나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1709 [2] 경기도 남양주시 다산동 6124-1 세진프라자 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 다산동 소재‘다산새봄초등학교’동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상5층 내 제1층 제105호 외 3개호로서,
외벽 : 돌붙임 등 마감, 내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 페어글라스 등 마감.

이용상태

일련번호 가)~라) 공히 공부상 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 18미터, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 절대보호구역(가칭(지금지구유치원1)(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

근린생활시설(세진프라자)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경1709 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 부동산 정보

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6124-1 세진프라자 1층 106호

건물명: 세진프라자

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물면적: 42.18㎡ (약 12.76평)

건물지분: 42.18㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

층수: 지하2층 / 지상5층 건물 내 1층

사용승인일: 2022년 9월 5일

설비내역: 위생 및 급배수, 시스템냉난방, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등

1.4. 토지 정보

토지면적: 17.95㎡ (약 5.43평)

토지지분: 17.95㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

1.5. 평가 정보

감정가: 1,276,000,000원

대지면적: 987.1㎡

연면적: 4576.56㎡

건폐율: 59.39%

용적률: 294.1%

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ‘다산새봄초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 18미터, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구), 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리: 중부새마을금고 근저당권 (접수일자: 2022-09-14)

등기부채권 총액: 6,240,000,000원

3.2. 주요 등기사항

* 소유권보존: 주식회사세진디앤씨 (접수일자: 2022-09-14)

* 근저당권: 중부새마을금고 (권리금액: 3,240,000,000원, 접수일자: 2022-09-14)

* 근저당권: 양주새마을금고 (권리금액: 2,160,000,000원, 접수일자: 2022-09-14)

* 근저당권: 남양주중앙새마을금고 (권리금액: 840,000,000원, 접수일자: 2022-09-14, 공동담보목록)

* 압류: 구리세무서장 (접수일자: 2025-04-30)

* 임의경매: 중부새마을금고 (권리금액: 1,094,842,311원, 접수일자: 2025-05-08)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 임대 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 시 임차인과의 법적 관계 및 협의에 신중해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건은 ‘다산새봄초등학교’ 인근에 위치하며, 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대에 속합니다. 이는 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있는 입지 조건입니다.

4.2. 업종 적합성

본 물건은 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 주변의 아파트 단지 및 주택가를 대상으로 하는 다양한 업종(음식점, 학원, 병원, 소매점 등)이 입점하기에 적합한 상권입니다. 공공주택지구 내 상업지역으로 향후 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

‘다산새봄초등학교’가 인근에 위치하고 있으며, 해당 지역은 교육환경 보호를 위한 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 교통편의

주변에 노선버스정류장이 소재하고 간선도로와 인접하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

5.3. 생활편의시설

근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 주변에 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무 규모 및 권리 관계

총 등기부채권액이 6,240,000,000원으로 상당하며, 공동담보 물건으로 다수의 채권자가 설정되어 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 임대차 명도

임차인 현황 상 보증금 합계가 0원이며, 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 명도 진행 시 임차인과의 협의 및 법적 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 법규 및 제한 사항

토지이용계획 상 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축, 개발, 운영 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 기타 리스크

* 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 최근 사용승인된 건물(2022년)이므로 관리 상태는 양호할 것으로 예상되나, 현장 방문을 통한 직접 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 세진프라자 내 제2종근린생활시설로, 비교적 신축 건물이며 초등학교 및 대규모 주거단지와 인접하여 안정적인 배후 수요 확보가 가능한 입지입니다. 교통 여건도 양호하며, 상권이 성숙 중인 단계로 향후 발전 가능성을 내포하고 있습니다. 다만, 채무 규모가 크고 임대차 관계가 미상인 점은 명도 및 투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설 및 양호한 관리 상태 기대.

* 지속 성장 가능 지역: 다산신도시 내 공공주택지구에 위치하여 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 초등학교 인접: 학생 및 학부모를 대상으로 하는 업종(학원, 문구점, 카페 등)의 고정 수요 확보 유리.

* 토지 건물 일괄 매각: 토지에 대한 권리 확보가 용이하여 안정적인 소유 및 활용 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현장 조사를 통한 물건의 정확한 상태 확인, 임대차 현황의 상세 조사, 주변 시세 및 향후 상권 변화 예측 등 추가적인 분석이 이루어진 후에 산정될 수 있습니다. 본 보고서에서는 제공된 정보와 '인수 보증금'(0원)을 제외한 기준으로, 투자 가치를 고려한 신중한 접근을 권고합니다. 감정가 1,276,000,000원을 기준으로 주변 시세 및 본건의 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가격을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.