나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112750 [12] 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 4층4385호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 사상구 괘법동 소재 "창진초등학교" 남측 인근에 위치하는 르네시떼 제1층
제1009호 외 20개호로서, 부근은 대형할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산김해간 경전철 "르네시떼역"
근거리에 부산도시철도2호선"사상역"이 소재하는등 전반적인 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물내 제1층 제1009호외 20개호로서
외벽 : 알미늄복합판넬 및 인조석 붙임 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

본건 전체 집합건축물대장상 용도는 판매시설로 기재되어 있으며, 기호1-7,12,13은
옷가게, 기호8-10은 의류보관창고 등, 기호14-18 가구점, 19는 음식점, 20은 피부관리샵,
21은 네일샵으로 이용중인 것으로 확인하였으니, 실제 운영여부 및 정확한 이용상황 등에
대해서는 경매 진행 및 응찰시 반드시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 화재경보설비, 옥내소화전, 승강기설비,
에스컬레이터,등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 75미터 내외, 서측으로 노폭 약 12미터 내외, 북측으로 노폭 약 8미터
내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시장(소매시장), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경
위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및
군사시설보호법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 별첨된"호별배치도"를 기준으로 위치를 확인하였으며, 본건 중
일부는 인근점포 등과 경계구분없이 일괄로 옷가게, 의류보관창고, 가구점,
음식점 등으로 이용중이며, 일부는 호실표지판이 없으니 경매 진행 및
응찰시 본건의 위치, 경계, 면적 등을 반드시 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건임. 집합건축물대장상 용도는 판매시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경112750 (12)

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지

부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 4층 4385호

1.2. 2. 용도

감정평가서상 용도는 판매시설이며, 집합건축물대장상 용도 또한 판매시설임. (건축물대장 JSON 정보에는 주 용도가 '창고시설'로 기재되어 있으나, 본 보고서에서는 감정평가서 및 집합건축물대장상 명시된 '판매시설'을 기준으로 합니다.)

1.2. 3. 면적

토지면적: 4.23㎡ (약 1.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 6.61㎡ (약 2.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 4. 감정가

17,000,000원

1.2. 5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.2. 6. 채권자

주OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

부산광역시 사상구 괘법동에 위치하며, "창진초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 본건이 위치한 르네시떼 건물은 대형 할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등이 밀집한 지역 상권의 핵심 거점입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산김해간 경전철 "르네시떼역"과 부산도시철도 2호선 "사상역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 준주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 시장(소매시장)으로서의 기능이 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(학교환경위생정화구역), 비행안전제6구역(전술) 등 관련 법률에 따른 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

3.2. 1. 박 임차인

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2014-02-25

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자는 미상입니다.

3.3. 인수 권리

감정평가서상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 르네시떼는 의류, 생활용품, 먹거리 등 다양한 상점이 집적된 복합 쇼핑몰입니다. 주변에 대형 할인마트, 시외버스터미널 등도 있어 유동 인구가 풍부한 지역입니다.

4.2. 건물 내부 이용 현황

집합건축물대장상 용도는 판매시설로 기재되어 있습니다. 현황 조사 결과, 일부 호실은 옷가게, 의류보관창고, 가구점, 음식점, 피부관리샵, 네일샵 등으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다.

이는 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인해야 할 사항입니다. 또한, 일부는 인근 점포와 경계 구분 없이 일괄로 사용 중이거나 호실 표지판이 없는 경우도 있어, 본건의 정확한 위치, 경계, 면적 등을 반드시 재확인해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대형 할인마트, 시외버스터미널, 다양한 상업시설이 단지 내 및 인근에 밀집해 있어 편리한 쇼핑 및 생활이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"창진초등학교"가 인근에 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 기타 시설

부산김해간 경전철 "르네시떼역"과 부산도시철도 2호선 "사상역"이 가까워 부산 시내 및 인근 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(박 )이 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계 및 실제 거주 여부, 계약 조건 등에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 특히 차임이 0원인 점은 특이사항으로, 정확한 계약 내용을 확인해야 합니다.

6.2. 용도 및 이용 현황 관련 리스크

건축물대장상 주 용도가 '창고시설'로 기재된 점과 감정평가 및 집합건축물대장상 '판매시설'로 기재된 점 사이에 상이함이 존재합니다. 또한, 실제 점포들의 이용 현황이 다양하며, 경계 구분이 불명확하거나 복합적으로 사용되는 경우가 있어 정확한 이용 상태 확인이 필수적입니다. 이는 향후 용도 변경이나 전대 등과 관련된 문제 발생 가능성을 내포합니다.

6.3. 토지 이용 제한

준주거지역, 학교보호구역, 비행안전구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축이나 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 건물 노후화 및 상권 침체 가능성

르네시떼 건물은 1979년 준공되어 시설 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 또한, 관련 기사에 따르면 르네시떼 상권이 침체된 상태라는 지적이 있으며, 활성화 방안이 논의되고 있습니다. 이는 향후 임대 수익이나 재매각 시 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구의 중심 상업 지역에 위치한 르네시떼 상가 내 점포입니다. 편리한 교통과 다양한 편의시설을 갖추고 있으며, 소액 투자로 접근이 가능하다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 건축물대장과의 용도 상이, 내부 이용 현황의 불확실성, 상권 침체 가능성 등은 투자 결정 시 반드시 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 정확한 현장 조사와 추가적인 권리 관계 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자가 가능한 물건

* 사상구 역세권에 위치하여 교통 편리

* 르네시떼라는 대규모 상가 내 점포로 잠재적 유동인구 확보 용이

* 다양한 상업 시설 및 편의시설 인접

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 17,000,000원을 기준으로 하되, 상기 제시된 권리 분석 내용(인수 보증금 0원) 및 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 명도 가능성 등을 면밀히 검토한 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 추가적인 현장 조사와 주변 시세 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.