나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11511 [7] 경상남도 김해시 대청동 317-4 에코스타뷰 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~8): 본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '롯데마트' 동측 인근에 위치하며, 부근은 중심상업지역의 상업시설, 업무시설, 숙박시설 및 위락시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

기호(1~8): 대상건물 지하까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1~8): 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상8층 건물내 2층 202호외 7개호로서
외벽: 화강석붙임(전면), 몰탈위 페인팅(측면, 후면)
내벽: 벽지 및 타일마감
바닥: 타일마감 등
창호: 샷시창

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기호(1~8): 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물 부지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물 부지는 북동측 및 북서측으로 약 12미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상건물 부지는 대청동 317-4 :도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01).

공부와의 차이

기호(1~8): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~8): 임대관계는 미상이며, 현장조사시 폐문부재로 내부조사가 불가능하여 인근지역 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통하여 감정평가하였으니 경매진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경11511 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경상남도 김해시 대청동 317-4 에코스타뷰 7층 704호

건물 용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 지하1층 지상8층 건물 중 7층

건축년도: 2014년 (사용승인일: 2014-11-27)

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 9.31㎡ (약 2.82평)

토지 지분: 9.3085㎡ (약 2.82평)

건물면적: 29.08㎡ (약 8.79평)

건물 지분: 29.08㎡ (약 8.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 61,000,000원 (6천 1백만원)

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '롯데마트' 동측 인근에 위치함.

부근은 중심상업지역으로 상업시설, 업무시설, 숙박시설, 위락시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

대상 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통 사정은 보통 수준임.

북동측 및 북서측으로 약 12미터 폭의 도로와 접함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

대상 건물 부지는 경상남도 김해시 대청동 317-4 번지로, 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구, 중심상업), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (권리 내역)

본건에는 소유권 보존 및 이전, 매매, 근저당, 임의경매 개시 결정 등기 등이 등기되어 있음.

말소기준권리: 2019-07-18 대구은행 근저당 (채권금액 396,000,000원) [cite:provided text].

말소 예정 권리: 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건에는 해당 없음)

3.2. 임차인 현황

임대차 관계는 미상이며, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 조사가 불가능했음 [cite:provided text].

인수 대상 보증금 합계: 0원.

임차인 정보: 임대관계 미상이며, 정확한 거주 현황 및 임차보증금, 차임 등은 별도 확인이 필요함. [주의: 금액이 미상이라도 주의 필요.]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건은 롯데마트 인근 중심상업지역에 위치하여 상업, 업무, 숙박, 위락시설이 혼재된 지역임.

주변 환경은 인근 상업시설 및 오피스텔 등과 더불어 활성화된 지역으로 평가됨.

4.2. 최근 매매 시세 분석

본건(전용면적 29.08㎡, 7층)과 동일한 '에코스타뷰' 오피스텔 7층 704호는 2025년 3월 14일 38,000,000원에 거래되었음.

유사 면적/층수 매물의 최근 거래가격을 참고 시, 본건의 시장 가치를 판단할 수 있음.

다른 전용면적(23.21㎡, 38.73㎡)의 오피스텔도 2025년 11월~12월 사이에 34,000,000원에서 37,000,000원 사이에서 거래되었음.

감정가 61,000,000원 대비 최근 실거래가는 낮은 편으로, 감정 시점과 현재 시점 간 시세 변동 및 시장 상황을 면밀히 검토할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 롯데마트 등 대형마트가 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이함.

주변 상업시설 밀집 지역으로 다양한 편의시설 이용 가능.

5.2. 교통시설

건물까지 차량 접근성이 양호하며, 인근 시내버스 정류장 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임대차 관계

임대차 관계가 미상이고 내부 조사가 불가하여 실제 거주 현황, 임차인의 대항력 유무, 보증금 및 차임 등을 정확히 파악하기 어려움. 이는 명도 시 잠재적 리스크가 될 수 있음.

6.2. 감정가 대비 실거래가 차이

감정가 61,000,000원과 비교했을 때, 최근 동일 면적 물건의 실거래가는 38,000,000원으로 상당한 차이를 보임. 이는 감정가의 적정성 또는 시장 상황 변화에 대한 검토가 필요함을 시사함.

6.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설이 확인되지 않았음. 부근은 중심상업지역으로 다양한 편의시설 및 상업시설이 밀집되어 있음.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 대청동 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 가지고 있음.

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적의 물건이 38,000,000원에 거래된 사례가 있어 시장 가치를 파악하는 데 중요한 기준이 됨.

감정가가 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세 조사를 철저히 하여 감정가와의 괴리를 고려해야 함.

임대차 관계가 불명확하므로 명도 시 발생할 수 있는 리스크를 충분히 인지하고 대비해야 함.

8. 투자 포인트

실수요자 및 투자자 모두에게 적합한 중심상업지역 오피스텔.

안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능 (시장 상황에 따라).

롯데마트 인근으로 생활 편의시설 및 교통 여건 우수.

최근 실거래가 기반으로 합리적인 가격에 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

본건과 동일한 면적(29.08㎡) 및 층수(7층)의 '에코스타뷰' 오피스텔이 2025년 3월 14일에 38,000,000원에 실거래된 점을 최우선으로 고려합니다.

감정가 61,000,000원은 최근 시세보다 높으므로, 입찰가는 최근 실거래가를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

다만, 경매 특성상 유찰 가능성 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

본건의 잠재적 가치와 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 37,000,000원 ~ 40,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토하는 것을 권장합니다.

최적 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.