나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112750 [18] 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 5층5111호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 사상구 괘법동 소재 "창진초등학교" 남측 인근에 위치하는 르네시떼 제1층
제1009호 외 20개호로서, 부근은 대형할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산김해간 경전철 "르네시떼역"
근거리에 부산도시철도2호선"사상역"이 소재하는등 전반적인 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물내 제1층 제1009호외 20개호로서
외벽 : 알미늄복합판넬 및 인조석 붙임 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

본건 전체 집합건축물대장상 용도는 판매시설로 기재되어 있으며, 기호1-7,12,13은
옷가게, 기호8-10은 의류보관창고 등, 기호14-18 가구점, 19는 음식점, 20은 피부관리샵,
21은 네일샵으로 이용중인 것으로 확인하였으니, 실제 운영여부 및 정확한 이용상황 등에
대해서는 경매 진행 및 응찰시 반드시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 화재경보설비, 옥내소화전, 승강기설비,
에스컬레이터,등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 75미터 내외, 서측으로 노폭 약 12미터 내외, 북측으로 노폭 약 8미터
내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시장(소매시장), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경
위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및
군사시설보호법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 별첨된"호별배치도"를 기준으로 위치를 확인하였으며, 본건 중
일부는 인근점포 등과 경계구분없이 일괄로 옷가게, 의류보관창고, 가구점,
음식점 등으로 이용중이며, 일부는 호실표지판이 없으니 경매 진행 및
응찰시 본건의 위치, 경계, 면적 등을 반드시 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건임. 집합건축물대장상 용도는 판매시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경112750 (18)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 5층5111호

건물 용도: 판매시설

건물 구조: (제공된 건축물표제부 요약에 따르면 블록구조, 1층 건물로 기재되어 있으나, 감정평가서상 르네시떼는 6층 건물로 기재되어 있으며, 현황 및 주소지상 5층에 위치하므로 해당 정보에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 19.72㎡ (약 5.96평)

토지지분: 19.7248㎡ (약 5.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.87㎡ (약 9.34평)

건물지분: 30.8703㎡ (약 9.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.5. 감정가

감정가: 39,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치하며, "창진초등학교" 남측 인근에 소재하는 르네시떼 쇼핑몰 내 상가입니다. 주변 지역은 대형 할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등이 밀집해 있는 상업 중심지입니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 위치합니다. 또한 부산김해 경전철 "르네시떼역"과 부산도시철도 2호선 "사상역"이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 도로 접근성

건물은 남측으로 약 75미터, 서측으로 약 12미터, 북측으로 약 8미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 관련 규제

토지는 준주거지역, 시장(소매시장) 지역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 학교환경위생정화구역(상대/절대보호구역), 비행안전제6구역(전술) 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 관련 비고란이 비어있음)

3.2. 임차인 분석

현재 파악된 임차인은 구연정 씨로, 보증금은 0원, 월 차임은 110,000원이며, 사업 개시일자는 2021년 9월 7일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되어, 경매 절차 완료 시 별도의 명도 협의 없이 점유를 이전받을 수 있을 것으로 보입니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

총 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 인수 부담 없이 본건 부동산을 취득하게 됩니다.

4. 상권 및 시장 분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 부산 사상구 괘법동 일대는 부산 서부 지역의 주요 교통 요충지이자 상업지구입니다. 특히 르네시떼는 패션 및 섬유 관련 도소매 시장으로 잘 알려져 있으며, 부산김해 경전철 및 지하철 환승역과 인접하여 유동인구가 매우 풍부한 지역입니다.

4.2. 경쟁 환경

주변에 대형 할인마트, 터미널 등 다양한 상업 시설이 존재하며, 르네시떼 내에서도 여러 업종의 점포들이 운영 중입니다. 이는 상권 활성화의 긍정적 요인이 될 수 있으나, 동시에 치열한 경쟁을 시사하기도 합니다. 온라인 쇼핑몰 및 타 상권과의 경쟁도 고려해야 합니다.

5. 생활 및 편의 정보

5.1. 편의시설

본건이 속한 르네시떼 복합 상가는 쇼핑, 식음료 등 다양한 편의시설을 자체적으로 갖추고 있습니다. 또한 인근에 대형 할인마트, 시외버스터미널 등 생활 편의를 위한 시설들이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 및 안전 환경

본건 남측 인근에 창진초등학교가 위치하며, 해당 학교 주변은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대 및 절대 보호구역으로 지정되어 있습니다. 군사 시설 보호법에 따른 비행안전구역으로도 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크 요인

6.1. 건물 상태 및 관리

르네시떼 복합 상가 건물은 1974년에 건축된 것으로 파악되어, 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 시장 변동성

패션 및 도소매 시장의 경기 변동, 온라인 상거래의 성장 등은 상가 공실률 및 임대료에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 용도 및 실제 사용 간 차이

집합건축물대장상 용도는 판매시설로 기재되어 있으나, 감정평가서에 의하면 내부적으로는 옷가게, 의류보관창고, 가구점, 음식점, 피부관리샵, 네일샵 등 다양하게 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 또한 일부 호실은 인근 점포와 경계 구분 없이 일괄 사용되거나, 호실 표지판이 없을 수 있다고 하니, 실제 운영 여부 및 정확한 이용 상황에 대한 현장 재확인이 반드시 필요합니다.

6.4. 기타 유의사항

감정평가서상 건물 구조(블록구조, 1층)와 본건의 주소지(5층) 및 르네시떼 건물의 일반적인 구조(6층) 간에 차이가 있어, 해당 부분에 대한 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구의 중심 상업 및 교통 요충지에 위치한 르네시떼 상가로, 풍부한 유동인구와 우수한 교통망을 기반으로 한 잠재력 있는 투자 대상입니다. 비록 건물 노후화 및 시장 경쟁 등의 리스크가 존재하나, 상권 활성화 및 교통 접근성을 고려할 때 안정적인 수익 창출이 기대됩니다. 임차인이 대항력이 없고 인수되는 권리가 없어 명도 및 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 건물 구조 및 용도에 대한 상이한 정보와 실제 이용 현황에 대한 철저한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 가치 분석

우수한 교통 요충지 및 대형 복합 상가 내 위치를 통해 잠재적 고객 접근성이 높습니다.

다양한 업종의 상가가 밀집하여 상권 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

권리 관계가 명확하고 인수할 보증금이 없어 초기 투자 부담이 적습니다.

지속적인 지역 개발 및 교통망 확충은 미래 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 제안

현재 감정가는 39,000,000원입니다. 인수 보증금이 없어 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 현황, 향후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 본건의 입지 조건과 잠재적 가치를 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 철저한 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. (정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 공실률, 예상 임대료, 수익률 분석 및 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.