나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11511 [6] 경상남도 김해시 대청동 317-4 에코스타뷰 3층312호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~8): 본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '롯데마트' 동측 인근에 위치하며, 부근은 중심상업지역의 상업시설, 업무시설, 숙박시설 및 위락시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

기호(1~8): 대상건물 지하까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1~8): 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상8층 건물내 2층 202호외 7개호로서
외벽: 화강석붙임(전면), 몰탈위 페인팅(측면, 후면)
내벽: 벽지 및 타일마감
바닥: 타일마감 등
창호: 샷시창

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기호(1~8): 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물 부지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물 부지는 북동측 및 북서측으로 약 12미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상건물 부지는 대청동 317-4 :도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01).

공부와의 차이

기호(1~8): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~8): 임대관계는 미상이며, 현장조사시 폐문부재로 내부조사가 불가능하여 인근지역 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통하여 감정평가하였으니 경매진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경11511 (6)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 대청동 317-4 에코스타뷰 3층 312호

용도: 오피스텔 (업무시설/제1,2종근린생활시설)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 53,000,000원

토지면적: 8.33㎡ (약 2.52평)

건물면적: 26.01㎡ (약 7.87평)

1.4. 건물 정보

건축연도: 2014년 (사용승인일: 2014-11-27)

구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상8층 건물

해당 층수: 3층

1.5. 감정평가서 요약

주위환경: 롯데마트 동측 인근 중심상업지역으로 상업, 업무, 숙박, 위락시설 혼재

교통: 차량 출입 가능, 인근 시내버스 정류장 소재

건물구조: 철근콘크리트조, 외벽 화강석붙임 등

이용상태: 오피스텔로 이용 중

설비: 위생, 소방, 승강기, 화재탐지, 주차타워 설비 등

1.6. 토지이용계획

경상남도 김해시 대청동 317-4: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역

1.7. 공부와의 차이

없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '롯데마트' 동측 인근에 위치하며, 부근은 중심상업지역의 상업시설, 업무시설, 숙박시설 및 위락시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

대상건물 지하까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통사정은 보통입니다. 또한, 대상건물 부지는 북동측 및 북서측으로 약 12미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

갑1: 소유권보존 (2014-12-29)

갑2: 공유자전원지분전부 이전 (2015-01-20, 매매)

을4: 근저당권 (대구은행, 2019-07-18, 396,000,000원) - 말소기준권리

갑5: 임의경매 (주식회사아이엠뱅크, 2025-05-21, 314,406,183원)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리인 을4 근저당권(2019-07-18)보다 늦은 권리들은 경매 완료 시 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 권리가 없을 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

기타사항: 임대관계는 미상이며, 현장조사 시 폐문부재로 내부 조사가 불가능했습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권 및 시세분석

4.1. 건물 용도 및 지역 분석

건물은 오피스텔로 이용 중이며, 건축물대장상 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설로도 활용 가능합니다. 소재지는 도시지역 내 중심상업지역으로 상업 및 업무 활동에 적합한 입지입니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

최근 3건의 거래 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다. (면적은 전용면적, 금액은 만원)

* 2025년 3월 14일: 29.08㎡, 7층, 3,800만원

* 2025년 12월 26일: 38.73㎡, 4층, 3,700만원

* 2025년 11월 13일: 23.21㎡, 8층, 3,400만원

4.3. 시세 동향

위 거래 사례를 바탕으로 본건(26.01㎡)의 예상 시세는 약 3,500만원에서 3,900만원 범위로 추정됩니다. 평균 평당 가격은 약 410만원 수준입니다. 본건의 감정가 5,300만원은 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 롯데마트가 위치하며, 중심상업지역 내에 속해 있어 다양한 은행, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

5.2. 주거환경

오피스텔로 이용 중이며, 주변이 상업 및 업무 시설로 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

임대관계 미상 및 폐문부재로 내부 상태 확인이 불가하였으며, 이에 따라 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 시세 대비 감정가

최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 본건의 감정가가 시세보다 높게 책정된 점은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 기타 권리 관련 사항

총 등기부 채권액이 높은 편이나, 임의경매 사건이므로 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 장점

* 김해시 중심상업지역 내 핵심 입지

* 롯데마트 인근으로 우수한 편의시설 및 교통 접근성

* 소형 면적 오피스텔로 실수요 및 투자 수요 기대

7.2. 고려사항

* 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크

* 시세 대비 높은 감정가

8. 종합 의견

본건은 김해시 대청동 중심상업지역에 위치하여 입지적 장점이 크고, 소형 오피스텔로서 실거주 및 투자 가치를 동시에 가질 수 있는 물건입니다. 다만, 임대 관계 미확인 및 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인, 그리고 시세 대비 높은 감정가는 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 물건의 면적, 층수 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 35,000,000원부터 39,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권유합니다. 감정가 대비 70% 수준인 37,100,000원 전후를 기준으로, 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.