나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109341 [14] 부산광역시 사하구 하단동 618-11 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109341 [14] 부산광역시 사하구 하단동 618-11 7층702호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경109341
• 주소: 부산광역시 사하구 낙동대로457번길 17, 7층702호
• 용도: 오피스텔

부산서부지원 경매4계 2024타경109341 | 소재지: 부산광역시 사하구 낙동대로457번길 17, 7층702호 | 감정가: 96,000,000원 | 최저가: 47,040,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부산서부지원 2024타경109341 (14) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경109341 (14)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 618-11 7층702호

용도: 오피스텔

감정가: 96,000,000원

토지면적: 2.82㎡ (약 0.85평)

토지지분: 2.8170044936632204㎡ (약 0.85평)

건물면적: 18.68㎡ (약 5.65평)

건물지분: 18.68㎡ (약 5.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항: 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교" 동측 인근에 위치한 "하단드리움" 2층 202호 외 21개호로서 부근은 중소규모 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 "하단역"이 위치하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제2층 제202호 외 21개호로서, 외벽은 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지등 마감(폐문 등으로 내부는 자세히 관찰하지 못하였음), 창호는 샷시창호 구조임.

이용상태: 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 공동현관기, 화재경보 및 소화전설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태: 5필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등: 본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 기호1-기호5 : 일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가로구역별최고높이 제한지역(96m이하)<건축법>.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상이며, 기타 사항은 없음.

1.3. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 하단동에 위치하며, "하단초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 중소규모 공동주택, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

특히, 부산 도시철도 1호선 "하단역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다. 북서측으로는 폭 약 8m, 북동측으로는 약 3m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

최근 하단역 일대는 부산 최대 규모의 자율상권구역으로 지정되어 상권 활성화에 대한 기대감이 높습니다. 향후 하단역은 도시철도 하단녹산선, 5호선(사상하단선), 부산형 급행철도(BuTX) 등이 지나는 '쿼드러플 역세권'으로 탈바꿈할 예정으로, 미래 가치 상승이 예상됩니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중에 있습니다. 강제경매는 채무자의 재산에 대해 채권자의 신청으로 법원의 집행 절차를 통해 진행되는 경매입니다.

'중복사건'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 동일한 부동산에 대해 여러 경매 신청이 있거나, 기존 경매 사건과 연관된 사건이 있을 가능성이 있습니다. 중복 경매는 종국적으로 무잉여(경매 신청 채권자에게 배당될 이익금이 없는 상황) 가능성을 줄여 경매 절차의 취소 가능성을 낮추는 긍정적인 요인이 될 수 있습니다. 그러나 중복 사건의 정확한 관계와 각 채권자의 권리 순위, 배당 관계 등을 면밀히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

이 보고서에서는 제공된 정보만을 바탕으로 하므로, 실제 입찰 전에는 반드시 전문가를 통한 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수해야 할 권리, 등기부상의 모든 사항, 임대차 관계, 유치권 등 잠재적인 권리 관계를 상세히 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 하단동은 사하구의 중심 상권으로서, 교통의 요지이자 배후 주거 단지를 갖춘 복합 상권입니다. 특히 하단역을 중심으로 상업 지역이 발달해 있으며, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 활발한 유동 인구를 자랑합니다.

최근 하단역 일대가 부산 최대 규모의 자율상권구역으로 지정되면서 상권 활성화 및 재도약에 대한 기대감이 커지고 있습니다. 동아대학교 승학캠퍼스가 인근에 위치하여 젊은 층 유동 인구가 많으며, 종합 쇼핑몰 아트몰링과 CGV 영화관 등 젊은 층이 선호하는 다양한 문화, 쇼핑 시설이 입점해 있습니다. 또한, 하단오거리 일대에는 식당, 의류, 잡화점 등이 밀집되어 있어 다양한 소비층을 흡수할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

상대적으로 북쪽의 주거 지역과 남쪽의 상업/유흥 지역이 구분되는 특징도 나타납니다.

1.6. 생활정보

본건이 위치한 하단동은 부산 도시철도 1호선 하단역 역세권에 위치하여 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다. 인근에는 버스 정류장 또한 다수 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에는 하단초등학교를 비롯하여 건국중학교, 하단중학교, 동아대학교 승학캠퍼스 등 다양한 교육 시설이 자리하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

또한, 종합 쇼핑몰인 아트몰링과 CGV 영화관, 하단시장 등 다양한 편의시설과 문화시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 주거지 주변으로는 다양한 식당, 카페, 은행, 병원, 약국 등의 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

과거에는 낙동강 하구에 재첩이 많이 잡혔으나, 하구둑 건설 이후 그 모습이 변화했습니다.

1.7. 잠재적 리스크

중복사건: 본건은 '중복사건'으로 분류되어 있습니다. 이는 동일 물건에 대해 복수의 경매 신청이 있거나, 관련 사건이 함께 진행될 수 있음을 의미합니다. 이로 인해 경매 절차가 복잡해지거나, 배당 관계가 복잡해질 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

임대관계 미상: 현재 물건의 임대 관계가 파악되지 않은 상태입니다. 낙찰 후 기존 임차인과의 명도 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

내부 관찰 제한: 감정평가 시 폐문 등으로 인해 내부를 자세히 관찰하지 못했다는 점은, 물건의 실제 내부 상태나 관리 상태에 대한 불확실성을 내포합니다. 따라서 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인이 필수적입니다.

혐오시설 가능성: 부산 사하구 지역에서 과거 건설폐기물 처리 업체 이전 문제로 주민 민원이 있었던 사례가 있습니다. 현재 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 지역 개발 및 주거 환경 변화에 따라 잠재적인 문제 발생 가능성을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 부산 도시철도 1호선 하단역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 환경과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 특히 하단역 일대가 부산 최대 규모의 자율상권구역으로 지정되면서 향후 지역 가치 상승 및 상권 활성화가 기대되는 지역입니다. 동아대학교와 인접해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 아트몰링과 CGV 등 현대적인 편의시설 이용이 용이합니다.

다만, '중복사건'이라는 점은 권리 분석 및 낙찰 후 절차 진행에 있어 추가적인 주의와 확인이 필요함을 시사합니다. 또한, 임대 관계 미상 및 내부 관찰 제한 사항은 현장 조사와 전문가의 면밀한 권리 분석을 통해 해소해야 할 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

최고의 입지: 하단역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건은 꾸준한 임대 수요 확보 및 높은 시세 상승 잠재력을 제공합니다.

미래 가치 상승: 부산 최대 자율상권구역 지정 및 '쿼드러플 역세권'으로의 발전 계획은 향후 지역 가치 상승에 크게 기여할 것으로 예상됩니다.

안정적인 임대 수요: 동아대학교 인근이라는 점과 오피스텔 및 도시형 생활주택으로의 이용은 안정적인 임대 수익 창출에 유리합니다.

상대적으로 낮은 감정가: 9,600만 원의 감정가는 현재 시세 대비 합리적인 수준일 수 있으며, 권리 관계를 명확히 파악할 경우 시세 차익 확보 가능성이 있습니다.

중복 사건 활용: 중복 사건이 존재한다는 것은 해당 물건에 대한 이해 관계자들이 많음을 시사하며, 이는 무잉여로 인한 경매 취소 가능성을 낮추어 낙찰 가능성을 높이는 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매4계