나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32526 [5] 전라남도 나주시 금천면 석전리 619 빛가람코오롱하늩채 제127동 OOOO OOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 구분건물은 전라남도 나주시 금천면 석전리 소재 금천교차로 남서측 인근에 위치하고 주위는 신도시 주변 농경지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 무난하고, 단지 출입도로 상태 양호합니다.

건물의 구조

기호1~5 집합건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 집합상가건물 내 구분상가로서, 기호1~4 구분건물은 1동의 건물 외벽은 석재 붙임, 내벽은 페인팅, 창호는 칼라샷시이고, 기호5 구분건물의 내벽은 페인팅 마감임, 기호6,7 집합건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 아파트 내 2201호(복층형 통칭 펜트하우스), 2102호(복층형 통칭 펜트하우스)로서, 1동의 건물 외벽 하단은 석재 붙임. 상단은 콘크리트벽체위 외장용 페인팅, 내벽은 벽지, 일부 타일 등 마감, 창호는 칼라 알미늄 샷시 이중창임.

이용상태

기호1~5 구분건물은 근린생활시설(소매점)으로 현 공실 상태입니다. 기호5 건물은 지층으로 상당기간 공실로 천정 부분 등 누수 하자 여부 유의 요합니다.

설비내역

각 구분건물의 급, 배수설비, 소화전설비, 위생설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로서, 대규모 아파트 단지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 아스팔트 포장된 중로 2면에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 계획관리지역(2023-04-20)(계획관리지역), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 대상 구분건물은 빛가람주택조합의 미분양 구분건물로 보이고, 신규 분양 중으로 탐문조사하였으나, 상세내역은 해당 주택조합에 문의 요합니다,

물건 비고

- 근린생활시설(소매점)로 현황은 "공실"임
- 지하주차장과 연계된 지하공간으로 환기 상태가 불량하고, 장기간 공실로 인한 누수여부 및 제반설비의 하자 여부에 대한 사항은 확인 요함
- 현 대상 구분건물은 빛가람주택조합의 미분양 구분건물로 보이므로, 상세내역은 해당 주택조합에 문의 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32526 (5)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 코OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 나주시 금천면 석전리 619 빛가람코오롱하늩채 제127동 제지1층 제101호

용도: 근린상가 (소매점)

감정가: 902,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 780.19㎡ (약 235.99평)

토지지분: 780.1887㎡ (약 235.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 720.46㎡ (약 217.93평)

건물지분: 720.463㎡ (약 217.93평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 전라남도 나주시 금천면 석전리 소재 금천교차로 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 신도시 개발 지역 내 농경지대로 둘러싸여 있습니다.

2.2. 교통 상황

간선도로 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 무난한 편입니다. 단지 출입도로 상태 역시 양호한 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 빛가람지역주택조합 (2022-12-26)

* 말소기준권리: 코오롱글로벌의 가압류 (2023-07-10, 금7,800,000,000원)

* 강제경매개시결정: 코오롱글로벌주식회사 (2025-04-11, 금2,800,000,000원) - 본 경매 사건의 개시 결정

* 총 등기부채권액: 7,800,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 임차인 정보는 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권개요:' 항목이 있으나, 구체적인 권리 내용은 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 물건 용도 및 현황

본건은 근린상가(소매점) 용도로 지정되어 있으며, 현재 "공실" 상태입니다.

4.2. 주변 개발 현황

물건이 위치한 빛가람 코오롱하늘채는 2022년 11월 사용승인된 아파트 단지로, 총 1480세대로 구성되어 있습니다. 주변 지역은 신도시 개발이 진행되고 있는 지역입니다.

4.3. 상권 특성

대상 물건은 아파트 단지 내 근린상가로, 주로 단지 거주민을 대상으로 하는 소매점, 서비스업종이 입점 가능할 것으로 보입니다. 다만, 현재 장기간 공실 상태임을 고려할 때, 신규 입점 시 상권 활성화 방안 마련이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

해당 지역은 신도시 인근으로 농경지가 혼재된 지역입니다.

5.2. 교통 및 편의시설

간선도로 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다. 주변에 학교, 편의시설 등 생활 인프라에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 아파트 단지 내 상가로서 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 검색된 정보에서는 해당 아파트 단지의 배정 학교가 따로 명시되어 있지 않아, 교육 환경에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 하자 가능성

* 본 건은 근린생활시설(소매점)로 현재 공실 상태입니다.

* 지하주차장과 연계된 지하공간으로 환기 상태가 불량할 수 있으며, 장기간 공실로 인한 누수 및 제반 설비 하자에 대한 점검이 필요합니다.

* 등기부상 본 건은 빛가람주택조합의 미분양 구분건물로 보이며, 상세 내역은 해당 주택조합에 문의하여 확인이 필요합니다.

6.2. 시장 불확실성

아파트 단지 내 상가로서, 단지 내 고정 수요에 의존하는 경향이 있어 외부 상권 변화에 민감할 수 있습니다. 또한, 현재 장기 공실 상태이므로, 임차인 확보 및 상권 활성화까지 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건으로, 나주시 금천면에 위치한 아파트 단지 내 근린상가입니다. 감정가는 902,000,000원으로 책정되었으며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

권리분석상 말소기준권리 이후의 강제경매 개시결정으로, 경매 절차대로 진행된다면 매수인은 낙찰 후 소유권을 취득하게 되며, 인수되는 권리사항은 없는 것으로 파악됩니다.

입지적으로는 신도시 개발 지역 인근에 위치하여 향후 발전 가능성이 있으나, 현재는 농경지가 혼재된 지역이며, 해당 상가 건물은 현재 장기 공실 상태로 환기 불량, 누수 등 하자 가능성이 존재합니다. 또한, 빛가람주택조합의 미분양 물건으로 추정되어 추가적인 확인이 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 현 상태 그대로의 투자보다는 적극적인 임차인 유치 및 시설 보수, 상권 활성화 노력 등 추가적인 시간과 비용 투자가 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 단지 내 상가로서, 단지 거주민을 대상으로 하는 안정적인 잠재 수요 확보 가능성.

* 신축 아파트 단지(2022년 준공) 내 상가로, 비교적 현대적인 시설 보유 가능성.

* 경매를 통한 시세보다 저렴한 매입 기회 고려.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 902,000,000원을 기준으로 하되, 현 공실 상태, 하자 가능성, 임차인 유치 난이도, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 이를 제외한 금액을 산정할 필요는 없습니다. 현재로서는 유사 상가 거래 사례 및 지역 상권 분석이 제한적이므로, 현장 방문을 통한 추가적인 가치 평가와 함께 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.