나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경5210 [1] 부산광역시 강서구 녹산동 174-15 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경5210 [1] 부산광역시 강서구 녹산동 174-15 근린시설 경매

• 사건번호: 2024타경5210
• 주소: 부산광역시 강서구 낙동남로644번길 40
• 용도: 근린시설

부산서부지원 경매4계 2024타경5210 | 소재지: 부산광역시 강서구 낙동남로644번길 40 | 감정가: 4,987,145,500원 | 최저가: 3,491,002,000원 | 용도: 근린시설

1. 부산서부지원 2024타경5210 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경5210 (1)

* 소재지: 부산광역시 강서구 녹산동 174-15

* 용도: 근린생활시설

* 감정가: 4,987,145,500원

* 토지면적: 3010.00㎡ (약 910.53평)

* 건물면적: 1298.50㎡ (약 392.77평)

* 건물 제시외면적: 3.60㎡ (약 1.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 분묘기지권, 법정지상권

* 입지조건

* 본건은 부산광역시 강서구 녹산동 소재 "녹명초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 제조업소, 창고, 단독주택, 농경지 및 근린생활시설 등으로 형성된 소규모 공장지대입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 환경은 보통 수준입니다.

* 다만, 해당 지역은 산업 시설이 밀집한 공업지대로, 일부 지역에서는 폐기물 처리 시설(매립지, 소각장 등)과 관련한 환경 문제 및 주민 민원이 지속적으로 제기되고 있어, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 권리분석

* 매각 대상은 토지와 건물이 일괄매각입니다.

* 등기부상 권리 외에 분묘기지권 및 법정지상권이 존재하여 주의가 필요합니다.

* 감정평가서상 제시외 건물 중 기호 ㉡, ㉢, ㉣, ㉤은 타인 소유로 추정되며 매각에서 제외됩니다. 다만, 임차인이 소유권을 주장하는 부분이 있어 인수 여부 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 특히 건물 기호(4) 내부에 임차인(대림목재 곽웅휘)이 소유권을 주장하는 제시외 사무실 및 창고(기호 ㉢)가 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 기호(3), (5)는 주식회사 동우포장에, 건물 기호(4)는 대림목재(곽웅휘)에게 임대 중입니다.

* 태양광 발전 설비가 설치되어 있으며, 생산된 전기는 전량 한전 및 자회사로 판매 중인 것으로 조사되었습니다.

* 건물 기호(4) 내부에 제시외 기계기구 호이스트가 천장에 부착되어 있습니다.

* 상권분석

* 본 물건은 공업지대에 위치한 근린생활시설 겸 제조업소로, 주변 산업단지 및 관련 업종의 종사자들을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

* 지역 내 제조업소, 창고, 단독주택 등이 혼재하여 복합적인 상권 특성을 보입니다.

* 태양광 발전 설비 운영으로 인한 추가적인 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 다만, 주변의 산업 시설 밀집 및 환경 관련 이슈(폐기물 처리 시설 등)가 상권 활성화에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주변 시설: "녹명초등학교"가 인근에 위치하며, 소규모 공장지대로서 관련 근로자들을 위한 편의시설이 일부 존재할 것으로 예상됩니다.

* 환경: 공업지대 특성상 주거 환경보다는 산업 활동 위주의 환경입니다.

* 혐오시설 관련: 검색 결과, 강서구 일부 지역에서 폐기물 처리 시설(소각장, 매립지) 및 불법 시설(개 번식장)로 인한 환경 문제 및 주민 민원이 제기된 사례가 있어, 본 물건지 인근의 환경 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 잠재적 리스크

* 권리관계: 분묘기지권, 법정지상권의 존재로 토지 사용 및 처분에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 일부 토지가 도시계획시설(도로, 주차장)에 저촉되며, 공부상 지목('답')과 현황('대')이 상이합니다.

* 제시외 건물: 매각 제외되는 제시외 건물 중 임차인이 소유권을 주장하는 부분이 있어, 이로 인한 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 특히 건물 내부의 제시외 건물(기호 ㉢)은 소유자 미상으로 인수 시 문제가 될 수 있습니다.

* 지역 환경: 강서구 녹산동 일대는 산업단지가 많아 폐기물 처리 시설 등과 관련된 환경 문제 제기 가능성이 있으며, 이는 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 상태: 2014년 사용 승인된 건물로, 노후화 정도 및 유지보수 상태에 따라 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 태양광 설비: 태양광 발전 설비의 운영 관련 세부 사항(계약 조건, 유지 보수 등)을 추가 확인하여 수익성 변동 가능성을 파악해야 합니다.

* 종합 의견

* 본 물건은 부산 강서구 녹산동의 공업지대에 위치한 근린생활시설 겸 제조업소로, 상당한 규모의 감정가를 가지고 있습니다. 일괄 매각 대상이며, 현재 임대 중인 상황입니다. 토지 및 건물 면적이 넓어 활용도가 높을 것으로 예상되나, 분묘기지권, 법정지상권 등의 복잡한 권리관계와 일부 토지의 도시계획시설 저촉, 공부와의 차이 등 법적·행정적 제약 사항이 존재합니다. 또한, 주변 지역의 산업 활동 및 환경 이슈(폐기물 처리 시설 등)에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 매각 제외되는 제시외 건물과 관련하여 임차인과의 소유권 분쟁 가능성도 유의해야 합니다. 태양광 발전 설비 운영은 추가적인 수익원으로 긍정적이나, 그 지속성과 안정성을 면밀히 분석해야 합니다.

* 투자 포인트

* 넓은 면적 및 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 대규모 사업 또는 개발에 유리합니다.

* 기존 임대 수익: 현재 제조업소로 임대되어 안정적인 임대 수익이 발생할 수 있습니다.

* 태양광 발전 설비: 태양광 발전 설비를 통한 추가적인 판매 수익 창출이 가능합니다.

* 산업단지 내 입지: 부산 강서구 녹산동은 산업단지가 밀집한 지역으로, 관련 업종의 사업장으로서 전략적 가치가 있을 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 향후 지역 개발 계획이나 도시 계획 변화에 따라 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매4계