나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경147776 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 379-42 삼성쉐르빌 제102동 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경147776 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 379-42 삼성쉐르빌 제102동 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매6계 2024타경147776 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로29길 85, 제102동 제5층 제501호 (화곡동, 삼성쉐르빌) | 감정가: 270,000,000원 | 최저가: 270,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2024타경147776 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경147776 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 379-42 삼성쉐르빌 제102동 제5층 제501호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 270,000,000원

토지면적: 19.13㎡ (약 5.78평)

토지 지분: 19.1336㎡ (약 5.78평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 28.65㎡ (약 8.67평)

건물 지분: 28.65㎡ (약 8.67평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 강OO

특이사항:

주의사항:

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통 수준임.

교통상황:

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통임.

건물의 구조:

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제102동 제5층 제501호로서, 사용승인일은 2020년 6월 26일임.

외벽은 석재 붙임 마감 등이며, 창호는 샤시 창호 등임.

이용상태:

도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중임.

설비내역:

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태:

2필지 일단의 세장형 평지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태 등:

본건 북측으로 노폭 약 12m 내외, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(강서양천교육지원청 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역.

공부와의 차이:

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타):

임대관계는 미상임.

1.3. 추가 분석

입지조건:

본 물건은 "신월초등학교" 인근에 위치한 다세대주택 밀집 지역에 속해 있어, 생활 인프라 접근성이 비교적 양호합니다. 차량을 이용한 진출입이 용이하며, 가까운 곳에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 2020년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

권리분석:

본건의 권리관계는 다음과 같은 특이사항을 포함하고 있어 주의 깊은 분석이 필요합니다. 첫째, 법원에서의 평가 명령서상 소유자는 "망 김대성의 상속재산관리인 홍주표"이나, 등기사항전부증명서상의 소유자는 "김대성"으로 기재되어 있어 소유권 주체에 대한 명확한 확인 절차가 요구됩니다. 둘째, 주택 임차권이 등기되어 있으며, 임차보증금은 270,000,000원입니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 중요한 채무일 수 있습니다.

상권분석:

주변이 다세대주택 밀집 지역인 점을 고려할 때, 본 물건은 주거 수요가 꾸준한 지역에 해당합니다. 단지형으로 조성된 다세대주택이므로 일정 수준의 주거 쾌적성을 제공하며, 지역 내 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

생활정보:

단지 주변에는 신월초등학교가 위치해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 다세대주택이 밀집한 지역의 특성상 생필품 구매, 외식 등을 위한 근린 상업시설이 발달해 있을 가능성이 높습니다. 대중교통망 또한 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 좋습니다.

잠재적 리스크:

1. 소유권 불일치: 등기부등본상의 소유자와 법원 경매 절차상 소유자(상속재산관리인) 간의 차이가 있어, 소유권 이전 과정에서 추가적인 법적 검토 및 절차가 필요할 수 있습니다.

2. 임차권 인수: 2억 7천만원의 임차보증금이 설정된 주택 임차권 등기가 존재합니다. 낙찰자가 이 임차권을 인수하게 될 경우, 임차보증금 반환 의무를 부담하게 되므로, 임차인의 대항력, 우선변제권 여부 및 배당 여부를 철저히 파악해야 합니다.

3. 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

4. 기타 제한사항: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역이 지정되어 최고 층수에 제한이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

주변 시설 검색 결과:

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역의 개발 계획이나 민원 발생 가능성이 있는 시설 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

종합 의견:

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호하다는 장점이 있습니다. 그러나 소유권 관계의 불일치와 2억 7천만원에 달하는 임차권 등기라는 중대한 권리상 흠결이 존재하므로, 투자 결정을 내리기 전에 이에 대한 면밀한 분석과 해결 방안 모색이 필수적입니다. 또한, 공항 관련 규제와 같은 개발 제한 요소도 고려해야 합니다.

투자 포인트:

신축급 소형 주택으로서 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있으나, 상기 언급된 복잡한 권리관계와 각종 규제 사항으로 인해 투자 위험이 상존합니다. 임차권 인수 시 예상되는 비용, 소유권 관련 법적 문제 해결에 소요될 시간과 비용 등을 종합적으로 고려하여 수익성을 신중하게 검토해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계