나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71544 [2] 경기도 가평군 설악면 선촌리 663 북한강코아루 103동 8층 801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.04.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 조종면 신하리 소재 ""신하리 마을회관"" 남동측 인근에 위치하며 주위로 농가주택 및 농경지, 자연림, 구거 등이 혼재하는 근교 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호(3)까지 차량진출입 가능하고 노선버즈정류장까지의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 대중교통사정은 보통 이하시 됩니다.

형태 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 공히 농경지상태입니다.

인접 도로상태

기호(1),(2)는 지적도 및 현황 맹지이고, 기호(3)토지는 북동측으로 폭 약2~3미터의 포장도로와 접하고 있으며 기호(3)토지중 일부가 현황 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):계획관리지역, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>.
기호(2):계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>
기호(3):계획관리지역, 가축사육제한구역(젖소돼지닭오리메추리개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

기호(3) 토지중 일부가 현황 도로입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 농경지로서 임대차관계는 미상입니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 설악면 선촌리 소재 '설악고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 각급학교, 공원, 도서관, 전원주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 등 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입 및 주ㆍ정차 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상 18층건 내 8층 801호로서, (사용승인일자 : 2014.04.02)
외 벽 : 몰탈위페인트마감 등
내 벽 : 벽지마감, 타일마감, 인테리어마감 등.
창 호 : 하이새시 이중창 구조 등입니다.

이용상태

현장조사시 폐문상태로서 집합건축물 대장 및 탐문조사, 외부육안관찰상 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 드레스실, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 소화전 설비, 승가기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약15미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2022-11-07), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2021-02-09)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문상태로서 임대차 관계는 미상처리하며 내부구조 및 확인은 집합건축물 대장 및 탐문조사, 외부육안관찰 등에 의거하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경71544 (2)

물건 소재지: 경기도 가평군 설악면 선촌리 663, 북한강코아루 103동 8층 801호

종별 (용도): 아파트

감정가: 307,000,000원

면적: 토지 46.76㎡ (약 13.84평) / 건물 84.84㎡ (약 25.67평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합 (추정)

1.2. 건물 상세 정보

아파트명: 북한강코아루

동/호수: 103동 8층 801호

건축 연도: 2014년

총 층수/해당 층수: 18층 중 8층

전용 면적: 84.84㎡ (약 25.67평)

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용 승인일: 2014년 4월 2일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 가평군 설악면 선촌리에 위치하며, 주변은 각급 학교, 공원, 도서관, 전원주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주거 환경은 보통으로 평가됩니다. 토지감정평가서 상에는 인근에 농가주택 및 농경지, 자연림, 구거 등이 혼재하는 근교 농촌지대로 기술되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입 및 주정차가 가능하며, 단지 서측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 7월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을5)입니다. 이 외 다수의 근저당 및 가압류가 등기되어 있으나, 대부분 경매로 인해 말소될 예정입니다. 등기부상 총 채권액은 335,752,242원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이 (보증금 220,000,000원, 차임 0원)

전입일자: 2020년 9월 23일

확정일자: 2022년 10월 28일

배당신고일자: 2025년 7월 11일

대항력: 있음

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 임차인이 대항력이 있으므로 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 임차인의 실제 거주 여부 및 정확한 임대차 관계는 폐문 상태로 인해 현장 조사로 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 다만, 가평군 설악면 지역의 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 설악고등학교 등 각급 학교와 공원, 도서관 등이 있어 교육 및 여가 활동을 위한 편의 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 북한강코아루

건축 연도: 2014년

총 세대수: 237세대

최고/최저층: 18층 / 1층

주차 대수: 총 87대 (지상 12대, 지하 8대, 기타 67대 - 제공된 정보에 일부 차이 있음)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인이 보증금 220,000,000원에 대항력을 보유하고 있습니다. 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 폐문 상태로 임대차 관계가 불명확하여 추가적인 리스크가 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 아파트 부지는 계획관리지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역), 공장설립제한지역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한이 적용됩니다. 이러한 제한 사항은 향후 재건축이나 증축 시 고려사항이 될 수 있습니다.

6.3. 감정가 대비 시세

본건의 감정가는 307,000,000원이나, 최근 실거래가는 유사 면적(84.65㎡) 기준 250,000,000원에서 288,000,000원 수준으로 형성되어 있어 감정가보다 낮습니다.

7. 종합 의견

본건 북한강코아루 아파트는 비교적 신축(2014년 준공)으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 생활 편의시설 및 교통 접근성이 보통 수준이며, 아파트 단지 내에서 8층이라는 중간층에 위치합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 상당하여 인수 시 잠재적 위험이 크다는 점, 그리고 최근 실거래가가 감정가보다 낮게 형성되어 있다는 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 2014년 준공 아파트입니다.

* 84.84㎡의 공급 면적으로, 일반적인 3룸 아파트 수요층이 있습니다.

* 아파트 단지 내 중간층(8층)으로 조망 및 채광이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 적절한 입찰가를 산정하면 시세차익 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(84.65㎡)의 실거래가가 2026년 1월 16층 매물이 288,000,000원, 2026년 5월 3층 매물이 250,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 8층 매물의 적정 시세는 약 265,000,000원에서 275,000,000원 사이로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원 인수 위험을 고려해야 하나, 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점을 참고하여, 본건의 감정가(307,000,000원)와 최근 시세, 그리고 임차인 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 255,000,000원 선에서 신중하게 접근하는 것을 권고합니다. 다만, 입찰 전 반드시 임차인과의 관계 및 보증금 회수 가능성을 면밀히 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.