나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경5180 [1] 부산광역시 사상구 주례동 74-22 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 "경남정보대학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설 등으로 형성된 학교주변 상가지대로서, 상업적 환경 보통임.

교통상황

제 차량 출입 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 냉정역이 소재하여 대중교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

북하향 경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 약 20미터, 동측으로 약 10미터 폭의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층,지상3층건으로서 (사용승인일 : 1981.08.13)
2017년경 대수선및 리모델링한 것으로 보여지며,
외 벽 : 진크판넬 및 치장타일 붙임,강화유리, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 내부 인테리어 및 몰탈 위 페인팅 등 마감,
창 호 : 강화유리창호 등 구조임.

이용상태

1-2층 : 근린생활시설
3층 : 숙박시설(미니호텔)
지하 : 근린생활시설(공실) 등으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 , 3층 숙박시설부분에 난방설비 되어 있는 것으로 보여짐.

부합물 및 종물

구조 및 용도 등으로 보아 부합물 및 종물로서 평가에 포함하였음(지적 및 건물개황도 기호 ㄱ-ㅁ 참조).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(2-1 내지 2-5) 포함.
- 감정평가서에 의하면 본 건 건물은 2017년경 대수선 및 리모델링한 것으로 보이며, 건물 1~2층 : 근린생활시설, 3층 : 숙박시설(미니호텔), 지하 : 근린생활시설(공실) 등으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 사상구 주례동 74-22번지에 소재한 근린시설 용도의 부동산으로, 부산서부지원 2024타경5180 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정평가액은 6,017,418,300원입니다.

토지 면적은 733.00㎡ (약 221.61평)이며, 건물 면적은 1683.87㎡ (약 509.27평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본건은 유동화 물건이며, 대항력 있는 임차인이 존재하는 특이사항이 있습니다.

주의사항으로는 일괄매각하며, 제시외 건물(2-1 내지 2-5)이 포함됩니다.

감정평가서에 따르면 본 건물은 2017년경 대수선 및 리모델링되었으며, 현재 1~2층은 근린생활시설, 3층은 숙박시설(미니호텔), 지하층은 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 지하 1층, 지상 3층 규모로 1981년 8월 13일 사용승인을 받았습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 "경남정보대학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 각종 근린생활시설 등으로 형성된 학교 주변 상가지대로서 상업적 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용상태

본 토지는 북하향 경사지를 자체 지반으로 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 현재 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 토지는 북측으로 약 20미터 폭의 포장도로와, 동측으로 약 10미터 폭의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역으로 지정되어 있으며, 도로(접합), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법, 30m 이하), 상대보호구역(경남정보대학교, 교육환경 보호에 관한 법률) 및 학교환경위생정화구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 7월 14일 접수된 한국성의 근저당권(을11, 건물 등기부 을18)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 토지 5,581,713,000원, 건물 5,611,713,000원입니다.

* 임차인 현황

* 김 (보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2018-10-19, 확정일자 2024-11-04, 배당신고일자 2025-01-07)

대항력: 없음

* 김 (보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2012-02-24, 확정일자 2012-02-24, 배당신고일자 2025-02-04)

대항력: 있음

비고: 말소기준권리보다 선순위 전입일자를 가지고 있으나, 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있어 경매 절차에서 배당받을 것으로 예상됩니다.

* 김 (보증금 10,000,000원, 차임 1,350,000원, 전입/사업일자 2016-12-27, 배당신고일자 2025-03-06)

대항력: 있음

비고: 말소기준권리보다 선순위 전입일자를 가지고 있으나, 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있어 경매 절차에서 배당받을 것으로 예상됩니다. 확정일자 정보는 누락되었습니다.

* 박 (보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2023-09-14)

대항력: 없음

* 씨제이올리브영주식회사 (보증금 60,000,000원, 차임 6,500,000원, 전입/사업일자 2019-09-16)

대항력: 없음

* 한 (보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2019-09-16, 배당신고일자 2025-03-07)

대항력: 없음

* 황 (보증금 30,000,000원, 차임 1,480,000원, 전입/사업일자 2022-06-02, 확정일자 2024-07-15, 배당신고일자 2025-01-09)

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본건은 경남정보대학교 북측 인근에 위치한 대학가 상권으로, 주변에는 다양한 근린생활시설, 음식점, 숙박시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 건물 이용 현황

건물은 1~2층 근린생활시설, 3층 숙박시설(미니호텔), 지하층 근린생활시설(공실)로 이용되고 있습니다. 이는 다양한 업종의 임대가 가능함을 시사하지만, 지하층 공실은 수익률 관리 측면에서 주의가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

경남정보대학교가 인접해 있어 젊은 유동인구가 많고, 각종 상업시설, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

* 교통

도시철도 2호선 냉정역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 곳곳으로의 이동이 용이합니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재

김석봉, 김지홍 임차인은 말소기준권리보다 선순위의 대항력을 가지고 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 분석되었으나, 임대차 관계의 복잡성으로 인한 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건

유동화 물건의 특성상 추가적인 채권 관계나 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으므로, 권리 분석에 더욱 철저한 검토가 요구됩니다.

* 지하층 공실

지하 근린생활시설의 공실 상태는 해당 층의 임대 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 공실 해소를 위한 추가적인 투자나 노력이 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후 및 유지보수

1981년 사용승인을 받은 건물로 연식이 오래되었으며, 2017년 리모델링이 있었으나, 지속적인 유지보수 및 관리가 필요합니다.

* 토지 이용 규제

준주거지역이나 높이 제한, 상대보호구역 등 토지 이용 계획 및 제한 사항이 다수 존재하여 향후 건축 행위 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 주례동 대학가 인근에 위치한 상업용 건물로, 경남정보대학교 배후 수요와 편리한 교통망을 바탕으로 잠재적 가치가 높은 지역에 있습니다. 1~3층은 근린생활시설 및 숙박시설로 복합적으로 활용 가능하며, 2017년 리모델링 이력이 있습니다. 다만, 지하층의 공실, 유동화 물건이라는 특수성, 그리고 말소기준 권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 요소입니다. 인수 보증금은 0원으로 분석되어 직접적인 재정적 부담은 없을 것으로 보이나, 명도 및 관계 정리 과정에 대한 면밀한 준비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대학가 배후 수요: 경남정보대학교 인접으로 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 다양한 활용 가능성: 근린생활시설 및 숙박시설 등 복합 용도 활용을 통해 수익 창출 기회가 있습니다.

* 리모델링 통한 가치 상승: 2017년 리모델링 이력이 있어, 추가적인 리모델링 투자를 통해 건물 가치를 더욱 높일 수 있습니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 취득 가능성: 경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 6,017,418,300원이며, 권리분석 상 인수되는 임차인 보증금은 0원으로 분석됩니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 건물의 현재 임대 수익률, 향후 임대 가능성, 명도 관련 비용, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 존재 및 지하층 공실 등의 리스크 요인을 감안하되, 인수되는 부채가 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다. 따라서 철저한 사전 조사를 통한 적정 입찰가 산정이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.