나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11511 [5] 경상남도 김해시 대청동 317-4 에코스타뷰 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~8): 본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '롯데마트' 동측 인근에 위치하며, 부근은 중심상업지역의 상업시설, 업무시설, 숙박시설 및 위락시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

기호(1~8): 대상건물 지하까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1~8): 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상8층 건물내 2층 202호외 7개호로서
외벽: 화강석붙임(전면), 몰탈위 페인팅(측면, 후면)
내벽: 벽지 및 타일마감
바닥: 타일마감 등
창호: 샷시창

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기호(1~8): 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물 부지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물 부지는 북동측 및 북서측으로 약 12미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상건물 부지는 대청동 317-4 :도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01).

공부와의 차이

기호(1~8): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~8): 임대관계는 미상이며, 현장조사시 폐문부재로 내부조사가 불가능하여 인근지역 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통하여 감정평가하였으니 경매진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11511 (5)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 317-4 에코스타뷰 3층303호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설/제1,2종근린생활시설)

감정가: 59,000,000원

토지면적: 9.31㎡ (약 2.82평)

건물면적: 29.08㎡ (약 8.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '롯데마트' 동측 인근에 위치하며, 중심상업지역의 상업시설, 업무시설, 숙박시설 및 위락시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 교통상황

대상건물 지하까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통사정은 보통입니다.

1.3. 건축물 구조 및 현황

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상8층 건물 내 3층 303호이며, 외벽은 화강석붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 타일 마감 등으로 구성되어 있습니다. 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 주차타워 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 이용

대상건물 부지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 북동측 및 북서측으로 약 12미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

1.5. 토지이용계획

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

1.6. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 별도의 인수 보증금은 없습니다.

1.7. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자, 확정일자, 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 임대차 관련하여 특이사항 없음

1.8. 인수 보증금 합계

0원

1.9. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 2014년 12월 29일 (정종철 외 1명)

* 소유권이전: 2015년 1월 20일 (주식회사삼원, 매매금액 85,737,000원)

* 근저당 (말소기준권리): 2019년 7월 18일 (대구은행, 채권최고액 396,000,000원)

* 임의경매개시결정: 2025년 5월 21일 (주식회사아이엠뱅크, 청구금액 314,406,183원)

1.10. 등기부채권 총액

396,000,000원 (근저당 기준)

4. 상권분석

1.11. 지역 특성

본건은 김해시 중심상업지역 내에 위치하여 상업, 업무, 숙박, 위락시설 등이 복합적으로 발달된 지역입니다. '롯데마트'가 인접해 있어 유동인구가 풍부하며, 상업시설로서의 가치가 높습니다.

1.12. 최근 거래 사례 (자료 기반)

* 2025년 3월 14일: 전용면적 29.08㎡ (약 8.79평) 거래가 380,000,000원 (7층)

* 2025년 12월 26일: 전용면적 38.73㎡ (약 11.72평) 거래가 370,000,000원 (4층)

* 2025년 11월 13일: 전용면적 23.21㎡ (약 7.02평) 거래가 340,000,000원 (8층)

1.13. 분석

본건과 동일한 전용면적(29.08㎡)을 가진 호실이 2025년 3월 14일 380,000,000원에 거래되었습니다. 이는 현재 시세를 반영하는 중요한 참고자료가 됩니다.

5. 생활정보

1.14. 편의시설

인근 '롯데마트'를 비롯한 다양한 상업시설, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.15. 교통

시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성이 우수합니다.

1.16. 주거환경

오피스텔로서 업무와 주거 기능을 겸할 수 있는 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

1.17. 현장 조사 제한

임대관계 미상이며, 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 실제 내부 상태, 관리 상태, 수리 필요 여부 등을 파악하기 어렵게 만드는 주요 리스크입니다.

1.18. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가(59,000,000원)가 최근 실거래가(340,000,000원 ~ 380,000,000원)와 현저한 차이를 보입니다. 이는 감정평가 오류, 시장 변화 미반영, 또는 특수한 상황(예: 하자, 미등기 부분 등)이 있을 가능성을 시사합니다. 입찰 시 이 부분을 신중하게 검토해야 합니다.

1.19. 높은 채무 총액

근저당 및 경매 청구 금액을 합하면 상당한 규모의 채무가 설정되어 있어, 낙찰 후 채무 정리에 대한 이해가 필요합니다.

1.20. 주변 시설

주변 지역의 도시개발 및 시설 건립 관련 정보는 있으나, 본건 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 있다고 파악되는 정보는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, '롯데마트' 인접 등 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통이 편리하고 상업시설 이용이 용이한 장점이 있습니다. 하지만 현장 조사가 제한되어 내부 상태 확인이 어렵고, 감정가와 실거래가 간의 큰 차이가 있다는 점은 주의해야 할 부분입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지구 내 입지: 김해시 중심상업지역에 위치하여 상업시설로서의 잠재력이 높습니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 접근성이 우수하고, 마트 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 최근 실거래가 기반 시세 반영: 동일 면적 호실의 최근 거래 사례를 통해 시세 파악이 용이하며, 이를 바탕으로 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건과 동일한 면적(29.08㎡)의 최근 매매 사례가 380,000,000원에 있었으며, 이는 현재 시세를 반영하는 가장 유력한 정보입니다. 본건의 감정가는 59,000,000원으로 시세 대비 현저히 낮은 상태입니다.

내부 상태 확인의 어려움과 시세 반영 등을 고려할 때, 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준인 380,000,000원을 기준으로 하되, 현장 확인 및 추가 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

안전한 투자를 위해, 최근 거래가인 380,000,000원 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가 범위를 350,000,000원 ~ 380,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.