나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109341 [3] 부산광역시 사하구 하단동 618-11 2층208호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109341 [3] 부산광역시 사하구 하단동 618-11 2층208호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경109341
• 주소: 부산광역시 사하구 낙동대로457번길 17, 2층208호
• 용도: 도시형생활주택

부산서부지원 경매4계 2024타경109341 | 소재지: 부산광역시 사하구 낙동대로457번길 17, 2층208호 | 감정가: 80,000,000원 | 최저가: 56,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경109341 (3)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 618-11 2층208호

용도: 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔)

감정가: 80,000,000원

토지면적: 1.96㎡ (약 0.59평)

토지지분: 1.9649661965969896㎡ (약 0.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13.03㎡ (약 3.94평) - 전용면적 기준

건물지분: 13.03㎡ (약 3.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항: 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

1.2. 감정평가서 요약

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교" 동측 인근에 위치한 "하단드리움" 2층 202호 외 21개호로서 부근은 중소규모 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 도시철도 1호선 "하단역"이 위치하는 등 제반 교통 상황은 양호한 편임.

건물은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제2층 제202호 외 21개호로서 외벽은 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 등 마감(폐문 등으로 내부는 자세히 관찰하지 못하였음), 창호는 샷시 창호 구조임.

이용 상태는 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비 내역으로는 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 공동 현관기, 화재 경보 및 소화전 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비가 갖추어져 있음.

토지는 5필지 일단의 부정형 토지로 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건물 부지로 이용 중임.

인접 도로 상태는 본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한 상태는 기호1-기호5 : 일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가로구역별 최고 높이 제한 지역(96m 이하)<건축법>임.

공부와의 차이는 없음.

기타 참고사항으로 임대 관계는 미상이며, 기타 특이사항은 없음.

2. 입지조건

본건이 소재한 부산광역시 사하구 하단동 618-11번지 일대는 부산 지하철 1호선 하단역을 도보로 이용 가능한 초역세권에 위치하고 있습니다. 이는 대중교통 이용이 매우 편리하여 부산 시내 어디로든 신속한 이동이 가능함을 의미합니다. 또한, 하단초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성도 갖추고 있습니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. 최근 하단역 일대가 부산 최대 규모의 자율상권구역으로 지정되면서, 향후 상권 활성화 및 지역 발전 가능성이 더욱 높아지고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 사건번호에 '(3)'이 붙어있는 점과 '중복사건'이라는 특이사항으로 보아, 동일한 부동산에 대해 여러 개의 경매 절차가 진행되었거나 동시에 진행될 가능성이 있습니다. 일반적으로 강제경매의 경우, 매각으로 인해 선순위 권리(저당권, 근저당권, 가압류, 압류 등)는 말소되는 것이 원칙이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다. 다만, '중복사건' 표시는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있으므로, 실제 입찰 전 법원 매각물건명세서를 통해 말소기준권리 및 인수되는 권리가 있는지 반드시 재확인해야 합니다. 임대차 관계는 '미상'으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 현장 조사 및 관련 서류 확인을 통해 면밀히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 하단동 618-11번지 일대는 부산 지하철 1호선 하단역을 중심으로 형성된 역세권 지역입니다. 이 지역은 주거용 오피스텔 및 도시형생활주택이 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설과 업무시설이 혼재되어 있어 젊은 층과 직장인 수요가 꾸준히 있을 것으로 보입니다. 최근 하단역 일대가 '부산 최대 자율상권구역'으로 지정되면서, 지역 상권 활성화를 위한 다각적인 지원이 이루어질 것으로 기대됩니다. 이는 향후 상업 시설의 가치 상승뿐만 아니라, 유동인구 증가 및 지역 경제 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다. 또한, 동아대학교 등이 인근에 위치하여 학생 수요도 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 하단역이라는 교통의 요지에 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다. 다양한 노선의 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시에도 주요 도로망을 통한 이동이 용이합니다. 주변에는 하단초등학교 등 교육 시설이 위치하며, 상업지구가 혼재되어 있어 생활에 필요한 각종 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당 등) 이용이 편리할 것으로 보입니다. 또한, 하단역을 중심으로 상권이 활성화되면서 문화, 여가 시설에 대한 접근성도 점차 개선될 것으로 기대됩니다.

6. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 본건 소재지인 부산광역시 사하구 하단동 618-11번지 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 본건은 하단역, 학교, 주거 및 상업시설 등과 함께 위치하고 있어 생활 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 요인은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 잠재적 리스크

중복사건 표기 및 '중복사건' 특이사항은 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다. 이는 매각 진행 과정에서 변동 사항이 발생하거나, 낙찰 후 권리관계 정리에 예상치 못한 시간이 소요될 수 있음을 시사합니다. 또한, 감정평가서 상 '폐문등으로 내부는 자세히 관찰하지 못하였음'이라는 내용은 실제 내부 상태나 임대 현황 등을 정확히 파악하기 어렵다는 점을 나타냅니다. 예상치 못한 수리비 발생, 대항력 있는 임차인 존재, 또는 장기 공실 등의 가능성을 배제할 수 없습니다. (이하 공실률 정보는 검색 결과에 따라 15% 언급됨)

8. 종합 의견

본건은 부산 사하구 하단역 초역세권에 위치한 소형 오피스텔/도시형생활주택으로, 8천만 원이라는 감정가 대비 저렴한 면적(13.03㎡)을 가지고 있습니다. 탁월한 교통 여건과 생활 편의시설 접근성, 그리고 최근 자율상권구역 지정으로 인한 상권 활성화 기대감이 주요 장점입니다. 다만, 중복사건이라는 특이사항과 내부 확인 불가 등은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 소형 면적임에도 불구하고 투자 목적(임대 수익, 시세 차익) 또는 실거주 목적으로 접근 시, 시세 대비 경쟁력 있는 낙찰가를 확보하는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

1. 초역세권 입지: 부산 지하철 1호선 하단역 도보 1분 거리로, 탁월한 교통 접근성을 자랑합니다.

2. 상권 활성화 기대: 부산 최대 규모의 자율상권구역 지정으로 하단역 일대의 미래 가치 상승이 기대됩니다.

3. 소형 면적: 13.03㎡(약 3.94평)의 전용면적으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4. 저렴한 감정가: 8천만 원의 감정가는 시장 상황 및 입지 대비 잠재적 투자 메리트를 제공할 수 있습니다.

5. 원스톱 생활 환경: 주변의 다양한 편의시설과 상업 시설로 편리한 생활이 가능합니다.

6. 향후 교통 개발: 부산형 급행철도(BuTX) 및 도시철도 노선 확충 계획으로 미래 가치가 더욱 높아질 가능성이 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매4계