나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112750 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 1층1009호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 사상구 괘법동 소재 "창진초등학교" 남측 인근에 위치하는 르네시떼 제1층
제1009호 외 20개호로서, 부근은 대형할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산김해간 경전철 "르네시떼역"
근거리에 부산도시철도2호선"사상역"이 소재하는등 전반적인 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물내 제1층 제1009호외 20개호로서
외벽 : 알미늄복합판넬 및 인조석 붙임 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

본건 전체 집합건축물대장상 용도는 판매시설로 기재되어 있으며, 기호1-7,12,13은
옷가게, 기호8-10은 의류보관창고 등, 기호14-18 가구점, 19는 음식점, 20은 피부관리샵,
21은 네일샵으로 이용중인 것으로 확인하였으니, 실제 운영여부 및 정확한 이용상황 등에
대해서는 경매 진행 및 응찰시 반드시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 화재경보설비, 옥내소화전, 승강기설비,
에스컬레이터,등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 75미터 내외, 서측으로 노폭 약 12미터 내외, 북측으로 노폭 약 8미터
내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시장(소매시장), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경
위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및
군사시설보호법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 별첨된"호별배치도"를 기준으로 위치를 확인하였으며, 본건 중
일부는 인근점포 등과 경계구분없이 일괄로 옷가게, 의류보관창고, 가구점,
음식점 등으로 이용중이며, 일부는 호실표지판이 없으니 경매 진행 및
응찰시 본건의 위치, 경계, 면적 등을 반드시 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건임. 집합건축물대장상 용도는 판매시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경112750 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경112750 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 1층 1009호

용도: 판매시설

감정가: 27,000,000원

토지 면적: 4.23㎡ (약 1.28평)

토지 지분: 4.2259㎡ (약 1.28평)

건물 면적: 6.61㎡ (약 1.99평)

건물 지분: 6.6138㎡ (약 2.00평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 사상구 괘법동 소재 "창진초등학교" 남측 인근에 위치한 르네시떼 복합 상가 건물 내 1층 점포입니다.

* 주변 환경: 부근은 대형 할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등이 밀집된 상업 지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한 부산김해간 경전철 "르네시떼역"이 가까이 있고, 부산도시철도 2호선 "사상역"도 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 물건지 서측으로 노폭 약 12미터, 남측으로 노폭 약 75미터, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 12월 18일 접수된 주식회사 르네시떼의 가압류 (채권액 648,343,398원)가 말소기준권리입니다 [등기부요약].

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본상 확인된 바로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 단, '지상권개요:'라는 항목이 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부 요약:

* 2006년 9월 5일: 이진빈 소유권 이전 (갑5).

* 2010년 8월 10일: 주식회사 르네시떼를 사랑하는 모임 소유권 이전 (갑10).

* 2015년 12월 18일: 주식회사 르네시떼 가압류 648,343,398원 (갑12, 말소기준권리).

* 2018년 5월 17일: 부산광역시 사상구 압류 (갑14, 말소).

* 2018년 6월 27일: 부산광역시 사상구 압류 (갑15, 말소).

* 2024년 12월 3일: 주식회사 르네시떼 강제경매 700,000,000원 (갑17, 말소).

* 등기부 채권 총액: 말소기준권리 기준 채권 총액은 648,343,398원입니다.

1.4. 상권분석

* 주요 업종: 현재 옷가게, 의류 보관 창고, 가구점, 음식점, 피부 관리샵, 네일샵 등으로 이용 중이거나 이용 가능합니다. 르네시떼 내에는 패션 의류, 잡화, 귀금속, 가구, 식당가 등 다양한 업종이 입점해 있습니다.

* 상권 특성: 르네시떼 복합 상가 건물 내 위치하여 유동인구가 풍부하고, 주변 대형 상업 시설(대형 할인마트, 시외버스터미널 등)과 연계되어 활성화된 상권을 형성하고 있습니다. '부산의 동대문'으로 불리며, 패션 및 잡화 관련 도소매 상권으로 유명합니다.

1.5. 생활정보

* 교육: 창진초등학교 남측 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 대형 할인마트, 시외버스터미널, 홈플러스, 이마트 등 다양한 편의시설이 인근에 있어 이용이 편리합니다. 르네시떼 건물 내에도 휴게실, 수유실, 북카페, 식당가, 은행, 미용실, 부동산 등이 마련되어 있습니다.

* 교통 편의: 괘법르네시떼역, 사상역 및 서부 시외버스터미널이 인접해 있어 부산 시내 및 김해, 타 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 이용 현황: 본건 중 일부는 인근 점포 등과 경계 구분 없이 일괄로 이용 중이며, 일부 호실에는 호실 표지판이 없을 수 있습니다. 실제 운영 여부, 정확한 이용 상황, 경계 등에 대한 재확인이 반드시 필요합니다. 이는 투자 시 매우 중요한 리스크 요인입니다.

* 임대 관계: 현재 임대차 관계는 미상입니다. 현장 조사 및 임대차 내역 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한:

* 준주거지역, 시장(소매시장)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

* 창진초등학교 인근으로 상대보호구역 및 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

* 비행안전제6구역(전술)(6구역)으로, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한이 있습니다.

* 건물 용도 관련: 집합건축물대장상 용도는 판매시설이나, 건축물표제부 정보상 '창고시설'로도 기재된 부분이 있어, 정확한 용도 확인 및 이용 현황 파악이 필요합니다. 다만, 구분건물감정평가요항표에서는 일관되게 판매시설로 언급하고 있습니다.

* 상가 건물 특성: 여러 구분 소유권자들이 복합적으로 사용하는 상가 건물의 특성상, 관리 주체 및 운영 방식에 따른 이해관계 충돌 가능성을 고려해야 합니다.

* 잠재적 혐오시설: 주변 지역으로 부산구치소 이전 계획이 있었으나 주민 반발로 무산된 사례가 있으며, 건설폐기물 재활용 업체 이전 부지를 두고 주민 갈등이 있는 지역도 있으나, 본건 물건지와 직접적인 연관성은 낮아 보입니다. 또한, 과거 사상공단 악취 민원으로 분뇨처리시설이 지하화된 사례가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 괘법동 르네시떼 상가 건물 내 1층 점포로, 탁월한 교통 접근성과 주변 상업 시설의 활성화라는 장점을 가지고 있습니다. 권리 관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없다는 점에서 긍정적입니다. 그러나 점포 내 경계 구분 불명확, 임대차 관계 미상, 일부 법적 제한 사항 등은 잠재적 리스크로 반드시 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다. 전반적으로 입지적 장점과 권리상 안전성을 갖추고 있으나, 세부적인 현황 파악이 투자의 성패를 좌우할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 뛰어난 교통 여건: 괘법르네시떼역, 사상역, 서부시외버스터미널이 인접해 있어 부산 시내 및 광역 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 활성화된 복합 상권: '부산의 동대문'이라 불릴 만큼 패션 및 잡화 유통의 중심지로, 유동인구와 배후 수요가 풍부합니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 시 인수하는 채무 부담이 없습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 면적과 입지를 고려할 때, 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 27,000,000원입니다.

인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 감정가격을 기준으로 시장 조사 및 현장 방문을 통해 실제 가치를 판단해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80% ~ 120% 범위 내에서 결정되나, 본 건의 경우 잠재적 리스크(경계 불분명, 임대차 미상 등)를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

구체적인 예상 입찰가는 유사 물건의 최근 거래 사례, 임대 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.