나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112750 [16] 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 5층5006호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 사상구 괘법동 소재 "창진초등학교" 남측 인근에 위치하는 르네시떼 제1층
제1009호 외 20개호로서, 부근은 대형할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산김해간 경전철 "르네시떼역"
근거리에 부산도시철도2호선"사상역"이 소재하는등 전반적인 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물내 제1층 제1009호외 20개호로서
외벽 : 알미늄복합판넬 및 인조석 붙임 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

본건 전체 집합건축물대장상 용도는 판매시설로 기재되어 있으며, 기호1-7,12,13은
옷가게, 기호8-10은 의류보관창고 등, 기호14-18 가구점, 19는 음식점, 20은 피부관리샵,
21은 네일샵으로 이용중인 것으로 확인하였으니, 실제 운영여부 및 정확한 이용상황 등에
대해서는 경매 진행 및 응찰시 반드시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 화재경보설비, 옥내소화전, 승강기설비,
에스컬레이터,등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 75미터 내외, 서측으로 노폭 약 12미터 내외, 북측으로 노폭 약 8미터
내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시장(소매시장), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경
위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및
군사시설보호법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 별첨된"호별배치도"를 기준으로 위치를 확인하였으며, 본건 중
일부는 인근점포 등과 경계구분없이 일괄로 옷가게, 의류보관창고, 가구점,
음식점 등으로 이용중이며, 일부는 호실표지판이 없으니 경매 진행 및
응찰시 본건의 위치, 경계, 면적 등을 반드시 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건임. 집합건축물대장상 용도는 판매시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경112750 (16)

* 소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 5층5006호

* 용도: 판매시설

* 감정가: 46,000,000원

* 토지면적: 25.35㎡ (약 7.67평)

* 건물면적: 39.67㎡ (약 12.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 사상구 괘법동 소재 "창진초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 인근에 대형 할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등이 형성되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통:

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다.

* 부산김해간 경전철 "르네시떼역"이 근거리에 있고, 부산도시철도 2호선 "사상역"도 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지:

* 형상 및 이용: 인접 필지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 도로:

* 건물은 남측으로 노폭 약 75미터, 서측으로 노폭 약 12미터, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획:

* 준주거지역, 시장(소매시장)으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 학교환경위생정화구역(상대/절대보호구역), 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매로 진행됩니다.

* 채권자: 주OOOOOOOO입니다.

* 권리 관계:

* 본 물건은 구분건물로서, 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건으로, 일괄 매각됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 엄순옥

* 보증금: 4,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2016-06-03

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 임차인 엄순옥에게는 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 기타: 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 집합건축물대장상 용도는 판매시설로 기재되어 있습니다.

* 주요 업종: 내부적으로 옷가게, 의류보관창고, 가구점, 음식점, 피부관리샵, 네일샵 등 다양한 판매 및 서비스 업종으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. (주의: 실제 운영 여부 및 정확한 이용 상황은 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.)

* 건물 특성: 르네시떼는 대규모 복합 상가 건물로, 다양한 업종의 입점이 이루어져 있어 집객 효과를 기대할 수 있습니다.

* 주변 상권: 대형 할인마트, 시외버스터미널 등 유동인구가 많은 시설들과 인접하여 기본적인 상권 수요 확보에 유리합니다.

* 경쟁 환경: 상가 밀집 지역 특성상 경쟁 또한 존재할 수 있으므로, 업종별 경쟁력을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

* 건물 내에 위생설비, 급배수설비, 중앙냉난방설비, 화재경보설비, 옥내소화전, 승강기, 에스컬레이터 등 다양한 편의 및 부대시설이 갖추어져 있습니다.

* 교통:

* 전술한 바와 같이 르네시떼역과 사상역을 중심으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건축물 상태:

* 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물에 속해 있습니다.

* 외벽은 알루미늄 복합판넬 및 인조석 붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시창 구조입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련:

* 임차인 엄순옥에게는 대항력이 없으나, 혹시 모를 분쟁 발생 가능성을 염두에 두고 신중한 접근이 필요합니다.

* 임대 관계는 미상으로, 공실 리스크 또는 새로운 임대차 계약 시 조건 협상에 대한 사전 확인이 필요합니다.

* 이용 현황 및 공부상 차이:

* 건물 내 일부 점포는 인근 점포 등과 경계 구분 없이 일괄 이용 중이며, 일부 호실에는 표지판이 없는 경우가 있어, 정확한 위치, 경계, 면적 등을 경매 응찰 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 제공된 정보에 따르면 집합건축물대장상 용도는 판매시설이나, 관련 데이터(JSON) 상으로는 창고시설로 기재된 부분이 있어, 실제 이용 용도와 공부상 용도 간의 차이 발생 가능성에 대한 명확한 확인이 요구됩니다.

* 토지이용계획상 제한:

* 학교환경위생정화구역 및 비행안전제6구역에 해당하여, 향후 건축 행위, 용도 변경, 증축, 신축 등에 있어 추가적인 법적 제한이나 허가 절차가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 괘법동의 르네시떼 상가 점포로, 부산의 주요 교통 요충지에 위치하고 있어 풍부한 유동인구와 우수한 접근성을 자랑합니다. 건물 자체는 다양한 편의시설을 갖추고 있으며, 주변 상업 시설과의 연계성 또한 좋습니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수할 부담은 없는 것으로 판단되나, 임차인 현황 및 건물 내부의 실제 이용 상태에 대한 면밀한 현장 확인이 필수적입니다. 또한, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하므로 이에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권(르네시떼역, 사상역)에 위치하여 대중교통 이용객 및 지역 주민을 대상으로 한 잠재적 고객 확보 용이.

* 대규모 복합 상가 내부에 위치하여 타 업종과의 시너지 효과 및 집객력 증대 기대.

* 권리 분석 결과 명확하여, 낙찰 후 명도 및 권리 행사에 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 제시된 감정가가 상대적으로 낮아 초기 투자 진입 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 46,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 제시된 감정가를 비롯하여 물건의 현황, 주변 시세, 향후 투자 가치, 경매 시장 분위기 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건의 경우, 인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 고려할 수 있으나, 권리 관계의 명확성, 물건의 실제 상태, 임대차 현황, 그리고 해당 상권의 미래 가치 등을 면밀히 분석한 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.