나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109341 [11] 부산광역시 사하구 하단동 618-11 5층508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교" 동측 인근에 위치한 "하단드리움" 2층 202호 외 21개호로서 부근은 중소규모 공동주택, 오피스텔, 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 "하단역"이 위치하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제2층 제202호 외 21개호로서
* 외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감.
* 내벽 : 벽지등 마감(폐문등으로 내부는 자세히 관찰하지 못하였음).
* 창호 : 샷시창호 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔) 및 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 공동현관기, 화재경보 및 소화전설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1-기호5 : 일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가로구역별최고높이 제한지역(96m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 부산광역시 사하구 하단동 618-11, 5층 508호에 위치한 오피스텔 경매 물건에 대한 상세 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경109341 (11)

* 소재지: 부산광역시 사하구 하단동 618-11 5층 508호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 감정가: 90,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOO

* 건물 준공일: 2021년 1월 22일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물

* 토지 면적: 2.62㎡ (약 0.79평)

* 건물 면적: 17.37㎡ (약 5.25평)

2. 입지조건

해당 물건은 부산광역시 사하구 하단동에 위치하며, "하단초등학교" 동측 인근에 자리한 "하단드리움" 오피스텔 내부에 속해 있습니다. 주변 지역은 중소규모 공동주택, 오피스텔, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있습니다. 또한, 도시철도 1호선 "하단역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 물건지 북서측으로는 약 8미터, 북동측으로는 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 물건의 토지는 일반상업지역, 방화지구, 도로, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(96m 이하)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 복수의 경매 신청이 존재하며, 권리 관계를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

* 말소기준권리: 신윤철 임차인의 강제경매 개시 결정 등기(접수일자 2024-08-27)입니다.

* 선순위 임차인: 신윤철 임차인이 해당 물건을 점유 중이며, 대항력을 갖추고 있습니다.

* 보증금: 65,000,000원

* 전입일자: 2021년 10월 15일

* 확정일자: 2021년 9월 27일

* 배당신고일자: 2024년 1월 29일

* 대항력: 있음

* 등기부상 을구 5순위 주택임차권으로 등기되어 있으며, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 기타 권리: 주식회사다이아대부의 강제경매 등기(접수일자 2024-09-09) 등이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금: 물건명세서에 따르면, 임차인 신윤철의 보증금 65,000,000원 중 배당받지 못한 금액이 있다면 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

물건이 소재한 하단동은 역세권 개발과 함께 상업 및 주거 기능이 발달한 지역입니다.

* 인근 시설: "하단초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 오피스텔, 공동주택, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 교통 접근성: 도시철도 1호선 "하단역"이 인접해 있어 시내 접근성이 우수하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 임대 수요: 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중이라는 점에서 1인 가구 및 소규모 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

해당 오피스텔은 현대적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비, 공동현관, 화재경보 및 소화전 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 상업 시설과 주거 시설이 공존하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

이 물건은 몇 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있어 주의 깊은 접근이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 가장 중요한 리스크로, 임차인 신윤철의 보증금 65,000,000원 전액이 배당되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 이 금액은 감정가 대비 상당한 비중을 차지하므로, 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

* 중복 사건: 여러 경매 사건이 병합되어 진행될 가능성이 있습니다.

* 공동 담보: 물건에 공동 담보가 설정되어 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구의 주요 교통 요지인 하단역 인근에 위치하며, 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 6,500만 원을 인수해야 하는 부담이 크다는 점은 간과할 수 없는 리스크입니다. 따라서, 임차인의 배당 현황과 인수 보증금 규모를 면밀히 확인하고, 이를 반영한 합리적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 하단역 역세권 입지로 향후 지가 상승 및 임대 수요 증대 기대

* 2021년 준공의 비교적 신축 건물

* 주변 생활 편의 시설 및 교육 시설(하단초등학교) 인접

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(17.37㎡)의 오피스텔이 2025년 3월 18일에 5,600만 원에 거래되었습니다. 또한, 2024년 7월에는 20.35㎡ 면적이 9,000만 원, 18.98㎡ 면적이 9,000만 원에 거래된 사례가 있습니다.

본 물건의 감정가는 9,000만 원이나, 대항력 있는 임차인 신윤철 씨의 보증금 6,500만 원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 만약 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 한다면, 실제 매수 비용은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

최근 실거래가(5,600만 원)를 기준으로 볼 때, 6,500만 원의 보증금을 인수해야 한다면 총 매수 비용은 12,100만 원에 달하게 되어, 현재 시세보다 높은 금액이 됩니다. 따라서, 이러한 보증금 인수 부담을 고려하면, 입찰가는 매우 신중하게 결정해야 합니다.

보증금 인수 부담을 반영하여, 예상되는 총 매수 비용이 최근 실거래가 5,600만 원을 넘지 않도록 입찰가를 책정하는 것이 중요합니다. 이를 역산하면, 입찰가는 5,600만 원에서 인수 보증금 6,500만 원을 뺀 마이너스(-) 금액이 되어야 하는데, 이는 물리적으로 불가능합니다.

따라서, 이러한 상황에서는 보증금 인수 부담을 고려하여 매우 낮은 가격으로 입찰에 참여하거나, 임차인과의 협의를 통해 문제를 해결하는 방안을 모색해야 합니다. 잠재적 리스크와 시장 상황을 고려하여, 보수적으로 40,000,000원 ~ 50,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 가격대는 인수해야 할 보증금 6,500만 원을 고려했을 때, 총 매수 비용이 시장가와 유사하거나 약간 낮게 형성될 가능성을 염두에 둔 것입니다. 실제 입찰가는 현장 조사 및 임차인과의 소통 결과를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.