나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109341 [7] 부산광역시 사하구 하단동 618-11 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교" 동측 인근에 위치한 "하단드리움" 2층 202호 외 21개호로서 부근은 중소규모 공동주택, 오피스텔, 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 "하단역"이 위치하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제2층 제202호 외 21개호로서
* 외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감.
* 내벽 : 벽지등 마감(폐문등으로 내부는 자세히 관찰하지 못하였음).
* 창호 : 샷시창호 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔) 및 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 공동현관기, 화재경보 및 소화전설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1-기호5 : 일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가로구역별최고높이 제한지역(96m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경109341 (7)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 618-11 4층401호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 93,000,000원

토지면적: 2.82㎡ (약 0.85평)

토지지분: 2.8170044936632204㎡

건물면적: 18.68㎡ (약 5.65평)

건물지분: 18.68㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

건축물대장상 주용도: 업무시설

건물명: 하단드리움

준공일: 2021년 01월 22일

총 층수: 20층

해당 층: 4층

건폐율: 64.72%

용적률: 970.92%

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교" 동측 인근에 위치한 "하단드리움" 4층 401호입니다.

* 주변 환경: 본건은 중소규모 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 도시철도 1호선 "하단역"이 인접해 있어 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

* 도로: 북서측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 도로, 가로구역별최고높이 제한지역(96m 이하)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부산지방법원 서부지원 2024타경109341(7)호 부동산강제경매 사건입니다.

* 채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

* 말소기준권리는 2024년 09월 09일 접수된 주식회사다이아대부의 강제경매 (을구 5번, 채권금액 2,499,726,027원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 06월 17일

* 확정일자: 2021년 06월 17일

* 대항력: 있음

* 권리 분석상 특이사항: 을구 5번 순위로 등기된 강다인(강 )의 주택임차권(보증금 60,000,000원, 전입/확정일자 2021-06-17)이 존재합니다. 해당 임차권은 말소되지 않고 인수 대상이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (단, 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.)

* 중복사건, 공동담보 물건입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 "하단역" 역세권에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재하여 유동인구 및 잠재적 수요가 있는 상권입니다.

* 오피스텔 및 공동주택 밀집 지역으로, 관련 배후 수요가 존재합니다.

* 교통 요지로서 주변 지역으로의 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: "하단초등학교"가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 도시철도 1호선 "하단역"을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변의 각종 근린생활시설을 통해 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성: 보증금 60,000,000원의 임차인이 존재하며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 입찰 시 가장 중요한 고려사항입니다.

* 중복사건 및 공동담보: 복잡한 권리관계가 경매 물건에 포함되어 있을 수 있습니다.

* 오피스텔 용도: 업무시설로 등재되어 있으나, 실제 이용 현황에 따라 세무 및 법률적 문제가 발생할 수 있습니다. (다만, 임차인은 주택임차권으로 등재되어 있습니다.)

* 제시외 면적 및 공부와의 차이: 제시외 면적은 없으며, 공부와의 차이도 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 하단역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 주변 지역의 개발 가능성도 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 60,000,000원의 전부 또는 일부를 인수해야 할 가능성입니다. 이 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 지하철 1호선 하단역 인근으로 풍부한 임대 수요가 예상됩니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물의 상태가 양호하며, 투자 가치가 높을 수 있습니다.

* 소형 면적: 18.68㎡(약 5.65평)의 전용면적으로 1인 가구 실수요자 또는 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 하단 지역의 도시 개발 계획 등에 따라 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(18.98㎡, 20.35㎡)의 오피스텔이 2024년 7월에 9,000만원에 거래되었습니다. 또한, 본건의 감정가는 93,000,000원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인(보증금 60,000,000원)의 인수 가능성이 존재하므로, 이를 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

"인수 보증금"을 제외하고 계산한다는 원칙과 현재 인수 보증금 합계가 0원으로 분석된 점을 감안할 때, 본건의 시장 가치 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 88,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.