건물명은 협성빌딩이며, 최신 주소는 서울특별시 양천구 오목로 336 (목동)입니다. 사용승인일은 2003년 5월 22일입니다. 주된 용도는 업무시설이며, 근린생활시설, 업무시설 등 복합 용도로 활용되고 있습니다. 총 주차 대수는 96대입니다.

토지 면적은 2,072.00㎡ (약 626.78평)이며, 이 중 본건 매각 대상 지분은 406.25㎡ (약 122.91평)입니다. 건물 면적은 7,200.52㎡ (약 2,178.26평)이며, 매각 대상 건물 지분은 1,351.54㎡ (약 408.83평)입니다. 본 건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)입니다. 특이사항으로는 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는 임차인, 공동담보 등이 있으며, 주의사항으로는 일괄매각, 지분매각, 공유자우선매수신고는 1회에 한한다는 점을 유의해야 합니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 지하철 5호선 "오목교역" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 업무시설, 병원, 근린생활시설 등이 혼재한 상가지대로서 전반적인 주위 환경이 양호한 편입니다. 차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "오목교역"이 소재하여 교통 여건 또한 우수합니다. 부지는 7필지로 구성된 가장형 평지이며, 현재 판매시설, 근린생활시설, 업무시설 등의 용도로 사용 중입니다. 북측으로는 광대로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 1월 29일 접수된 상록자산관리대부주식회사의 근저당권(을5)입니다. 이보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 토지 및 건물 등기부 채권 총액은 11,895,000,000원입니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* (주)예섬예섬학원(목동2관): 보증금 50,000,000원, 차임 4,935,000원, 대항력 있음.

* (주)예섬예섬학원(목동관): 보증금 250,000,000원, 차임 15,360,000원, 대항력 있음.

* RAJANGWON: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* SH서울주택공사: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 300,000,000원, 차임 14,300,000원, 대항력 있음.

* 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 5,510,000원, 대항력 있음.

* 김 : 보증금 60,400,000원, 차임 9,450,000원, 대항력 있음.

* 디지인그린섬미술학원: 보증금 250,000,000원, 차임 7,000,000원, 대항력 없음.

* 삼성생명금융서비스목동금융지사: 보증금 650,000,000원, 차임 18,750,000원, 대항력 없음.

* 삼성생명금융서비스목동지사: 보증금 650,000,000원, 차임 18,750,000원, 대항력 없음.

* 삼성생명금융서비스양천지사: 보증금 650,000,000원, 차임 18,750,000원, 대항력 없음.

* 송 : 보증금 20,000,000원, 차임 2,100,000원, 대항력 있음.

* 양 : 보증금 100,000,000원, 차임 4,914,000원, 대항력 있음.

* 윤 : 보증금 100,000,000원, 차임 4,914,000원, 대항력 있음. (확정 2024-01-08)

* 윤 : 보증금 100,000,000원, 차임 8,400,000원, 대항력 없음. (전입 2024-03-04)

* 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,400,000원, 대항력 있음.

* 허그맘허그인심리상담센터가맹본부: 보증금 100,000,000원, 차임 6,064,000원, 대항력 있음.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 특히 "(주)협성위즈덤"과 임대차 계약을 체결한 임차인들((주)예섬 예섬학원, 김 , 김 , 김 , 송 , 양 , 윤 , 허그맘허그인심리상담센터)의 경우, (주)협성위즈덤의 건물 임대 권한 유무 및 위임 여부가 불분명하여 향후 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 이 점은 매우 주의 깊게 살펴야 할 사항입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 목동 지역은 서울 서남권의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 오목교역 역세권을 중심으로 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다. 다양한 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 병원 등이 밀집해 있어 상권 활성화 정도가 높습니다. 현대자동차, 헤어샵, 한의원, 학원, 보험사 지점 등 다양한 업종의 입점이 확인되어 복합 상권으로서의 가치가 높습니다. 주차 타워 기능 또한 상업 시설 운영에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

지하철 5호선 오목교역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 인근에 아파트 단지와 주거 지역이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있으며, 각종 병원, 은행, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상입니다. 따라서 다른 공유자들과의 관계 설정, 향후 재산권 행사 및 관리, 처분 시 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 법적으로 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이 경우 낙찰이 무효가 됩니다. (1회에 한함)

* 대항력 있는 임차인: 다수의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 인수 보증금이 0원이라 할지라도, 보증금 전액이 회수되지 않거나 임대료 연체 등의 문제가 발생할 경우 낙찰자가 인수해야 할 잠재적 위험이 존재할 수 있습니다. 특히 "(주)협성위즈덤" 관련 임대차 관계의 불분명성은 추가적인 법적 리스크를 야기할 수 있습니다.

* 토지 이용계획 제한: 본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다. 이러한 제한 사항은 향후 건축, 개발, 증축 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상의 채권 총액(11,895,000,000원)이 감정가(11,253,556,480원)를 초과합니다. 이는 경매 진행 과정에서 채권 금액 변동이나 일부 채권의 미소멸 가능성을 내포하며, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 발생할 수도 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 목동의 핵심 상업 지역에 위치하며, 교통 및 생활 인프라가 매우 우수한 입지적 강점을 지니고 있습니다. 다수의 임차인이 영업 중이며, 주차 타워 기능까지 갖추고 있어 상업 시설로서의 잠재력은 높다고 평가됩니다. 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수, 대항력 있는 임차인 문제, 불분명한 임대 권한 관계, 높은 채권 총액 등 여러 복합적인 위험 요소를 내포하고 있어 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 특히, (주)협성위즈덤과의 임대차 관련 불확실성은 가장 주의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 오목교역 역세권의 목동 상업지대로, 미래 가치 상승 기대.

* 활용도 높은 복합 용도: 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 주차 타워 등 다목적 활용 가능.

* 안정적인 상권: 주변 배후 수요 및 상업 시설 밀집로 인한 고정 고객 확보 용이.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 11,253,556,480원으로 제시되었습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 및 불분명한 임대 권한 관계 등 잠재적 위험 요소를 고려해야 합니다. 또한, 등기부 채권 총액이 감정가를 초과하는 점을 감안할 때, 입찰가 산정 시에는 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 시장 상황, 개별적인 법률 검토, 현장 조사 결과, 낙찰 희망자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제시된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

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