나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1709 [3] 경기도 남양주시 다산동 6124-1 세진프라자 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 다산동 소재‘다산새봄초등학교’동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상5층 내 제1층 제105호 외 3개호로서,
외벽 : 돌붙임 등 마감, 내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 페어글라스 등 마감.

이용상태

일련번호 가)~라) 공히 공부상 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 18미터, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 절대보호구역(가칭(지금지구유치원1)(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

근린생활시설(세진프라자)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경1709 (3)

* 소재지: 경기도 남양주시 다산동 6124-1 세진프라자 1층 110호

* 신주소: 경기도 남양주시 다산중앙로82번길 78 (다산동)

* 용도: 제2종근린생활시설

* 감정가: 955,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 건축물 현황: 철근콘크리트구조, 지하 2층/지상 5층 건물 내 1층 110호

* 준공일: 2022년 9월 5일

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1.2. 면적 정보

* 토지면적: 14.78㎡ (약 4.47평)

* 건물면적: 34.74㎡ (약 10.51평)

* 토지 지분: 14.78㎡ (약 4.47평)

* 건물 지분: 34.74㎡ (약 10.51평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

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1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ‘다산새봄초등학교’ 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 공원 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 해당 건물(세진프라자)은 제2종 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 교통상황

* 차량으로의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 간선도로 이용이 편리하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 북측으로는 약 18미터, 남측으로는 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)에 속해 있습니다.

* 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 공공주택지구, 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 규제를 받습니다.

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1.4. 권리분석

* 소유권 현황

* 소유권 보존 등기는 2022년 9월 14일에 주식회사세진디앤씨 명의로 이루어졌습니다.

* 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

* 말소기준권리: 2022년 9월 14일 접수된 중부새마을금고의 근저당권(채권액 금3,240,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 다음과 같은 권리들은 말소될 예정입니다:

* 남양주중앙새마을금고 근저당권 (공동담보)

* 양주새마을금고 근저당권

* 중부새마을금고 근저당권 (말소기준권리)

* 구리세무서장의 압류

* 중부새마을금고의 임의경매개시결정 (본 경매사건)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: (상세 내용은 별도 확인 필요)

* 채권 총액

* 등기부상 채권 총액은 6,240,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

* 본 물건은 임대차 관계가 확인되지 않아 임대차 현황 및 보증금, 차임 등이 미상입니다. 금액이 미상이라도 인수 여부 및 명도 시 발생할 수 있는 문제에 대해 주의 깊게 검토할 필요가 있습니다.

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1.5. 상권분석

* 본 건물(세진프라자)은 다산 신도시 내 상업지구에 위치하고 있으며, 주거단지와 공공시설이 인접해 있어 안정적인 배후수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변에 다산새봄초등학교가 위치하여 어린이를 대상으로 하는 업종이나 학원, 교육 관련 시설 등이 유리할 수 있습니다.

* 아파트 단지와 공원이 혼재된 지역으로, 외식, 편의시설, 서비스업 등 다양한 업종의 근린생활시설이 활발하게 운영될 수 있는 상권입니다.

* 준주거지역 및 제2종 근린생활시설 용도에 적합한 다양한 상업 활동이 가능합니다.

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1.6. 생활정보

* 주거 및 상업 복합 단지 내 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 단지 내 및 인근 상업시설 이용이 용이하며, 아파트 단지, 공원 등이 가까이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 차량 이동이 편리하고 대중교통 이용도 보통 수준으로 불편함이 없습니다.

* 주변에 학교가 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

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1.7. 잠재적 리스크

* 임대차 정보 미상: 임대 현황 및 보증금, 월세 등이 파악되지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 임대료 정보가 미상임에도 주의가 필요합니다.

* 미소멸 권리: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 실제 해당 권리가 존재하고 효력이 있다면 물건의 사용 및 가치에 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 조사 시 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 관리 상태: 2022년 준공된 신축 건물이나, 공동 담보로 인한 경매 진행 과정에서 관리가 소홀했을 가능성을 배제할 수 없습니다.

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1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동의 신축 상가 건물인 세진프라자 1층 110호입니다. 다산 신도시 개발 지역에 위치하여 향후 성장 가능성이 있으며, 초등학교 및 아파트 단지와 인접하여 배후 수요가 기대됩니다.

권리관계는 말소기준권리 외 다수의 근저당권과 압류, 임의경매 개시결정이 모두 말소될 예정이어서 낙찰자는 부담 없는 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다. 특히 인수 보증금 0원으로 임차인 관련 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다.

다만, 임대차 관계가 미확인되고 임대료 정보가 미상이므로 명도 및 임대차 구성에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다. 또한, 말소되지 않는 지상권의 존재 가능성을 반드시 현장 확인해야 합니다.

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1.9. 투자 포인트

* 신축 상가 건물로 향후 가치 상승 기대: 2022년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 안정적인 배후수요 확보: 아파트 단지 및 주거 밀집 지역에 위치하여 고정 수요가 풍부합니다.

* 양호한 교통 및 입지 여건: 초등학교 인근 상업 지역으로 접근성 및 생활 편의성이 좋습니다.

* 권리상 인수 부담 없음: 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인 관련 인수 보증금 또한 없습니다.

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1.10. 예상 입찰가

* 감정가: 955,000,000원

* 본 물건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 보증금 부담을 고려할 필요는 없습니다.

* 주변 시세, 향후 임대 수익률, 공실률, 건물 관리 상태, 말소되지 않는 권리(지상권) 유무 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 초기 투자 비용 부담 및 명도 리스크 등을 감안하여, 감정가의 80%~90% 수준에서 시작하여 시장 상황을 지켜보며 유연하게 입찰가를 조절하는 전략을 권장합니다. (예: 7억 6천만원 ~ 8억 6천만원 범위)

* 본 제시는 단순 참고용이며, 실제 투자 결정 전에는 반드시 철저한 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 조사 등을 통해 수익성 및 리스크를 면밀히 재평가하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.