나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11511 [3] 경상남도 김해시 대청동 317-4 에코스타뷰 2층208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~8): 본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '롯데마트' 동측 인근에 위치하며, 부근은 중심상업지역의 상업시설, 업무시설, 숙박시설 및 위락시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

기호(1~8): 대상건물 지하까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1~8): 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상8층 건물내 2층 202호외 7개호로서
외벽: 화강석붙임(전면), 몰탈위 페인팅(측면, 후면)
내벽: 벽지 및 타일마감
바닥: 타일마감 등
창호: 샷시창

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기호(1~8): 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물 부지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물 부지는 북동측 및 북서측으로 약 12미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상건물 부지는 대청동 317-4 :도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01).

공부와의 차이

기호(1~8): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~8): 임대관계는 미상이며, 현장조사시 폐문부재로 내부조사가 불가능하여 인근지역 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통하여 감정평가하였으니 경매진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11511 (3)

* 소재지: 경상남도 김해시 대청동 317-4 에코스타뷰 2층208호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 62,000,000원

* 토지면적: 9.71㎡ (약 2.94평)

* 토지지분: 9.7119㎡ (약 2.94평)

* 건물면적: 30.34㎡ (약 9.18평)

* 건물지분: 30.34㎡ (약 9.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물 용도: 업무시설/제1,2종근린생활시설 (집합건축물 표제부 기준)

* 준공일자: 2014년 11월 27일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 대청동 소재 '롯데마트' 동측 인근에 위치하며, 부근은 중심상업지역으로 상업시설, 업무시설, 숙박시설, 위락시설 등이 혼재하는 지역임. 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 대상 건물 지하까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통사정은 보통 수준임.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구, 중심상업), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역), 중점경관관리구역임.

* 인접 도로상태: 대상 건물 부지는 북동측 및 북서측으로 약 12미터 폭의 도로와 접함.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매 (채권자: 주식회사아이엠뱅크)

* 말소기준권리: 2019년 7월 18일 접수된 대구은행 근저당권 (채권 최고액 396,000,000원)

* 임차인 현황:

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업자등록일자 2018년 11월 19일, 대항력 있음.

* 주의: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이 존재하므로 인수 여부 및 관련 내용을 추가적으로 확인해야 함.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 2014년 12월 29일 (정종철 외 1명)

* 공유자 전원 지분 이전: 2015년 1월 20일 (주식회사삼원, 매매 금89,452,000원)

* 근저당권: 2019년 7월 18일 (대구은행, 금396,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 2025년 5월 21일 (주식회사아이엠뱅크, 금314,406,183원, 말소)

* 등기부 채권 총액: 396,000,000원

* 물건명세서 참고사항: 대항력 있는 임차인이 있을 수 있음.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 롯데마트 인근 중심상업지역에 위치하여 상업, 업무, 숙박, 위락 시설이 혼재되어 있음.

* 이용 현황: 오피스텔로 이용 중임.

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2025년 기준, 금액은 만원 단위):

* 29.08㎡ (약 8.8평): 38,000,000원

* 38.73㎡ (약 11.7평): 37,000,000원

* 23.21㎡ (약 7.02평): 34,000,000원

* 본건 면적 (30.34㎡) 기준, 최근 거래 사례를 바탕으로 추정 시세는 약 37,700,000원 수준임.

* 시세 대비 감정가: 감정가 62,000,000원은 최근 거래가(34,000,000원 ~ 38,000,000원) 대비 높은 편임.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 롯데마트 인근으로 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 주거 환경: 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 많고 다양한 편의시설 이용이 용이함.

* 건물 내 설비: 위생설비, 소방설비, 승강기, 화재탐지, 주차타워 설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 최 임차인이 대항력(2018년 11월 19일 전입/사업자등록)을 보유하고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 여부 및 보증금 관련 추가 확인이 필요함.

* 감정가와 시세 차이: 감정가가 최근 시장 거래가보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세 반영 여부에 따른 위험이 존재함.

* 건축물 노후도: 2014년 준공으로 약 10년차 건물이므로 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 주변 시설: 현재까지 파악된 정보상 혐오시설은 없는 것으로 확인됨.

1.6. 종합 의견

* 본건은 김해시 대청동 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 롯데마트 등 편의시설 접근성이 우수하고 교통이 편리함.

* 건물은 비교적 신축이며 기본적인 설비를 갖추고 있음.

* 주요 리스크 요인으로는 대항력 있는 임차인의 존재와 감정가 대비 낮은 최근 시장 거래가가 있음을 유의해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 중심상업지역 내 우수한 입지로 향후 지역 가치 상승 기대.

* 롯데마트 등 주요 편의시설과의 근접성.

* 감정가 대비 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 시세 반영한 합리적 입찰 시 투자 가치 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 최근 시세: 약 34,000,000원 ~ 38,000,000원

* 감정가: 62,000,000원

* 종합적 판단 하에, 본건의 예상 입찰가는 약 43,000,000원으로 제안함. 이 가격대는 최근 시세보다는 높지만 감정가보다는 현저히 낮아, 투자 가치를 확보하면서 경쟁력을 가질 수 있는 수준임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.