나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1709 [4] 경기도 남양주시 다산동 6124-1 세진프라자 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 다산동 소재‘다산새봄초등학교’동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상5층 내 제1층 제105호 외 3개호로서,
외벽 : 돌붙임 등 마감, 내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 페어글라스 등 마감.

이용상태

일련번호 가)~라) 공히 공부상 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 18미터, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 절대보호구역(가칭(지금지구유치원1)(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

근린생활시설(세진프라자)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경1709 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중부새마을금고

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6124-1 세진프라자 1층 111호 (도로명: 경기도 남양주시 다산중앙로82번길 78)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 794,000,000원

토지면적: 12.32㎡ (약 3.73평)

건물면적: 28.86㎡ (약 8.73평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 세진프라자

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하2층 / 지상5층 중 제1층

사용승인일자: 2022년 9월 5일

1.4. 매각 대상 및 방식

매각대상: 토지/건물 일괄매각

물건명세서 비고: 근린생활시설(세진프라자)로 이용중임

작성일: 2026년 8월 11일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치하며, '다산새봄초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

북측으로는 약 18미터, 남측으로는 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)에 속하며, 일부 도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 지역 특성

주변은 아파트 단지와 상업시설이 함께 개발된 택지지구의 특성을 보입니다.

공공주택지구에 해당하며, 관련 법규에 따른 이용 제한 사항이 존재할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2022년 9월 14일: 주식회사세진디앤씨 명의 소유권 보존 등기

* 2022년 9월 14일: 중부새마을금고 근저당권 (3,240,000,000원) - 말소기준권리

* 2022년 9월 14일: 양주새마을금고 근저당권 (2,160,000,000원)

* 2022년 9월 14일: 남양주중앙새마을금고 근저당권 (840,000,000원)

* 2025년 5월 8일: 중부새마을금고 임의경매 개시 결정 (1,094,842,311원)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 2022년 9월 14일 접수된 중부새마을금고의 근저당권입니다.

본 매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 모든 담보물권 및 임의경매 개시 결정 등기는 소멸될 예정입니다.

3.3. 총 채무액

등기부상 기재된 총 채무액은 6,240,000,000원입니다.

3.4. 임차인 분석

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 물건명세서 상 '임대 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 임차인의 존재 여부 및 보증금, 차임 등 권리관계는 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 상업적 가치

건물은 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 세진프라자 내에 위치한 상가입니다.

1층 111호는 접근성이 좋은 위치에 있어 일반적인 근린상가로서의 활용 가치가 높습니다.

4.2. 주변 상업 밀집도

주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 상가지대로, 상업 시설의 밀집도는 보통 수준으로 판단됩니다.

지속적인 개발이 진행 중인 지역으로 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설 접근성

단지 내 '다산새봄초등학교'가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

교육환경 보호구역에 대한 언급이 있어, 관련 제한 사항을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

5.2. 편의 시설 및 생활 환경

주변 아파트 단지와의 근접성으로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

인근 공원은 쾌적한 생활 환경 조성에 기여합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리 관계 자체에서 발생하는 큰 리스크는 없어 보입니다.

다만, 본건이 공동담보로 진행된 물건이므로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황이 간접적으로 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

임대차 관계가 명확히 파악되지 않고 '임대 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

인수해야 할 보증금은 없으나, 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한 사항

해당 토지는 공공주택지구, 과밀억제권역 등 다수의 법규에 따른 이용 제한을 받고 있습니다.

이는 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 신축 건물인 세진프라자 내 1층 상가로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다.

하지만 '임대 미상'으로 인한 명도 리스크와 다수의 토지 이용 제한 사항은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

전반적으로 신축 상가의 이점을 활용할 수 있는 물건이나, 명확하지 않은 임대차 관계를 해결하는 것이 중요할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 상태가 양호합니다.

* 1층 상가로 유동인구 확보 및 접근성이 좋습니다.

* 다산동 신도시의 잠재적 개발 가치를 고려할 수 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석이 안전합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 인근 상가 시세, 공실률, 예상 임대 수익률, 유사 물건의 경매 낙찰가율 등에 대한 심층적인 시장 분석이 선행되어야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가 산정 시 별도의 보증금 부담은 없습니다.

전문적인 권리 분석가 또는 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 개별적인 입찰 전략을 수립하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.