나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109341 [15] 부산광역시 사하구 하단동 618-11 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교" 동측 인근에 위치한 "하단드리움" 2층 202호 외 21개호로서 부근은 중소규모 공동주택, 오피스텔, 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 "하단역"이 위치하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제2층 제202호 외 21개호로서
* 외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감.
* 내벽 : 벽지등 마감(폐문등으로 내부는 자세히 관찰하지 못하였음).
* 창호 : 샷시창호 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔) 및 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 공동현관기, 화재경보 및 소화전설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1-기호5 : 일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가로구역별최고높이 제한지역(96m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동 618-11번지 (신주소: 부산광역시 사하구 낙동대로457번길 17)에 위치한 '하단드리움' 오피스텔 7층 703호입니다. 본 건물은 2021년 1월에 준공된 철근콘크리트구조의 20층 건물입니다.

1.2. 매각 대상

토지와 건물을 일괄하여 부동산 강제 경매로 매각합니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 95,000,000원입니다.

토지 면적은 2.70㎡ (약 0.82평)이며, 건물 전용 면적은 17.92㎡ (약 5.42평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 중소규모 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 도시철도 1호선 "하단역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편으로, 전반적인 교통 사정은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 경매 사건은 복수의 채권자가 존재하며, 공동 담보 및 중복 사건으로 분류됩니다. 등기부 상 말소기준권리로는 을구 5번 전세권 설정(박수민, 70,000,000원)이 확인되나, 물건명세서에 따라 대항력 있는 임차권이 존재하는 것으로 파악됩니다. 경매 신청 채권자는 주식회사다이아대부(강제경매, 2,499,726,027원)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본 물건에는 임차인 박 이 존재합니다.

임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/점유 개시일: 2023년 6월 15일

* 확정일자: 2023년 6월 7일

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서상, 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권(을구 6번, 2025.04.29. 등기)이 등재되어 있습니다. 해당 임대차 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 하단역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 복합 상권입니다. 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 지역 내 유동 인구 및 잠재적 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

단지 인근에 하단초등학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다. 또한, 도시철도 1호선 하단역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 편의시설 및 기타 생활 기반 시설은 주변 상권을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 박 의 보증금 70,000,000원에 대한 인수 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 추가적인 금전 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 복수의 권리 관계와 중복 사건이라는 점은 권리 분석을 더욱 복잡하게 만들 수 있으며, 등기부 요약과 물건명세서 간 일부 내용의 차이로 인해 정확한 권리 확인을 위한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 하단역 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 입지 및 교통 측면에서 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담 가능성과 복잡한 권리 관계는 투자 시 신중한 검토를 요구합니다. 감정가는 95,000,000원이지만, 실제 시장 가치와 인수 금액을 종합적으로 고려한 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 하단역 역세권: 편리한 교통망과 배후 수요 확보 가능.

* 신축 건물: 비교적 양호한 건물 상태로 관리 부담이 적을 것으로 예상.

* 인근 교육 시설: 초등학교가 가까워 주거 편의성 증대.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적대의 오피스텔 거래 가격이 56,000,000원에서 90,000,000원까지 분포하고 있습니다. 본 물건의 감정가는 95,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 70,000,000원을 고려할 때, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됩니다. 권리 분석 상 인수 보증금 합계가 0원으로 제시되어 있으나, 이는 입찰 가격이 보증금을 충당할 만큼 높을 것으로 예상될 때의 계산입니다. 이러한 점을 종합적으로 고려하여, 시장 가치와 인수 부담을 반영한 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 시장 상황과 감정가, 그리고 거래 사례를 바탕으로, 인수 보증금 부담이 없다고 가정하였을 때의 예상 입찰가는 약 88,000,000원에서 93,000,000원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다. 실제 입찰 시에는 보증금 인수 여부 및 배당 현황을 최종 확인하고, 낙찰 후 실제 총 투입 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.