나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11511 [8] 경상남도 김해시 대청동 317-4 에코스타뷰 8층808호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~8): 본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '롯데마트' 동측 인근에 위치하며, 부근은 중심상업지역의 상업시설, 업무시설, 숙박시설 및 위락시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

기호(1~8): 대상건물 지하까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1~8): 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상8층 건물내 2층 202호외 7개호로서
외벽: 화강석붙임(전면), 몰탈위 페인팅(측면, 후면)
내벽: 벽지 및 타일마감
바닥: 타일마감 등
창호: 샷시창

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기호(1~8): 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물 부지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물 부지는 북동측 및 북서측으로 약 12미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상건물 부지는 대청동 317-4 :도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01).

공부와의 차이

기호(1~8): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~8): 임대관계는 미상이며, 현장조사시 폐문부재로 내부조사가 불가능하여 인근지역 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통하여 감정평가하였으니 경매진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11511 (8)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 317-4 에코스타뷰 8층808호

용도: 오피스텔

감정가: 49,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 면적 정보

* 토지면적: 7.43㎡ (약 2.25평)

* 건물면적 (전용면적): 23.21㎡ (약 7.02평)

1.2. 건물 정보

* 준공일: 2014년 11월 27일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지상 8층 중 8층

* 주요 용도: 업무시설/제1,2종근린생활시설

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 김해시 대청동 소재 '롯데마트' 동측 인근 중심상업지역.

* 주위 환경: 상업시설, 업무시설, 숙박시설, 위락시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통.

* 교통 상황: 대상 건물 지하까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통사정 보통.

* 도로 접합: 북동측 및 북서측으로 약 12미터 폭의 도로와 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 07월 18일 접수된 대구은행 근저당권 (채권최고액 396,000,000원).

* 매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦은 모든 권리 및 임차권은 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 명시적으로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상이며, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 불가능하였습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 김해시 중심상업지역 내 위치하며, 롯데마트 인근으로 유동인구 및 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 주요 시설: 다양한 상업, 업무, 숙박, 위락 시설이 혼재하여 상권 형성 및 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 롯데마트 인접으로 쇼핑 등 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 교통: 시내버스 정류장 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 중심상업지역 내 위치하여 주변 편의시설 이용은 편리하나, 소음 등 주거 쾌적성은 일반 주거지역보다 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임대 현황을 파악할 수 없어, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 공실 발생 시 공실 기간이 길어질 수 있습니다. (반드시 명확한 확인 필요)

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가(49,000,000원)가 최근 실거래가(34,000,000원 ~ 38,000,000원)보다 높게 책정되어 있어, 첫 매각 기일에 유찰될 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 외부 검색 결과, 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 김해시 대청동 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지적 장점이 있으며, 롯데마트 및 교통 시설 이용이 편리합니다.

* 건물 자체는 비교적 양호한 상태로 판단되나, 임대차 관계 미확인으로 인한 불확실성 존재합니다.

* 감정가와 실거래가 간의 차이를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 김해시의 중심상업지역으로 향후 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 편의성: 롯데마트 및 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 수익성: 임대 관계 확인 및 공실 리스크 해소 시 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 11월 13일, 동일 면적(23.21㎡) 오피스텔이 34,000,000원에 거래되었습니다.

* 기타 유사 면적의 최근 매매가는 34,000,000원에서 38,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 감정가와의 비교: 본건의 감정가는 49,000,000원으로, 최근 실거래가보다 약 15% ~ 30% 높게 책정되었습니다.

* 예상 입찰가:

* 시세 분석 결과, 실질적인 시장 가격은 34,000,000원에서 38,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 임대 관계 미상 등 리스크 요인을 고려할 때, 첫 매각 기일(감정가 49,000,000원)에는 유찰될 가능성이 높습니다.

* 만약 후순위 매각에서 가격이 조정되어 진행되거나, 시장 가격을 기준으로 입찰에 참여할 경우, 35,000,000원에서 40,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 현 시세와 리스크를 반영한 제안이며, 법원 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 인수 보증금은 없으므로, 낙찰가 외 추가적인 인수 부담금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.