나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112750 [7] 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 3층3360호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 사상구 괘법동 소재 "창진초등학교" 남측 인근에 위치하는 르네시떼 제1층
제1009호 외 20개호로서, 부근은 대형할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산김해간 경전철 "르네시떼역"
근거리에 부산도시철도2호선"사상역"이 소재하는등 전반적인 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물내 제1층 제1009호외 20개호로서
외벽 : 알미늄복합판넬 및 인조석 붙임 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

본건 전체 집합건축물대장상 용도는 판매시설로 기재되어 있으며, 기호1-7,12,13은
옷가게, 기호8-10은 의류보관창고 등, 기호14-18 가구점, 19는 음식점, 20은 피부관리샵,
21은 네일샵으로 이용중인 것으로 확인하였으니, 실제 운영여부 및 정확한 이용상황 등에
대해서는 경매 진행 및 응찰시 반드시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 화재경보설비, 옥내소화전, 승강기설비,
에스컬레이터,등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 75미터 내외, 서측으로 노폭 약 12미터 내외, 북측으로 노폭 약 8미터
내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시장(소매시장), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경
위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및
군사시설보호법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 별첨된"호별배치도"를 기준으로 위치를 확인하였으며, 본건 중
일부는 인근점포 등과 경계구분없이 일괄로 옷가게, 의류보관창고, 가구점,
음식점 등으로 이용중이며, 일부는 호실표지판이 없으니 경매 진행 및
응찰시 본건의 위치, 경계, 면적 등을 반드시 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건임. 집합건축물대장상 용도는 판매시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경112750 (7)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 3층3360호

용도: 판매시설

감정가: 17,000,000원

토지면적: 4.23㎡ (약 1.28평)

건물면적: 6.61㎡ (약 2.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물 구조: 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 일부

주요 설비: 위생, 급배수, 중앙냉난방, 화재경보, 옥내소화전, 승강기, 에스컬레이터

토지 이용 현황: 상업용 건부지

접합 도로: 남측 75m, 서측 12m, 북측 8m 포장도로

토지 이용 계획: 준주거지역, 시장(소매시장), 가축사육제한구역, 학교보호구역, 비행안전구역

주요 특징: 건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건임. 집합건축물대장상 용도는 판매시설임.

감정평가서 요약에 따르면 본건은 르네시떼 제1층 제1009호 외 20개호로 기재되어 있으나, 실제 소재지는 3층 3360호로 확인되었으므로 현장 확인 시 정확한 위치와 면적을 반드시 재확인해야 합니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치한 르네시떼 상가 내에 소재하고 있습니다.

창진초등학교 남측 인근에 위치하며, 부근은 대형 할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등이 밀집한 상업 및 유통 지구를 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 부산김해간 경전철 르네시떼역이 가까이 있고 부산도시철도 2호선 사상역도 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

주변 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았으며, 대형 상업 시설과 주거 지역이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 양

* 보증금: 0원

* 차임: 50,000원

* 전입/사업일자: 2022-05-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

등기부 요약:

* 말소기준권리: 2015-12-18 (주식회사 르네시떼, 가압류 금648,343,398원)

* 강제경매 개시 결정: 2024-12-03 (채권자: 주식회사 르네시떼, 금700,000,000원)

* 등기부채권 총액: 648,343,398원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용은 추가 확인 필요)

4. 상권분석

르네시떼는 부산 서부 지역의 대표적인 복합 상업 시설로, 다양한 소매점, 음식점, 서비스 업종이 입점해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

대형 할인마트, 시외버스터미널 등 주요 시설과의 인접성은 유동 인구를 흡수하는 데 유리한 환경을 제공합니다.

본건이 위치한 3층의 경우, 감정평가서상에는 옷가게, 의류보관창고, 가구점, 음식점, 피부관리샵, 네일샵 등으로 이용 중인 것으로 확인되었으며, 일부는 경계 구분이 불분명하게 일괄 사용되고 있습니다. 이러한 업종의 다양성은 상권의 활력을 나타내지만, 업종별 수익성 편차가 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 창진초등학교가 인근에 위치하고 있어, 학생들을 위한 교육 환경이 조성되어 있습니다. 토지이용계획상 학교보호구역으로 지정되어 있어 주변 개발 및 업종 선택에 제한이 있을 수 있습니다.

* 교통: 부산김해간 경전철 르네시떼역 및 부산도시철도 2호선 사상역이 가까이 있어 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 매우 용이합니다.

* 편의시설: 대형 할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등 다양한 생활 편의 시설을 도보 또는 차량으로 쉽게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 소재지 불일치 가능성: 등기부상 소재지와 감정평가서상 기재된 층수(1층) 및 호실 정보(1009호 외)에 차이가 있습니다. 본건은 3층 3360호로 명시되어 있어, 실제 현장에서 정확한 위치, 경계, 면적 등을 반드시 재확인해야 합니다.

* 이용 현황의 불확실성: 집합건축물대장상 용도는 판매시설이나, 현황 여러 업종으로 사용되고 있으며 일부는 경계 구분이 불분명하고 호실 표지판이 없는 점 등은 향후 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁을 야기할 수 있습니다.

* 임대 현황 미확인: 임차인 양OO의 보증금은 0원이지만, 차임이 50,000원이며 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 명도 진행 시 추가적인 확인 절차가 필요할 수 있습니다.

* 소규모 면적: 토지 및 건물 면적이 각각 4.23㎡, 6.61㎡로 매우 협소하여, 해당 면적을 활용한 업종이나 사업 계획 수립에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 준주거지역, 시장(소매시장)으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 학교보호구역, 비행안전구역 등 다양한 공법상 제한이 존재하여 향후 건축 및 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사상구 괘법동 르네시떼 상가 내 위치한 판매시설로, 교통 접근성이 매우 우수하며 주변에 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 잠재적인 가치가 있습니다. 강제 경매로 진행되며, 등기부상 인수할 권리는 확인되지 않으나, 감정평가서와 실제 물건 주소지 간의 층수 및 호실 불일치, 현황 이용 상태의 불명확성, 협소한 면적 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 사상역 및 르네시떼역 초역세권으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 르네시떼라는 대규모 상업 복합 단지 내 위치하여 풍부한 유동 인구와 잠재 고객을 확보할 수 있습니다.

* 대형 할인마트, 시외버스터미널 등 주변 주요 편의시설 이용이 편리합니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다 (단, 지상권 등 소멸되지 않는 권리 확인 필요).

9. 예상 입찰가

감정가: 17,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건의 예상 입찰가는 상기 감정가 및 인수 보증금을 고려하여 결정해야 하며, 정확한 시세 분석, 주변 상권의 실제 수익률, 그리고 잠재적 리스크 요인(소재지 불일치, 이용 현황, 면적 제약 등)에 대한 심층적인 현장 조사를 바탕으로 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.