나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112750 [15] 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 5층5004호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 사상구 괘법동 소재 "창진초등학교" 남측 인근에 위치하는 르네시떼 제1층
제1009호 외 20개호로서, 부근은 대형할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산김해간 경전철 "르네시떼역"
근거리에 부산도시철도2호선"사상역"이 소재하는등 전반적인 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물내 제1층 제1009호외 20개호로서
외벽 : 알미늄복합판넬 및 인조석 붙임 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

본건 전체 집합건축물대장상 용도는 판매시설로 기재되어 있으며, 기호1-7,12,13은
옷가게, 기호8-10은 의류보관창고 등, 기호14-18 가구점, 19는 음식점, 20은 피부관리샵,
21은 네일샵으로 이용중인 것으로 확인하였으니, 실제 운영여부 및 정확한 이용상황 등에
대해서는 경매 진행 및 응찰시 반드시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 화재경보설비, 옥내소화전, 승강기설비,
에스컬레이터,등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 75미터 내외, 서측으로 노폭 약 12미터 내외, 북측으로 노폭 약 8미터
내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시장(소매시장), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경
위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및
군사시설보호법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 별첨된"호별배치도"를 기준으로 위치를 확인하였으며, 본건 중
일부는 인근점포 등과 경계구분없이 일괄로 옷가게, 의류보관창고, 가구점,
음식점 등으로 이용중이며, 일부는 호실표지판이 없으니 경매 진행 및
응찰시 본건의 위치, 경계, 면적 등을 반드시 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건임. 집합건축물대장상 용도는 판매시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경112750 (15)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 5층5004호

* 용도: 판매시설 (건축물대장상 용도는 창고시설로 기재되어 있어 확인 필요)

* 토지면적: 25.40㎡ (약 7.68평)

* 건물면적: 39.76㎡ (약 12.03평)

* 감정가: 46,000,000 원

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.3. 건물 및 토지 관련 정보

* 건축구조: 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 5층

* 건물 구분소유권과 토지 소유권대지권 일체성: 본건은 건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건임.

* 준공일자: 1974년 8월 7일 (건축물표제부 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 사상구 괘법동에 소재하는 르네시떼 상가 건물 내에 위치함.

* 주변에는 대형 할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등이 형성되어 있어 상업 활동이 활발한 지역임.

* 인근에 창진초등학교가 위치함.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 다수 소재함.

* 부산김해간 경전철 르네시떼역과 부산도시철도 2호선 사상역이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리한 지역임.

2.3. 도로 상태

* 남측으로 노폭 약 75미터, 서측으로 노폭 약 12미터, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 현재 파악된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (상세 내용은 별도 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 엄순옥

* 보증금: 4,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자(사업일자): 2016-06-03

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0 원

* 본 건과 관련하여 위 임차인 외 추가적인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 재확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 밀집지역

* 르네시떼는 사상구의 대표적인 복합 상업시설로, 다양한 업종이 입점하여 유동인구가 풍부한 지역임.

* 대형 할인마트, 버스터미널 등 편의시설이 인접해 있어 집객 효과가 높음.

4.2. 업종 현황

* 감정평가서 요약에 따르면, 본 건물 내에는 옷가게, 의류보관창고, 가구점, 음식점, 피부관리샵, 네일샵 등 다양한 업종이 이용 중인 것으로 확인됨.

* 단, 본건의 정확한 이용 상황 및 실제 운영 여부는 경매 진행 시 반드시 재확인 필요.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 대형 할인마트, 시외버스터미널 등 생활 편의시설이 인접해 있음.

* 주변에 다수의 음식점, 쇼핑 시설 등이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능함.

5.2. 교육시설

* 창진초등학교가 인근에 소재함.

5.3. 근린시설

* 르네시떼 상가 건물 내에 다양한 상점들이 입점해 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 가능성

* 본건의 집합건축물대장상 용도는 판매시설로 기재되어 있으나, 제공된 건축물표제부 요약 정보 상으로는 '창고시설'로 표기되어 있어 용도상의 불일치가 발견됨. 이로 인해 향후 건물 사용 및 처분에 제약이 있을 수 있으므로, 관련 기관을 통해 정확한 용도 확인이 반드시 필요함.

6.2. 복합 상가 건물의 특성

* 르네시떼와 같은 대형 복합 상가 건물의 경우, 건물 관리 상태, 공실률, 주변 상권 변화 등 외부 요인에 따른 가치 변동성이 있을 수 있음.

* 감정평가서상 일부 호실의 경우 경계 구분 없이 일괄 이용 중이거나 호실 표지판이 없는 경우가 있어, 본건의 정확한 위치, 경계, 면적 등에 대한 현장 재확인이 필수적임.

6.3. 토지이용계획상 제한

* 본건 토지는 준주거지역, 시장(소매시장)으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 학교환경위생정화구역 (상대, 절대 보호구역), 비행안전제6구역 (전술) 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산 사상구 괘법동에 위치한 르네시떼 상가 건물 내 5층 5004호로, 교통이 매우 편리하고 주변 상업 시설이 발달한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 46,000,000원으로, 토지 및 건물 면적을 고려할 때 비교적 낮은 수준으로 평가되었습니다.

권리 분석상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 건축물대장상 용도가 '판매시설'로 명시되어 있으나, 건축물표제부 상에는 '창고시설'로 기재되어 있어 용도 불일치 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 이러한 용도상의 불일치는 향후 재산권 행사나 건물 이용에 중요한 변수가 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 기관을 통해 명확히 소명받아야 합니다.

또한, 르네시떼와 같은 대규모 상가 건물의 특성상 건물 관리 상태, 공실률, 업종 구성 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 일부 호실의 경계가 불분명하거나 표지판이 없는 사례가 있다는 점은 현장 답사를 통해 정확한 사실관계를 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 사상역 및 르네시떼역 인근의 뛰어난 교통 접근성.

* 주변 상업시설 발달로 인한 풍부한 유동인구 및 잠재적 수요.

* 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 감정가 46,000,000원을 기준으로 하되, 인수할 권리가 없고 임차인 보증금 부담이 없으므로, 현장 조사 결과 및 최근 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 특히, 용도 불일치 문제에 대한 소명 정도와 건물 내 실제 이용 상황, 그리고 향후 상권의 전망 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 보수적으로 접근 시, 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다. (예: 32,200,000원 ~ 36,800,000원)

* 상기 내용은 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 반드시 현장 방문 및 철저한 권리 분석, 관련 법규 검토 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.