나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112750 [4] 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 1층1024호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 사상구 괘법동 소재 "창진초등학교" 남측 인근에 위치하는 르네시떼 제1층
제1009호 외 20개호로서, 부근은 대형할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산김해간 경전철 "르네시떼역"
근거리에 부산도시철도2호선"사상역"이 소재하는등 전반적인 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물내 제1층 제1009호외 20개호로서
외벽 : 알미늄복합판넬 및 인조석 붙임 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

본건 전체 집합건축물대장상 용도는 판매시설로 기재되어 있으며, 기호1-7,12,13은
옷가게, 기호8-10은 의류보관창고 등, 기호14-18 가구점, 19는 음식점, 20은 피부관리샵,
21은 네일샵으로 이용중인 것으로 확인하였으니, 실제 운영여부 및 정확한 이용상황 등에
대해서는 경매 진행 및 응찰시 반드시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 화재경보설비, 옥내소화전, 승강기설비,
에스컬레이터,등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 75미터 내외, 서측으로 노폭 약 12미터 내외, 북측으로 노폭 약 8미터
내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시장(소매시장), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경
위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및
군사시설보호법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 별첨된"호별배치도"를 기준으로 위치를 확인하였으며, 본건 중
일부는 인근점포 등과 경계구분없이 일괄로 옷가게, 의류보관창고, 가구점,
음식점 등으로 이용중이며, 일부는 호실표지판이 없으니 경매 진행 및
응찰시 본건의 위치, 경계, 면적 등을 반드시 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건임. 집합건축물대장상 용도는 판매시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2024타경112750 (4)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 1층1024호

용도: 판매시설

토지면적: 4.18㎡ (약 1.26평)

토지지분: 4.1799㎡ (약 1.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 6.54㎡ (약 1.98평)

건물지분: 6.5417㎡ (약 1.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 26,000,000원

1.4. 특이사항

건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건임. 집합건축물대장상 용도는 판매시설임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치한 르네시떼 상가 내에 소재함. 주변은 대형 할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등으로 형성되어 있으며, "창진초등학교" 남측 인근에 위치함. 르네시떼는 한강 이남 최대 규모의 복합 도·소매 상가로, 1999년에 개장했으며 의류, 혼수용품, 가구, 패션잡화 등을 판매하는 상가임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함. 부산김해간 경전철 "르네시떼역"이 가까우며, 부산도시철도 2호선 "사상역"도 근거리에 있어 전반적인 교통사정은 양호함.

2.3. 도로상태

남측으로 약 75미터, 서측으로 약 12미터, 북측으로 약 8미터 폭의 포장도로에 접해 있음.

2.4. 주변 토지이용계획

준주거지역, 시장(소매시장), 가축사육제한구역, 학교환경위생정화구역(상대/절대보호구역), 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있음.

2.5. 주변 시설

상가 건물 3~7층에는 약 1,000대를 주차할 수 있는 주차장이 마련되어 있으며, 상가 내에 다양한 먹거리와 볼거리가 있어 원스톱 쇼핑이 가능함. 홈플러스 서부산점이 과거에 입점했었으나 현재는 영업 종료함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리: 2015-12-18 가압류)

* 갑1: 신애용 (1999-02-12) - 소유권이전

* 갑2: 주식회사르네시떼를사랑하는모임 (2011-03-23) - 소유권이전 (매매 금1,000,000원)

* 갑3: 주식회사르네시떼 (2015-12-18) - 가압류 (금648,343,398원, 말소기준권리)

* 갑5: 부산광역시사상구 (2018-05-17) - 압류 (말소)

* 갑7: 주식회사르네시떼 (2024-12-03) - 강제경매 (700,000,000원, 부산지방법원 서부지원 2024타경112750)

3.2. 말소 예정 권리

매각으로 인하여 말소될 권리: 갑1, 갑2, 갑3 (말소기준권리), 갑5, 갑7

3.3. 인수 예정 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명세서 상 특이사항 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 150,000원

전입/사업일자: 2018-03-07

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본건이 소재한 르네시떼는 부산 사상구의 주요 상업시설 중 하나로, 도·소매 의류, 패션잡화, 가구, 귀금속 등 다양한 상품을 취급하는 복합 상가임. 인근에 대형마트, 터미널 등이 위치하여 유동인구가 많으며, 상가 자체적으로도 다양한 점포가 입점해 있어 상권이 형성되어 있음. 다만, 최근 몇 년간 상가의 활력이 예전 같지 않다는 언급이 있으며, 일부 공실이 발생하기도 함.

5. 생활정보

* 교통: 사상역, 르네시떼역, 사상시외버스터미널 등 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 편의시설: 상가 내에 다양한 편의시설(푸드코트, 식당가, 편의점 등)이 존재하며, 주변에 대형 할인마트 등이 위치해 있음.

* 주거환경: 직접적인 주거 시설보다는 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역임.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 르네시떼 건물 자체가 1999년 개장 후 15년 이상 경과하여 노후화된 시설(냉난방, 조명, 화장실 등)에 대한 보수 및 개보수 필요성이 제기된 바 있음.

* 상가 공실 및 활력 저하: 최근 몇 년간 상가 활력이 저하되고 일부 공실이 발생하며 몰락의 길을 걷고 있다는 분석이 있음.

* 이용상태 불일치 가능성: 집합건축물대장상 용도는 판매시설이나, 실제 이용 현황은 옷가게, 의류보관창고, 가구점, 음식점, 피부관리샵, 네일샵 등 다양하게 이용 중인 것으로 확인됨 [본문 정보]. 실제 운영 여부 및 정확한 이용 상황은 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인 필요 [본문 정보].

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아 인수할 임차인이 있는지, 또는 명도 저항이 있을 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구의 중심 상업지구에 위치한 르네시떼 상가 내 점포임. 뛰어난 교통 접근성과 상가 밀집 지역이라는 장점을 가지고 있으나, 건물 노후화와 상가 전반의 활력 저하, 일부 공실 등의 잠재적 리스크를 안고 있음. 또한, 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 상태의 차이, 미확인된 임대차 관계 등은 추가적인 확인이 필요한 부분임.

8. 투자 포인트

* 탁월한 교통 요지: 사상역, 르네시떼역, 버스터미널 인접으로 고객 접근성이 매우 우수함.

* 대규모 복합 상가 내 위치: 르네시떼는 부산 최대 규모의 복합 도·소매 상가로서 잠재적 고객층이 넓음.

* 저렴한 감정가: 26,000,000원의 감정가는 소형 점포로서 초기 투자 부담이 적을 수 있음.

* 용도 다양성: 판매시설 외에도 다양한 업종으로 활용 가능한 공간임 [본문 정보].

9. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 없으므로, 감정가 26,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 위에서 언급된 잠재적 리스크(건물 노후화, 상가 활력 저하, 이용상태 불일치, 미확인 임대차 관계 등)와 시장 상황, 향후 상가 재개발 또는 개선 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 시세 파악 및 추가적인 권리 분석, 그리고 상가 관리 현황 등을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.