나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112750 [13] 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 4층4397호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 사상구 괘법동 소재 "창진초등학교" 남측 인근에 위치하는 르네시떼 제1층
제1009호 외 20개호로서, 부근은 대형할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산김해간 경전철 "르네시떼역"
근거리에 부산도시철도2호선"사상역"이 소재하는등 전반적인 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물내 제1층 제1009호외 20개호로서
외벽 : 알미늄복합판넬 및 인조석 붙임 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

본건 전체 집합건축물대장상 용도는 판매시설로 기재되어 있으며, 기호1-7,12,13은
옷가게, 기호8-10은 의류보관창고 등, 기호14-18 가구점, 19는 음식점, 20은 피부관리샵,
21은 네일샵으로 이용중인 것으로 확인하였으니, 실제 운영여부 및 정확한 이용상황 등에
대해서는 경매 진행 및 응찰시 반드시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 화재경보설비, 옥내소화전, 승강기설비,
에스컬레이터,등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 75미터 내외, 서측으로 노폭 약 12미터 내외, 북측으로 노폭 약 8미터
내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시장(소매시장), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경
위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및
군사시설보호법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 별첨된"호별배치도"를 기준으로 위치를 확인하였으며, 본건 중
일부는 인근점포 등과 경계구분없이 일괄로 옷가게, 의류보관창고, 가구점,
음식점 등으로 이용중이며, 일부는 호실표지판이 없으니 경매 진행 및
응찰시 본건의 위치, 경계, 면적 등을 반드시 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건임. 집합건축물대장상 용도는 판매시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경112750 (13)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 4층 4397호

용도: 판매시설

감정가: 17,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.23㎡ (약 1.28평)

토지지분: 4.2254㎡ (약 1.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 6.61㎡ (약 2.00평)

건물지분: 6.613㎡ (약 2.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.3. 물건 명세서 요약

구분건물 감정평가 요항표에 따르면, 본 건은 건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건임. 집합건축물대장상 용도는 판매시설로 기재되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 사상구 괘법동에 소재하며, "창진초등학교" 남측 인근에 위치함. 주위는 대형 할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등으로 형성된 상업지역임. 르네시떼는 부산의 대표적인 복합 쇼핑 상가로, 의류, 식품, 액세서리, 잡화 등 다양한 상품을 판매하는 대규모 시장임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함. 부산김해간 경전철 "르네시떼역"과 부산도시철도 2호선 "사상역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 사상역은 부산의 주요 교통 허브 역할을 하며, 여러 버스 노선이 운행되고 있어 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이함.

2.3. 건물 및 토지 상태

건축물은 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 4층 4397호임. 토지는 인접 필지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임. 남측, 서측, 북측으로 포장도로에 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시장(소매시장)에 해당하며, 가축사육제한구역, 학교환경위생정화구역(상대/절대보호구역), 비행안전제6구역(전술) 등의 공법상 제한이 있음.

3. 권리분석

3.1. 경매 및 채권자 정보

본 건은 채권자 주OOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 강제 경매로 진행됨.

3.2. 임차인 현황

임차인 이상봉 씨가 보증금 1,000,000원, 차임 55,000원으로 2014년 6월 25일부터 거주 또는 사업 중이며, 대항력이 있는 것으로 파악됨.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 분석됨. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 보임.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없으나, 건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건이므로 이에 대한 일반적인 법리를 따라야 함.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 주변 상권

르네시떼는 부산 사상구의 대표적인 복합 쇼핑몰로, 2700여 개의 점포가 입점해 있는 부산 최대 규모의 시장임. 의류, 식품, 액세서리, 전자기기, 잡화 등 다양한 품목을 취급하며, 백화점과 유사한 깔끔한 시설과 넓은 주차 공간을 갖추고 있어 쇼핑 편의성이 높음. '부산의 동대문'으로 불리며, 특히 보세 의류 및 잡화 등의 도매 유통이 활발하게 이루어지는 곳임.

4.2. 입점 업종 현황

감정평가서에 따르면, 본 건이 속한 르네시떼 건물 내에는 현재 옷가게, 의류 보관 창고, 가구점, 음식점, 피부관리샵, 네일샵 등 다양한 업종이 입점하여 운영되고 있음. 이는 본 건 역시 이러한 업종들로 활용될 잠재력이 있음을 시사함.

4.3. 유동인구 및 접근성

사상역과 르네시떼역 인근에 위치하며, 사상시외버스터미널도 가까이 있어 부산 서부권의 교통 허브 역할을 수행함. 이로 인해 풍부한 유동인구를 확보하고 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용함.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

르네시떼역과 사상역을 중심으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되고 있음. 또한, 인근에 대형 할인마트, 백화점, 영화관, 병원 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

5.2. 교육 및 기타 시설

창진초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변 상업 지역 발달로 인해 다양한 문화 및 여가 시설 이용이 용이함.

5.3. 주변 환경

르네시떼 주변 지역은 부산 서부권의 상업 중심지로서 번화한 지역임. 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인 이상봉 씨가 존재하며, 인수되는 보증금은 0원으로 분석되지만, 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차적 리스크는 고려해야 함.

6.2. 건물 이용 현황

본 건은 집합건축물대장상 용도가 판매시설로 기재되어 있으나, 실제로는 의류, 가구, 음식점 등 다양한 용도로 복합적으로 이용되고 있으며, 일부는 경계 구분 없이 일괄 이용 중인 것으로 파악됨. 입찰 전 정확한 이용 상황 및 경계에 대한 재확인이 필요함.

6.3. 공법상 제한

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 비행안전구역 등이 존재하여 향후 건축 행위나 개발에 제약이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구의 중심 상업 지구에 위치하며, 사상역과 르네시떼역을 통한 탁월한 교통 접근성을 갖추고 있어 풍부한 유동인구 흡수에 유리한 입지임. 르네시떼라는 대규모 복합 상가 내에 자리하고 있어 다양한 업종의 활용이 가능하며, 낮은 감정가 대비 소액 투자가 가능하다는 장점이 있음. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 분석되어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됨. 다만, 소형 면적이라는 점과 건물 내 복합적인 실제 이용 현황, 그리고 일부 공법상 제한 사항 등은 투자 전 면밀한 검토가 필요함. 전반적으로는 활발한 상권과 편리한 교통망을 기반으로 한 소형 상가 점포로서의 가치와 잠재력이 있다고 판단됨.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 사상역 인근, 르네시떼 복합 상가 내 위치로 유동인구 및 교통 접근성 탁월.

* 낮은 감정가: 17,000,000원이라는 비교적 낮은 감정가로 소액 투자가 가능함.

* 원스톱 쇼핑 상권: 다양한 업종이 밀집한 대규모 상가로, 잠재적 고객층 확보 용이.

* 명도 리스크 제한적: 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금 0원으로 명도 관련 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 17,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

사상역 및 르네시떼 상권의 입지적 장점, 소형 점포로서의 특성, 그리고 현재 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 100% 수준인 약 13,600,000원 ~ 17,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 단, 실제 투자 시에는 주변 유사 물건의 시세 및 낙찰가율을 추가로 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.