나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11511 [2] 경상남도 김해시 대청동 317-4 에코스타뷰 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~8): 본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '롯데마트' 동측 인근에 위치하며, 부근은 중심상업지역의 상업시설, 업무시설, 숙박시설 및 위락시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

기호(1~8): 대상건물 지하까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1~8): 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상8층 건물내 2층 202호외 7개호로서
외벽: 화강석붙임(전면), 몰탈위 페인팅(측면, 후면)
내벽: 벽지 및 타일마감
바닥: 타일마감 등
창호: 샷시창

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기호(1~8): 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물 부지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물 부지는 북동측 및 북서측으로 약 12미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상건물 부지는 대청동 317-4 :도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01).

공부와의 차이

기호(1~8): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~8): 임대관계는 미상이며, 현장조사시 폐문부재로 내부조사가 불가능하여 인근지역 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통하여 감정평가하였으니 경매진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11511 (2)

* 소재지: 경상남도 김해시 대청동 317-4 에코스타뷰 2층203호

* 용도: 오피스텔 (업무시설/제1,2종근린생활시설)

* 감정가: 59,000,000원

* 토지면적: 9.31㎡ (약 2.82평)

* 건물면적: 29.08㎡ (약 8.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사아이엠뱅크

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 롯데마트 동측 인근에 위치하며, 중심상업지역으로 상업, 업무, 숙박, 위락시설 등이 혼재되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 대상 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 건물 부지는 북동측 및 북서측으로 약 12미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로3류에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로도 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 7월 18일 접수된 대구은행(현 주식회사아이엠뱅크)의 근저당권(금액 396,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 권 임차인은 보증금 3,000,000원, 차임 350,000원이며, 전입/사업자 등록일자 및 확정일자가 없습니다. 배당신고일자는 2025년 7월 7일입니다.

* 대항력이 없는 임차인이므로, 임차인의 보증금 3,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 주의 문구: 임차인 권 은 전입/확정일자가 없어 대항력이 없으나, 배당 신고가 이루어졌으므로 배당 절차를 확인하여 잔여 보증금이 있는지 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 김해시 중심상업지역에 속해 있어 상업, 업무, 숙박, 위락시설 등이 복합적으로 발달해 있습니다.

* 롯데마트가 인근에 위치하고 있어 유동인구가 많고, 다양한 편의시설 및 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 중심상업지역이라는 특성상 업종 전환이나 공실 위험은 상대적으로 낮을 수 있으나, 경쟁 또한 치열할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 롯데마트가 인근에 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 의료 및 교육: 중심상업지역 내에 위치하므로, 필요한 의료기관이나 교육시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. (구체적인 정보는 추가 확인 필요)

* 주거환경: 오피스텔로서 주거 및 업무 겸용으로 이용 가능하며, 주변 상업시설 발달로 인한 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 낮은 시세: 감정가 59,000,000원 대비 최근 매매 사례가 29.08㎡ 기준 38,000,000원 수준으로, 감정가가 실제 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 유찰 가능성을 높이며, 최저 입찰가 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 저층부 물건: 본건은 2층으로, 일반적으로 오피스텔의 경우 고층부에 비해 선호도가 낮을 수 있으며, 이는 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 폐문부재 및 내부확인 불가: 현장 조사가 폐문부재로 내부 확인이 불가능했던 점은 물건 상태나 실제 이용 현황을 파악하는 데 제약이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 중심상업지역 특성상 유흥업소 등이 혼재할 수 있어, 이에 대한 개별적인 판단이 필요할 수 있습니다. (추가적인 상세 조사 필요)

1.6. 종합 의견

* 본건은 김해시 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 롯데마트 인근에 있어 입지 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 대항력 있는 임차인은 없습니다.

* 다만, 감정가(59,000,000원)가 최근 실거래가(29.08㎡ 기준 38,000,000원) 대비 상당히 높아 유찰 가능성이 높으며, 실제 경매 진행 시 최저 입찰가와 물건의 실제 가치 간의 괴리를 신중하게 검토해야 합니다.

* 2층이라는 저층부라는 점과 내부 확인 불가 사항은 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 김해시 중심상업지역 내 롯데마트 인근으로 상업시설 이용이 편리합니다.

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 분석이 가능합니다.

* 활발한 상권: 중심상업지역으로 업종 전환 및 공실 위험이 비교적 낮은 상권입니다.

* 경매 통한 시세 차익 기대: 감정가 대비 낮은 실거래가로 인해, 향후 유찰 후 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 3월 14일 거래된 29.08㎡ (7층) 오피스텔이 38,000,000원에 거래되었습니다.

* 2025년 11월 13일 거래된 23.21㎡ (8층) 오피스텔은 34,000,000원에 거래되었으며, 면적 대비 단가는 더 높습니다.

* 2025년 12월 26일 거래된 38.73㎡ (4층) 오피스텔은 37,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 29.08㎡ 면적을 가지고 있으며, 2층으로 저층부에 해당합니다.

* 동일 면적의 7층 물건이 38,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 저층부라는 점을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 최저 입찰가 결정 시, 최근 거래가(34,000,000원 ~ 38,000,000원)를 기준으로, 본건의 면적과 층수, 그리고 감정가(59,000,000원)와의 큰 괴리를 고려했을 때, 1차 경매 시 상당한 유찰이 예상됩니다.

* 합리적인 예상 입찰가 범위는 약 35,000,000원 ~ 38,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 현 시세에 기반한 추정치이며, 입찰 시점의 시장 상황과 경쟁률을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 없으므로, 예상 입찰가 범위에서 그대로 고려합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.