나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경70074 [3] 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 칠칠 · 평가일 2024.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 교문동 소재 "교문초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 중소규모
의 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 및 공공시설 등이 혼재하는
지역이며, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "천마중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위
는 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역이고, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활
편익시설, 공공시설이 소재하는 바, 제반 입지조건 및 주위환경은 무난함.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 교문동 소재 "교문초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 소규모
공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은
무난함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상태는
보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바 전반적인 교통상태
는 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바 전반적인 교통상태는
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 중 5층 503호로서(건물사용승인일 : 2018.11.23)
외벽 : 석재마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샷시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브브지붕 지하2층 지상 15층 중 제7층 705호로서,
(건물사용승인일 : 2020.09.16)
외벽 : 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샷시 창호임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 제3층 301호로서,
(건물사용승인일 : 1996.09.23)
외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주거형 오피스텔(방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 다용도실, 현관 등)로 이용 중임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임.

이용상태

주거형 오피스텔(방, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방 구조), 승강기설비,
주차설비 등을 갖추었음.

설비내역

급배수, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방)
승강기설비, 주차설비 등을 갖추었음.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방), 도시가스설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단지의 부정형의 토지로서 인접 도로와 평탄하며, 구분건물 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 도로와 평탄하며, 구분건물 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 8미터, 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로 각지에 접함.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 4-5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역,
공장설립승인지역.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역,
영농여건 불리농지.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,4 : 일반상업지구, 방화지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀
억제권역, 공장설립승인지역.
기호 2 : 일반상업지구, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육
제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적이 되는 기호 1 토지의 공부상 지목은 "전"이나, 현황 "대"임.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경70074 (3)

소재지: 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 7층705호

건물명: 구리더케이타워

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 258,000,000 원

토지면적: 6.50㎡ (약 1.97평)

토지 지분: 6.499999999999999㎡ (약 1.97평)

건물면적: 35.02㎡ (약 10.59평) (전용면적)

건물 지분: 35.02㎡ (약 10.59평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 15층 건물 중 7층

준공일자: 2020년 09월 16일

1.1. 입지조건

주위환경:

본건은 경기도 구리시 교문동 소재 "교문초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상태는 보통임.

주변 시설:

단지 인근에 초등학교 등 각급 학교가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설 및 기타 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됨. 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 현장 방문 및 인근 탐문을 통해 확인 필요.

토지이용계획:

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역에 해당함.

1.2. 권리분석

권리현황:

등기부등본 상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 공유자 전원 지분 이전 등 다양한 권리 변동이 있었음.

을구 1번 순위의 주택임차권(보증금 235,600,000원, 전입일자 2021-06-23, 확정일자 2021-05-28)이 말소기준권리보다 앞서 있으나, 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리로 등기되어 있음.

말소기준권리:

의정부지방법원 2024.01.11 접수된 임OO의 강제경매개시결정 (2024타경70074)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 1번 2024.04.18.자 주택임차권등기 (임차보증금 235,600,000원)는 등기부상 말소되지 않고 인수될 수 있음. 다만, 임차인의 상속인 및 질권자(서울보증보험 주식회사)로부터 임차관계 존속 주장이나 잔존 임대차보증금 반환 청구를 하지 않겠다는 내용의 대항력 포기 확약서가 제출되었으므로, 실제 매수인에게 인수되는 보증금은 없을 것으로 판단됨.

임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(임경빈)

보증금: 235,600,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2021-06-23

확정일자: 2021-05-28

대항력: 있음 (단, 대항력 포기 확약서 제출로 매수인에게 대항력 주장 불가)

비고: 인수 보증금 합계: 0원 (확약서에 따른 조건)

1.3. 상권분석

건물 개요:

구리더케이타워는 2020년 9월 16일 사용승인된 집합건물로, 총 15층의 지상층과 2개 층의 지하층으로 구성되어 있으며, 총 91세대의 오피스텔이 입주 가능한 규모임. 본건은 7층에 위치한 전용면적 35.02㎡의 업무시설(오피스텔)임.

최근 시세 동향:

같은 건물 내 동일 전용면적(35.02㎡)의 최근 매매 사례로 2026년 2월 5일에 224,690,000원 (2억 2,469만원)에 직거래된 기록이 있음. 이는 본건의 감정가(258,000,000원) 대비 낮은 수준이며, 최근 시세가 반영된 것으로 보임.

1.4. 생활정보

편의시설:

주거형 오피스텔로 방, 거실, 주방, 욕실 등을 갖추고 있어 주거 생활이 가능함. 주변에 학교, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

주요 시설:

인근에 교문초등학교가 소재하며, 주거 및 업무 복합 지역으로 생활 및 교통이 편리한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건:

동일 물건에 대한 중복 사건이 있음을 명시하고 있어, 경매 진행 과정 및 최종 낙찰 여부에 영향을 줄 수 있음.

대항력있는 임차인:

등기부상 대항력있는 임차인이 존재하나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 등기되어 있으나, 임차인으로부터 대항력 포기 확약서가 제출되어 매수인에게는 실질적인 부담이 없을 것으로 판단됨. 다만, 관련 서류 및 법적 해석을 재확인하는 것이 중요함.

SGI 인수조건 변경:

SGI 인수조건 변경 사항이 명시되어 있어, 낙찰 후 보험 관련 인수 조건 변화에 대한 추가적인 확인이 필요함.

등기부채권 총액:

총 등기부채권 금액은 291,808,397원으로, 감정가 대비 높은 수준임.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 구리시 수택동에 위치한 구리더케이타워 내 오피스텔로, 준공된 지 얼마 되지 않아 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 입지 조건 및 교통 상황은 보통 수준이며, 주변에 생활 편의시설이 갖추어져 있어 주거용 또는 업무용으로 활용 가치가 있습니다. 다만, 중복 사건 존재, 대항력 있는 임차인(이후 대항력 포기 확약서 제출)으로 인한 권리 관계의 복잡성, SGI 인수조건 변경 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 최근 실거래가격을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 건물 상태 양호

구리시 중심지에 위치하여 접근성 및 생활 편의성 우수

35. 02㎡ (약 10.59평)의 적정 전용 면적으로 1인 가구나 소규모 사업체에 적합

최근 동일 면적 매매 사례가 감정가 대비 낮게 형성되어 있어 시세 차익 기대 가능

1.8. 예상 입찰가

최근 동일 면적(35.02㎡)의 매매가는 224,690,000원이었으며, 감정가는 258,000,000원입니다.

대항력있는 임차인이 존재했으나, 대항력 포기 확약서가 제출되어 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

중복 사건, SGI 인수조건 변경 등의 리스크 요인을 고려하여, 최근 실거래가 수준 또는 그 이하로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에, 약 210,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

(정확한 입찰가 산정은 법원 매각 진행 상황, 현장 조사 결과, 임차인 관련 서류의 최종 확인 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.