나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112750 [19] 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 6층6074호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 사상구 괘법동 소재 "창진초등학교" 남측 인근에 위치하는 르네시떼 제1층
제1009호 외 20개호로서, 부근은 대형할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산김해간 경전철 "르네시떼역"
근거리에 부산도시철도2호선"사상역"이 소재하는등 전반적인 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물내 제1층 제1009호외 20개호로서
외벽 : 알미늄복합판넬 및 인조석 붙임 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

본건 전체 집합건축물대장상 용도는 판매시설로 기재되어 있으며, 기호1-7,12,13은
옷가게, 기호8-10은 의류보관창고 등, 기호14-18 가구점, 19는 음식점, 20은 피부관리샵,
21은 네일샵으로 이용중인 것으로 확인하였으니, 실제 운영여부 및 정확한 이용상황 등에
대해서는 경매 진행 및 응찰시 반드시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 화재경보설비, 옥내소화전, 승강기설비,
에스컬레이터,등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 75미터 내외, 서측으로 노폭 약 12미터 내외, 북측으로 노폭 약 8미터
내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시장(소매시장), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경
위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및
군사시설보호법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 별첨된"호별배치도"를 기준으로 위치를 확인하였으며, 본건 중
일부는 인근점포 등과 경계구분없이 일괄로 옷가게, 의류보관창고, 가구점,
음식점 등으로 이용중이며, 일부는 호실표지판이 없으니 경매 진행 및
응찰시 본건의 위치, 경계, 면적 등을 반드시 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건임. 집합건축물대장상 용도는 판매시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경112750 (19)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 6층 6074호

건물 용도: 판매시설

건물 구조: 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 일부

감정가: 13,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 6.34㎡ (약 1.92평)

토지 지분: 6.336㎡ (약 1.92평)

건물 면적: 9.92㎡ (약 3.00평)

건물 지분: 9.9161㎡ (약 3.00평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치한 르네시떼 쇼핑몰 내에 소재합니다.

르네시떼는 부산의 대표적인 복합 도소매 쇼핑몰로, "부산의 동대문"으로도 불립니다.

주변은 대형 할인마트, 시외버스터미널, 금융기관, 병원, 학원 등 다양한 상업 및 편의 시설이 밀집해 있는 상업 지역입니다.

"창진초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 남측으로 약 75미터, 서측으로 약 12미터, 북측으로 약 8미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

부산김해 간 경전철 "르네시떼역"이 도보 5분 거리에 있으며, 부산도시철도 2호선 "사상역"도 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근에 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 교통 여건이 매우 우수합니다.

2.3. 주변 시설 및 상권

르네시떼는 6층 규모의 르네관과 2개 층의 시떼관으로 구성된 대규모 상업 시설입니다.

패션 의류, 잡화, 귀금속, 가구, 식당가 등 다양한 상품과 서비스를 한곳에서 이용할 수 있는 원스톱 쇼핑이 가능한 곳입니다.

주변에 대형 할인마트와 시외버스터미널이 있어 유동인구가 풍부하며 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

단지 내 및 인근에 은행, 병원, 편의점 등 다양한 편의 시설이 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 건은 건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 집합건물입니다 [cite: 15 (referring to user provided text)].

매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 현재까지 확인되지 않았습니다. (감정평가서 요약의 '지상권개요'란은 비어있습니다.)

집합건축물대장상 본건의 용도는 판매시설로 기재되어 있으나, JSON 데이터상 건축물 표제부에는 전체 건물의 주요 용도가 '창고시설'로 기재되어 있는 점은 확인됩니다. 다만, 감정평가서 및 물건 명세서에서는 일관되게 '판매시설'로 언급하고 있으므로, 실제 이용 현황 및 공부와의 차이점을 입찰 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

3.2. 임차인 현황

인수할 임차 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다 (임차인 현황 상 보증금 합계: 0원).

임대차 관계는 미상으로 파악되었으며, 실제 점유자 및 임대차 내역은 반드시 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

르네시떼는 부산 사상구의 중심 상권에 위치하며, 부산김해 경전철 르네시떼역과 부산지하철 2호선 사상역이 인접해 있어 교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

대형 할인마트, 시외버스터미널, 대규모 주거단지 및 업무 시설이 복합적으로 발달하여 풍부한 배후 수요와 유동인구를 확보하고 있습니다.

주변 지역은 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있으며, 다양한 업종의 상가들이 밀집하여 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

집합건축물대장상 본건의 용도는 판매시설로 기재되어 있습니다 [cite: 15 (referring to user provided text)].

감정평가서에 따르면, 본건 중 일부는 인근 점포와 경계 구분 없이 옷가게, 의류보관창고, 가구점, 음식점, 피부관리샵, 네일샵 등으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다.

다만, 일부 호실은 호실 표지판이 없으며, 실제 운영 여부 및 정확한 이용 상황에 대해서는 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

르네시떼 내외부에는 은행, 병원, 약국, 편의점, 푸드코트 등 다양한 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

쇼핑몰 내부에 수유실, 휴게 공간 등이 마련되어 있어 이용객의 편의를 제공합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 창진초등학교가 위치하고 있습니다.

주변의 학군 및 교육 환경에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 기타

르네시떼는 가족, 친구, 연인 단위의 방문객이 많으며, 야외 쉼터 등 휴식 공간도 마련되어 있습니다.

주변에 삼락생태공원 등 녹지 공간이 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 실제 이용 현황 및 공부상 용도 불일치 가능성

감정평가서에 따르면 본건의 일부는 경계 구분 없이 일괄 이용 중이며, 실제 운영 여부 및 정확한 이용 상황에 대한 재확인이 필수적입니다.

JSON 건축물대장상 '창고시설'로 기재된 부분과 감정평가서상의 '판매시설' 기재 간의 차이가 존재하여, 실제 이용 용도와 공부상의 용도 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다. (단, 현재까지 인수할 보증금은 0원으로 파악되었습니다.)

6.3. 도시 계획 및 제한 사항

본건 토지는 준주거지역, 시장(소매시장)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 학교 환경위생정화구역(상대/절대보호구역), 비행안전제6구역에 해당하여 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 건물 노후화 및 관리 상태

건물은 1974년 건축되어 사용 승인된 지 40년 이상 경과하였습니다 [cite: 2, 15 (referring to user provided JSON data)].

따라서 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있으며, 전반적인 관리 상태에 대한 면밀한 점검이 필요합니다.

6.5. 지역 내 환경 문제 (간접적 영향 가능성)

사상구 지역 내 일부 공업 지역에서는 악취 및 환경 오염 문제가 제기된 바 있습니다.

또한, 부산구치소 이전과 같은 혐오시설 설치에 대한 지역 주민들의 반대 움직임도 있었습니다.

본건이 위치한 르네시떼 상업지구는 이러한 산업 단지나 혐오시설 부지와 직접적으로 인접해 있지는 않으나, 지역 전체의 이미지나 접근성에 간접적인 영향을 미칠 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사상구 괘법동 르네시떼 내 위치한 판매시설로, 탁월한 교통 여건과 풍부한 상권을 기반으로 하고 있습니다.

낮은 감정가(1,300만원)는 소액 투자의 기회를 제공하지만, 실제 이용 현황, 공부상 용도와의 차이, 임대차 관계 미확인 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

특히, 실제 물건의 정확한 위치, 면적, 경계, 이용 상태, 점유 현황 등에 대한 현장 방문 및 면밀한 조사를 통해 투자 가치를 면밀히 검토하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 교통의 요지: 부산지하철 2호선 사상역, 김해 경전철 르네시떼역 인접.

* 활성화된 상권: 대형 할인마트, 터미널 등 인근 풍부한 유동인구.

* 소액 투자 가능: 1,300만원의 감정가로 진입 장벽이 낮음.

* 다목적 활용: 판매시설로서 다양한 업종으로의 운영 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확히 산정하기 어렵습니다.

임차인 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 13,000,000원을 기준으로 시장 상황, 권리 관계, 명도 가능성, 예상되는 수리비 및 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 실제 현장 조사 및 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율 등을 면밀히 파악하여 수익률을 보수적으로 계산하신 후, 입찰가를 최종 결정하시기를 권장합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 수준을 고려하나, 본 건의 특수성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.