나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112750 [5] 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 1층1183호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 사상구 괘법동 소재 "창진초등학교" 남측 인근에 위치하는 르네시떼 제1층
제1009호 외 20개호로서, 부근은 대형할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산김해간 경전철 "르네시떼역"
근거리에 부산도시철도2호선"사상역"이 소재하는등 전반적인 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물내 제1층 제1009호외 20개호로서
외벽 : 알미늄복합판넬 및 인조석 붙임 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

본건 전체 집합건축물대장상 용도는 판매시설로 기재되어 있으며, 기호1-7,12,13은
옷가게, 기호8-10은 의류보관창고 등, 기호14-18 가구점, 19는 음식점, 20은 피부관리샵,
21은 네일샵으로 이용중인 것으로 확인하였으니, 실제 운영여부 및 정확한 이용상황 등에
대해서는 경매 진행 및 응찰시 반드시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 화재경보설비, 옥내소화전, 승강기설비,
에스컬레이터,등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 75미터 내외, 서측으로 노폭 약 12미터 내외, 북측으로 노폭 약 8미터
내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시장(소매시장), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경
위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및
군사시설보호법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 별첨된"호별배치도"를 기준으로 위치를 확인하였으며, 본건 중
일부는 인근점포 등과 경계구분없이 일괄로 옷가게, 의류보관창고, 가구점,
음식점 등으로 이용중이며, 일부는 호실표지판이 없으니 경매 진행 및
응찰시 본건의 위치, 경계, 면적 등을 반드시 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건임. 집합건축물대장상 용도는 판매시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산서부지원 2024타경112750 (5)

물건종류: 판매시설

감정가: 28,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 정보

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 1층 1183호

신주소: 부산광역시 사상구 광장로 7 (괘법동)

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.30㎡ (약 1.29평)

토지지분: 4.2958㎡ (약 1.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 6.72㎡ (약 2.03평)

건물지분: 6.7232㎡ (약 2.03평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

부산광역시 사상구 괘법동 소재 "창진초등학교" 남측 인근에 위치하는 르네시떼 제1층 제1183호입니다.

부근은 대형할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등으로 형성된 상업지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

부산김해간 경전철 "르네시떼역" 및 부산도시철도 2호선 "사상역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태

남측 약 75미터, 서측 약 12미터, 북측 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시장(소매시장), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창진초등학교), 절대보호구역(창진초등학교), 비행안전제6구역(전술)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 가압류, 강제경매가 등기되어 있습니다.

말소기준권리는 1999년 3월 19일 접수된 강홍영 소유권 이전 등기이며, 그 이후 등기된 가압류(주식회사 르네시떼, 648,343,398원) 및 강제경매(주식회사 르네시떼, 700,000,000원)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 648,343,398원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 50,000원

* 전입일자(사업일자): 2010-07-05

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력이 있으나, 본 경매물건은 인수되는 보증금이 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

이 임차인은 보증금은 0원이나 대항력을 갖추고 있으므로, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

목록상 지상권은 없으며, 건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 상권 특징

본 물건은 르네시떼 상가 내에 위치하며, 집합건축물대장상 용도는 판매시설로 기재되어 있습니다.

건물은 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물로, 외벽은 알루미늄복합판넬 및 인조석 붙임 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호는 샤시창 구조입니다.

내부적으로 옷가게, 의류보관창고, 가구점, 음식점, 피부관리샵, 네일샵 등으로 이용 중에 있거나 이용 가능합니다.

4.2. 잠재 고객

대형할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등이 인접해 있어 유동인구가 많고, 경전철역 및 지하철역과 가까워 고객 접근성이 매우 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내외로 대형 할인마트, 다양한 판매시설, 음식점 등이 밀집해 있어 쇼핑 및 외식 등 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교육시설

인근에 창진초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.3. 교통환경

시내버스정류장, 르네시떼역, 사상역 등 대중교통 이용이 편리하여 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

장 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금이 0원이지만, 실제 점유 및 운영 상황을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 이용 상태의 불확실성

집합건축물대장상 용도는 판매시설이나, 감정평가서 상 일부 호실은 의류보관창고 등으로 이용 중이며, 실제 운영 여부 및 정확한 이용 상황에 대한 현장 재확인이 필수적입니다. 또한, 일부 점포는 경계 구분이 명확하지 않은 상태로 이용될 수 있어 주의가 필요합니다.

6.3. 건물 노후화 가능성

건축물대장상 사용승인일이 1974년으로, 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. (단, 감정평가서 상 건물 구조는 철골철근콘크리트조로 명시되어 있습니다.)

6.4. 토지이용계획상 제한

비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구의 주요 상업 및 교통 허브인 르네시떼 상가 내에 위치하며, 편리한 교통망과 풍부한 유동인구를 기반으로 하는 상업용 부동산입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 건물 자체의 독립적인 용도뿐만 아니라 복합 상가 내에서의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 실제 이용 상태 및 임차인의 점유 현황은 입찰 전 반드시 철저히 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최적의 입지

사상역 및 르네시떼역 인근의 역세권 상업지구에 위치하여 높은 접근성과 가시성을 확보하고 있습니다.

8.2. 복합 상가의 이점

대형 상가인 르네시떼 내부에 위치하여 기존 상권 및 유동인구를 활용하기 용이합니다.

8.3. 일체 매각 및 권리 명확성

토지와 건물이 일괄 매각되어 관리 및 운용이 편리하며, 말소되는 권리가 많아 권리관계가 비교적 단순합니다.

8.4. 낮은 투자 부담 (임차인 보증금)

임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 초기 투자금 부담이 상대적으로 적습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 수익률 분석이 필요합니다.

본 물건의 감정가는 28,000,000원이며, 이는 시장 가치의 기준점으로 활용될 수 있습니다.

잠재적 리스크 요인(임차인, 이용 상태 등)과 투자 목표 수익률을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

별도의 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 명확한 상권 분석 및 향후 시세 변동 가능성을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.