나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경5210 [2] 부산광역시 사하구 괴정동 산63-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경5210 [2] 부산광역시 사하구 괴정동 산63-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경5210
• 주소: 부산광역시 사하구 괴정동 산63-1
• 용도: 임야

부산서부지원 경매4계 2024타경5210 | 소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 산63-1 | 감정가: 1,389,549,000원 | 최저가: 972,684,000원 | 용도: 임야

1. 부산서부지원 2024타경5210 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경5210 (2)

* 소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 산63-1

* 용도: 임야

* 감정가: 1,389,549,000원

* 토지면적: 45,129.00㎡ (약 13,644.3평)

* 토지지분: 45,129㎡ (일괄 매각)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

* 건물지분: 0㎡ (매각 대상 아님)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 분묘기지권 존재 가능성

* 주의사항:

* 본건 토지는 2개 용도지역(주로 자연녹지지역, 일부 제2종일반주거지역)에 걸쳐 소재하나, 면적이 미미한 제2종일반주거지역 부분은 주된 용도지역인 자연녹지지역을 기준으로 평가함.

* 북서측 일부 약 450㎡(개략치)가 현황 '도로'로 사용되어 대상물건의 사용·수익에 제한이 있을 수 있으며, 이 부분은 구분하여 평가함.

* 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 가능성이 있으니 경매 응찰 시 유의 필요.

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 "동주여자중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 형성되어 있으며, 동측으로는 임야 지대가 형성된 시가지 주변 산림지대입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다.

또한, 본건 북서측 직선거리 약 500미터 이내에 도시철도 1호선 "대티역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

토지매각 대상이며, 건물은 매각 대상이 아닙니다.

주요 권리 사항으로는 '분묘기지권'이 등기부 외 특이사항으로 기재되어 있어, 해당 분묘의 법적 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 소유권 행사 및 토지 이용에 제약을 가할 수 있는 중요한 사항입니다.

1.4. 상권분석

대상 물건은 시가지 주변의 산림지대 및 임야 지역에 속해 있습니다.

주변에는 주거지역(단독, 공동주택), 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설이나 공업 단지보다는 자연 녹지 및 주거 지역이 혼합된 환경입니다.

현재 상태로는 일반적인 상업 활동보다는 개발 가능성이나 장기적인 가치 상승을 염두에 둔 투자가 적합할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 대중교통 시설은 지하철 1호선 대티역으로, 직선거리 약 500미터 이내에 위치하여 도보 이동이 가능합니다.

인근 버스 정류장을 통해 시내 버스 이용도 가능합니다.

주변에 학교(동주여자중학교 인근) 및 주거 시설이 있어 생활 환경 자체는 조성되어 있으나, 편의시설 및 문화 시설 등은 중심 상업 지구에 비해 제한적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 등기부 외 특이사항으로 분묘기지권이 명시되어 있으며, 이는 토지 이용 및 개발 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용을 발생시킬 수 있습니다. 또한, 육안으로 확인되지 않은 분묘가 존재할 가능성도 있어 주의가 필요합니다.

* 도로 접근성 제한: 북서측 일부 약 450㎡(개략치)가 현황 '도로'로 사용되고 있어, 대상 물건의 사용·수익에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 토지의 활용 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 용도지역 중복: 본건 토지는 자연녹지지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으나, 제2종일반주거지역 부분의 면적이 미미하여 평가 시 주된 용도지역인 자연녹지지역을 기준으로 하였습니다. 향후 개발 계획 수립 시 용도지역별 규제를 정확히 확인해야 합니다.

* 현황과 공부상 차이: 주의사항에 언급된 '도로' 부분은 현황상 이용되는 면적으로, 지적도상 지목과의 차이가 있을 수 있으며, 이는 측량을 통해 정확한 면적 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

부산 사하구 괴정동에 위치한 본 임야 물건은 지하철 1호선 대티역 인근의 시가지 주변 산림지대에 속해 있어 입지적 잠재력은 가지고 있습니다.

그러나 분묘기지권의 존재 가능성, 도로로 이용되는 부분으로 인한 사용·수익 제한, 그리고 복합적인 용도지역 지정 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 주요 위험 요소입니다.

건물은 매각 대상이 아니므로, 순수 토지 투자의 관점에서 접근해야 합니다.

특히 분묘 관련 문제는 추가적인 법적 검토와 비용 발생 가능성이 있으므로, 응찰 전 철저한 현장 조사와 전문가 상담이 권장됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 지하철역 인근 잠재력: 대티역이 근거리에 위치하여 향후 지역 개발 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 자연녹지지역: 도시 지역 내 자연 녹지 지역으로, 친환경 개발이나 특정 용도로의 활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

* 가치 재평가 가능성: 분묘 및 도로 편입 부분 등 현황과 공부상의 차이, 잠재적 리스크를 해결하거나 관리할 경우, 토지의 실질 가치를 재평가하여 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 제공된 소재지(부산광역시 사하구 괴정동 산63-1)를 중심으로 한 지도 검색에서는 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 산림지대와 주거 지역이 혼합된 환경입니다.

법원 정보

부산서부지원 경매4계