나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112750 [8] 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 3층3548호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 사상구 괘법동 소재 "창진초등학교" 남측 인근에 위치하는 르네시떼 제1층
제1009호 외 20개호로서, 부근은 대형할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산김해간 경전철 "르네시떼역"
근거리에 부산도시철도2호선"사상역"이 소재하는등 전반적인 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물내 제1층 제1009호외 20개호로서
외벽 : 알미늄복합판넬 및 인조석 붙임 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

본건 전체 집합건축물대장상 용도는 판매시설로 기재되어 있으며, 기호1-7,12,13은
옷가게, 기호8-10은 의류보관창고 등, 기호14-18 가구점, 19는 음식점, 20은 피부관리샵,
21은 네일샵으로 이용중인 것으로 확인하였으니, 실제 운영여부 및 정확한 이용상황 등에
대해서는 경매 진행 및 응찰시 반드시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 화재경보설비, 옥내소화전, 승강기설비,
에스컬레이터,등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 75미터 내외, 서측으로 노폭 약 12미터 내외, 북측으로 노폭 약 8미터
내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시장(소매시장), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경
위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및
군사시설보호법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 별첨된"호별배치도"를 기준으로 위치를 확인하였으며, 본건 중
일부는 인근점포 등과 경계구분없이 일괄로 옷가게, 의류보관창고, 가구점,
음식점 등으로 이용중이며, 일부는 호실표지판이 없으니 경매 진행 및
응찰시 본건의 위치, 경계, 면적 등을 반드시 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건임. 집합건축물대장상 용도는 판매시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경112750 (8)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 3층3548호

용도: 판매시설

감정가: 29,000,000원

토지면적: 7.16㎡ (약 2.17평)

토지지분: 7.1603㎡ (약 2.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 11.21㎡ (약 3.39평)

건물지분: 11.2062㎡ (약 3.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 주식회사르네시떼)

특이사항: 공동담보

주의사항: 건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건임. 집합건축물대장상 용도는 판매시설임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 사상구 괘법동 소재 "창진초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 대형할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등으로 형성된 상업 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산김해간 경전철 "르네시떼역" 및 부산도시철도 2호선 "사상역"이 소재하여 전반적인 교통 사정은 매우 양호함.

* 토지 및 도로상태: 인접 필지 및 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임. 남측으로 노폭 약 75미터, 서측으로 약 12미터, 북측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

* 경매구분: 부동산강제경매로 진행 중임.

* 채권자: 주식회사르네시떼가 채권자로 등기되어 있음.

* 말소기준권리: 2015년 12월 18일 접수된 주식회사르네시떼의 가압류(갑18)가 말소기준권리이며, 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부요약:

* 김재현 소유권이전 (2006-12-26)

* 주식회사르사모 소유권이전 (2011-10-12)

* 주식회사르네시떼 가압류 (2015-12-18, 말소기준권리)

* 주식회사르네시떼 강제경매 (2024-12-03, 본건)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인이 있는 경우에도 보증금을 인수할 위험은 없음. 그러나 임대관계는 미상으로 확인되므로, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 여부는 반드시 별도 확인이 필요함.

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 본건은 임대관계가 미상이므로, 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

4. 상권분석

* 건물 특성: 르네시떼는 부산을 대표하는 복합 도·소매 쇼핑몰로, 패션의류, 잡화, 가구, 귀금속 등 다양한 업종이 입점해 있음.

* 주변 환경: 대형 할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등이 밀집된 번화가로 유동인구가 많음.

* 건물 용도: 집합건축물대장상 용도는 판매시설로 기재되어 있으나, 건축물 표제부 정보상으로는 주 용도가 창고시설로 표기되어 있어 용도 관련 확인이 필요함. 현재는 옷가게, 의류보관창고, 가구점, 음식점, 피부관리샵, 네일샵 등 다양한 업종으로 이용 중인 것으로 파악됨.

* 시장 내 위치: 사상 르네시떼는 전통시장으로 등록되어 있으며, 부산의 동대문으로 불릴 만큼 활성화된 상권임.

5. 생활정보

* 교육시설: 창진초등학교가 인근에 위치함.

* 편의시설: 대형 할인마트, 터미널, 숙박시설 등 주변 상업 시설 이용이 편리함.

* 교통: 르네시떼역, 사상역 등 대중교통 이용이 용이하여 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리함.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 용도 불일치: 집합건축물대장상 '판매시설'로 기재되어 있으나, 건축물 표제부 정보상 '창고시설'로 표기되어 있어, 실제 이용 용도 및 등록 용도 간의 차이에 대한 명확한 확인이 필요함.

* 호실 경계 불분명: 일부 구획이 인근 점포와 경계 구분 없이 일괄 사용되거나 호실 표지판이 없어, 실제 경계 및 면적 확인이 필수적임. 이는 향후 점유 분쟁이나 재산권 행사에 영향을 줄 수 있음.

* 임대관계 미상: 임대차 계약 현황 및 보증금, 차임 등 상세 내용이 확인되지 않아, 인수 또는 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한: 준주거지역, 시장(소매시장)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 학교환경위생정화구역(상대/절대보호구역), 비행안전제6구역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구의 역세권에 위치한 대형 복합 쇼핑몰 '르네시떼' 내 상가로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있어 상업 시설로서의 잠재력은 높다고 판단됨. 그러나 건축물대장상 용도와 건축물 표제부 정보 간의 차이, 실제 이용 현황의 다양성, 호실 간 경계 불분명 등 다소 복잡한 현황을 가지고 있음. 또한 임대 관계가 미상이라는 점은 경매 절차 진행 시 반드시 확인해야 할 중요한 사항임. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 투자 가치를 판단해야 할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 사상구의 핵심 상업지역에 위치하며, 트리플 역세권(지하철 2호선 사상역, 경전철 르네시떼역, 시외버스터미널)에 인접하여 접근성이 매우 뛰어남.

* 활성화된 상권: 대규모 쇼핑몰 내 상가로서, 풍부한 유동인구와 주변 상업 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있음.

* 경매 특성: 감정가 대비 저가 낙찰 가능성이 있으며, 인수 부담이 되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능함.

9. 예상 입찰가

본건은 보증금 인수 부담이 없으며, 복합적인 권리 및 현황 분석이 요구되는 물건임. 예상 입찰가 산정은 현재 시장 동향, 유사 물건의 최근 실거래가, 추가적인 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 감정가 29,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 리스크 요인들(용도 불일치, 경계 불분명, 임대 미상 등)을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있음. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 권리관계 명확화가 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.