나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109341 [10] 부산광역시 사하구 하단동 618-11 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교" 동측 인근에 위치한 "하단드리움" 2층 202호 외 21개호로서 부근은 중소규모 공동주택, 오피스텔, 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 "하단역"이 위치하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제2층 제202호 외 21개호로서
* 외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감.
* 내벽 : 벽지등 마감(폐문등으로 내부는 자세히 관찰하지 못하였음).
* 창호 : 샷시창호 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔) 및 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 공동현관기, 화재경보 및 소화전설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1-기호5 : 일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가로구역별최고높이 제한지역(96m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경109341 (10)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 618-11, 5층504호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 90,000,000원

토지 면적: 2.62㎡ (약 0.79평)

토지 지분: 2.61945225133459㎡ (약 0.79평)

건물 면적: 17.37㎡ (약 5.25평)

건물 지분: 17.37㎡ (약 5.25평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교" 동측 인근에 위치하며, "하단드리움" 건물 내 5층 504호입니다. 주변 지역은 중소규모 공동주택, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 "하단역"이 위치하여 교통 여건은 양호한 편입니다. 북서측으로 약 8m, 북동측으로 약 3m의 포장도로에 접하고 있습니다. 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 도로, 가로구역별최고높이 제한지역(96m 이하)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건에는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다. 을구 순위 5번의 주택임차권(2026년 2월 13일 등기)이 있으며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다. 임대차보증금은 65,000,000원이며, 전입일자 및 점유개시일자는 2021년 7월 28일, 확정일자는 2021년 7월 28일입니다. 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

등기부 요약상, 신탁 등기 말소 내역(갑2, 2021-02-05) 및 강제경매 개시 결정 등기(갑5, 2024-09-09, 말소기준권리)가 확인됩니다.

* 인수 보증금 합계: 65,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원 (주의: 감정평가서상 임차인 현황에는 보증금 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 대항력 있는 임차인의 보증금은 65,000,000원으로 확인됨. 이는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액임.)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-28

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 65,000,000원 인수 조건

4. 상권분석

본 물건이 위치한 하단동은 부산의 주요 상업 및 교통 중심지 중 하나로, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집된 지역입니다. 인근의 도시철도 1호선 하단역은 유동인구가 많아 상권 활성화에 기여하고 있습니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(17.37㎡)의 오피스텔이 2025년 3월 18일에 56,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 2024년 7월에는 20.35㎡ 면적이 90,000,000원, 18.98㎡ 면적이 90,000,000원에 각각 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 90,000,000원과 비교했을 때, 유사 면적의 최근 거래가는 감정가보다 낮은 수준임을 시사합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 하단역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 교육: 하단초등학교, 하단중학교 등 인접.

* 편의시설: 주변 상업지구에 다양한 쇼핑, 외식, 금융 등 편의시설 이용 편리.

* 건물 시설: 철근콘크리트 구조의 20층 건물로, 승강기, 주차 설비, 개별 난방 등 오피스텔 편의시설 갖춤.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 65,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가로 부담해야 하므로 총 매입 비용이 상승하게 됩니다. 또한, 동일 면적(17.37㎡)의 최근 매매가가 56,000,000원인 점을 고려할 때, 감정가(90,000,000원) 및 인수해야 할 보증금(65,000,000원)을 합산한 총 부담액이 시장 가치 대비 높을 수 있습니다. 이는 매각 후 시세차익보다는 임차보증금 회수 여부에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 하단역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 역세권의 이점과 생활 편의시설이 잘 갖춰진 입지 조건을 가지고 있습니다. 하지만, 매각 시 매수인이 인수해야 하는 65,000,000원의 임차 보증금이 존재하며, 이 금액이 배당에서 전액 회수되지 않을 경우 상당한 재정적 부담이 될 수 있습니다. 최근 유사 면적의 매매 사례 가격을 고려할 때, 높은 임차보증금 인수 부담은 투자에 신중을 요하게 하는 요소입니다. 철저한 권리 분석 및 배당표 확인을 통해 임차 보증금 회수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 지하철 1호선 하단역 역세권으로 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 비교적 최신 건물(2021년 준공)로 유지보수 용이.

* 임차인 보증금 전액 회수 시, 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰 받을 경우 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가 90,000,000원 기준, 일반적인 경매 낙찰률(70~80%)을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 67,500,000원

본 예상 입찰가는 '인수 보증금 65,000,000원'을 제외하고 산정된 금액입니다. 따라서 실제 매수 시 총 지출액은 '예상 입찰가 + (65,000,000원 - 배당으로 회수되는 보증금액)'이 됩니다. 만약 배당으로 보증금이 전혀 회수되지 않는다면, 실제 총 지출액은 67,500,000원 + 65,000,000원 = 132,500,000원이 되어 감정가를 초과하게 됩니다. 따라서 본 물건은 임차 보증금 회수 가능성을 면밀히 파악한 후, 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.