나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112750 [10] 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 3층3551호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 사상구 괘법동 소재 "창진초등학교" 남측 인근에 위치하는 르네시떼 제1층
제1009호 외 20개호로서, 부근은 대형할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산김해간 경전철 "르네시떼역"
근거리에 부산도시철도2호선"사상역"이 소재하는등 전반적인 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물내 제1층 제1009호외 20개호로서
외벽 : 알미늄복합판넬 및 인조석 붙임 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

본건 전체 집합건축물대장상 용도는 판매시설로 기재되어 있으며, 기호1-7,12,13은
옷가게, 기호8-10은 의류보관창고 등, 기호14-18 가구점, 19는 음식점, 20은 피부관리샵,
21은 네일샵으로 이용중인 것으로 확인하였으니, 실제 운영여부 및 정확한 이용상황 등에
대해서는 경매 진행 및 응찰시 반드시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 화재경보설비, 옥내소화전, 승강기설비,
에스컬레이터,등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 75미터 내외, 서측으로 노폭 약 12미터 내외, 북측으로 노폭 약 8미터
내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시장(소매시장), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경
위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및
군사시설보호법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 별첨된"호별배치도"를 기준으로 위치를 확인하였으며, 본건 중
일부는 인근점포 등과 경계구분없이 일괄로 옷가게, 의류보관창고, 가구점,
음식점 등으로 이용중이며, 일부는 호실표지판이 없으니 경매 진행 및
응찰시 본건의 위치, 경계, 면적 등을 반드시 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건임. 집합건축물대장상 용도는 판매시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경112750 (10)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 3층3551호

건물명: 르네시떼

용도: 판매시설 (집합건축물대장상 용도는 창고시설로 기재되어 있으나, 현황 및 감정평가서상 용도는 판매시설로 기재됨)

감정가: 20,000,000원

토지 면적: 4.90㎡ (약 1.48평)

토지 지분: 4.9035㎡ (약 1.48평)

건물 면적: 7.67㎡ (약 2.32평)

건물 지분: 7.6742㎡ (약 2.32평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건, 건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건임.

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입지조건

* 위치 및 주위환경

부산광역시 사상구 괘법동 소재 "창진초등학교" 남측 인근에 위치하며, 르네시떼 쇼핑몰 내에 소재함.

부근은 대형 할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등 상업 및 업무 시설이 밀집해 있음.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 다수 위치함.

부산김해 간 경전철 "르네시떼역"이 근거리에 있고, 부산도시철도 2호선 "사상역"도 가까워 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 도로상태

본건 건물은 남측으로 노폭 약 75미터, 서측으로 노폭 약 12미터, 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 물건은 준주거지역에 속해 있으며, 시장(소매시장) 용도로 활용 가능함.

가축사육제한구역, 학교환경위생정화구역(상대, 절대보호구역), 비행안전제6구역(전술) 등 관련 법규의 제한을 받을 수 있음.

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권리분석

* 경매개시일: 2024년 12월 3일 (부산지방법원 서부지원 강제경매)

* 말소기준권리: 2015년 12월 18일 접수된 주식회사 르네시떼의 가압류 (채권액: 648,343,398원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 등기부채권 총액: 648,343,398원

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상임.

*주의사항: 임대차 관계가 미상이며 인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 현황 및 임차인의 대항력 유무는 별도의 확인이 반드시 필요함. 미상인 임대 관계는 잠재적 리스크가 될 수 있으므로 주의해야 함.

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상권분석

* 상권 특성

르네시떼는 부산 서부 지역의 대표적인 복합 쇼핑몰로, 다양한 소매업종이 입점해 있음.

대형 할인마트, 시외버스터미널 등 유동인구가 많은 시설과 인접하여 상업 활동이 매우 활발한 지역임.

* 본건 이용 현황 (추정)

감정평가서상으로는 기호1-7,12,13은 옷가게, 기호8-10은 의류보관창고, 기호14-18 가구점, 19는 음식점, 20은 피부관리샵, 21은 네일샵 등으로 이용 중인 것으로 확인되었음.

실제 운영 여부 및 정확한 이용 상황은 반드시 재확인 필요함. 일부 점포는 경계 구분이 없이 일괄로 사용되는 것으로 파악됨.

* 주변 상업 시설

쇼핑몰 내부에 다수의 의류, 잡화, 음식점, 서비스업종이 밀집해 있으며, 인근에 대형마트, 병원, 금융기관 등 편의시설이 풍부함. (정보 검색 결과, 르네시떼 인근에는 대규모 상업 시설 외 특별한 혐오 시설은 확인되지 않음.)

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생활정보

* 교통

르네시떼역 도보 약 5분, 사상역 도보 약 10분 거리로 지하철 이용이 편리함.

다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이함.

* 편의시설

쇼핑몰 내외에 대형마트, 병원, 은행, 영화관 등 다양한 생활 편의시설이 집중되어 있어 생활이 편리함.

창진초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 고려할 수 있음.

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잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인

임차인 현황에서 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있고 임대 관계가 미상임. 이는 세입자가 없거나, 보증금이 없거나, 또는 파악되지 않은 임대차 관계가 존재할 가능성을 시사함. 대항력 있는 임차인이 있을 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있음.

* 집합건축물대장과의 용도 불일치

집합건축물대장상 용도는 창고시설로 기재되어 있으나, 실제 이용 및 감정평가상 용도는 판매시설로 기재되어 있어 향후 건축물 관련 민원 발생 가능성 또는 용도 변경 관련 이슈가 있을 수 있음.

* 공동담보 물건

본건은 공동담보로 묶여 경매가 진행되었으므로, 담보물의 가치 변동이 본건 경매가에 영향을 미칠 수 있음.

* 상가 공실 및 운영 리스크

르네시떼 내 다수의 점포가 다양한 용도로 이용되고 있으나, 경기 변동 및 상권 변화에 따라 공실 발생 또는 운영 수익률 하락의 위험이 존재함.

* 소유권 및 대지권 일체성

구분소유권과 토지 소유권대지권이 일체성을 갖는다는 점은 긍정적이나, 건물 자체의 노후화 및 관리 상태에 대한 추가적인 점검이 필요할 수 있음.

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종합 의견

부산 사상구 괘법동에 위치한 르네시떼 쇼핑몰 내 상가 점포로, 역세권 입지와 풍부한 상업 인프라를 갖추고 있어 잠재적인 가치가 있는 물건임.

다양한 업종으로 이용되고 있어 활발한 상권임을 알 수 있으나, 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 간의 차이, 그리고 임대 관계 미상 등의 불안 요소는 명확한 확인과 주의가 필요함.

본 물건은 소규모 면적으로 인해 소액 투자 또는 특정 목적을 위한 공간 활용에 적합할 수 있으나, 인수되는 권리 및 실질적인 명도 대상에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적임.

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투자 포인트

* 최적의 입지: 부산김해 경전철 르네시떼역 및 부산 지하철 2호선 사상역 인근으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑함.

* 풍부한 유동인구: 대형마트, 시외버스터미널 등 주변 시설과 상권의 활성화로 인한 높은 유동인구 확보 가능.

* 소액 투자 가능성: 감정가 2,000만원으로 비교적 낮은 금액대의 투자가 가능하며, 소형 면적으로 초기 자본 부담이 적음.

* 상권 활성화: 르네시떼 쇼핑몰 자체의 집객력과 주변 상업 시설과의 시너지 효과 기대.

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예상 입찰가

인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임대차 관계가 미상인 점과 실제 점유 현황 확인이 중요합니다.

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 시세 분석, 유사 물건의 낙찰가율, 현장 조사 결과, 권리관계 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

다만, 감정가 2,000만원을 기준으로 주변 시세와 본건의 특징, 잠재적 리스크 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.