나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112750 [2] 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 1층1022호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 사상구 괘법동 소재 "창진초등학교" 남측 인근에 위치하는 르네시떼 제1층
제1009호 외 20개호로서, 부근은 대형할인마트, 시외버스터미널, 숙박시설 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산김해간 경전철 "르네시떼역"
근거리에 부산도시철도2호선"사상역"이 소재하는등 전반적인 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물내 제1층 제1009호외 20개호로서
외벽 : 알미늄복합판넬 및 인조석 붙임 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

본건 전체 집합건축물대장상 용도는 판매시설로 기재되어 있으며, 기호1-7,12,13은
옷가게, 기호8-10은 의류보관창고 등, 기호14-18 가구점, 19는 음식점, 20은 피부관리샵,
21은 네일샵으로 이용중인 것으로 확인하였으니, 실제 운영여부 및 정확한 이용상황 등에
대해서는 경매 진행 및 응찰시 반드시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 화재경보설비, 옥내소화전, 승강기설비,
에스컬레이터,등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 75미터 내외, 서측으로 노폭 약 12미터 내외, 북측으로 노폭 약 8미터
내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시장(소매시장), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경
위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및
군사시설보호법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 별첨된"호별배치도"를 기준으로 위치를 확인하였으며, 본건 중
일부는 인근점포 등과 경계구분없이 일괄로 옷가게, 의류보관창고, 가구점,
음식점 등으로 이용중이며, 일부는 호실표지판이 없으니 경매 진행 및
응찰시 본건의 위치, 경계, 면적 등을 반드시 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건임. 집합건축물대장상 용도는 판매시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경112750 (2)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 1층1022호

용도: 판매시설

감정가: 27,000,000원

토지면적: 4.32㎡ (약 1.31평)

건물면적: 6.76㎡ (약 2.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 건물의 구분소유권과 토지의 소유권대지권이 일체성을 갖는 물건임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 사상구 괘법동 소재 "창진초등학교" 남측 인근에 위치하는 르네시떼 상가 건물 내 제1층 제1022호. 본건이 속한 르네시떼 건물 및 주변은 대형할인마트, 시외버스터미널, 다양한 숙박시설, 상업시설 등이 밀집되어 있는 지역임.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 다수 소재함. 부산김해간 경전철 "르네시떼역"이 근거리에 위치하고 있으며, 부산도시철도2호선 "사상역"도 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리함. 전반적인 교통사정은 양호함.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접 필지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 현재 상업용 건부지로 이용되고 있음.

* 인접 도로상태: 남측으로 폭 약 75미터, 서측으로 폭 약 12미터, 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 잘 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 물건은 준주거지역에 속하며, 시장(소매시장)으로 지정되어 있음. 또한, 가축사육제한구역, 학교환경위생정화구역(상대, 절대보호구역), 군사기지 및 군사시설보호법상 비행안전제6구역(전술)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 매각으로 인해 지상권은 소멸되지 않는 권리가 없음. (즉, 매각으로 소멸됨)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 150,000원

* 전입일자(사업일자): 2018-03-07

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부상 권리관계:

* 말소기준권리: 2015-12-18 주식회사 르네시떼의 가압류 (금 648,343,398원).

* 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임. (예: 소유권이전, 가압류, 압류, 강제경매 등)

* 총 채권액: 648,343,398원

* 현재 진행 중인 경매는 주식회사 르네시떼의 강제경매(2024타경112750)이며, 채권액은 700,000,000원임.

1.3. 상권분석

* 건물 현황: 본건은 부산 사상구 괘법동에 위치한 복합 상가 건물인 르네시떼의 1층 1022호임. 건물은 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물이며, 제1층에 위치함.

* 이용 현황 (본건 포함 전체): 집합건축물대장상 본건 전체 용도는 판매시설로 기재되어 있음. 감정평가서상으로는 건물 내 여러 호실이 옷가게, 의류보관창고, 가구점, 음식점, 피부관리샵, 네일샵 등으로 다양하게 이용되고 있다고 파악됨. (다만, 본건 1022호의 정확한 현재 이용 상태는 반드시 현장 재확인 필요)

* 주변 상권: 대형 할인마트, 시외버스터미널 등 유동인구가 많은 주요 시설들이 인접해 있어 상업 활동이 활발한 지역임.

1.4. 생활정보

* 교통 인프라: 부산김해간 경전철 르네시떼역 및 부산 도시철도 2호선 사상역을 도보로 이용 가능하여 부산 시내 및 김해 지역으로의 접근성이 뛰어남.

* 주변 시설: 대형 할인마트, 터미널, 다양한 판매 및 서비스 업종의 상가들이 밀집되어 있어 생활 편의시설 및 쇼핑 환경이 우수함.

* 환경: 초등학교가 남측 인근에 위치하여 있으며, 전반적으로 상업 및 교통 중심 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

* 이용 상태의 불명확성: 감정평가서상 일부 호실은 인근 점포와 경계 구분이 없이 일괄 사용 중이거나 호실 표지판이 없는 경우도 있다고 명시되어 있음. 본건 1022호 또한 실제 이용 현황 및 경계를 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인해야 함.

* 건축물 용도 discrepancy: JSON 정보에는 '창고시설'로 표기된 부분도 있으나, 제공된 경매 정보 상으로는 '판매시설'로 명시되어 있어, 추후 건축물대장 등 공부와의 차이 발생 가능성 확인 필요. (현재 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있음.)

* 토지이용계획상 제한: 비행안전제6구역(전술)에 해당되어 건축물의 증축, 개축, 용도변경 등에 제한이 있을 수 있음.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 현장 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상가 밀집 지역 특성상 주변 소음이나 유동인구 관련 이슈는 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 사상구의 주요 상업 및 교통 중심지인 르네시떼 상가 내 1층에 위치한 소형 점포임.

* 교통 편의성이 뛰어나고 주변 상권이 활발하여 잠재적 가치가 있음.

* 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸되는 비교적 깨끗한 상태임. 임차인의 보증금이 없어 인수 부담은 없음.

* 다만, 소형 면적이고 건물 내 다양한 용도의 점포가 혼재하며, 일부 호실의 경계 불분명 가능성이 제기된 점은 현장 확인이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 교통 접근성: 르네시떼역 및 사상역 인접.

* 활발한 상권: 대형 마트, 터미널 등 주변 유동인구 풍부.

* 소형 점포의 활용성: 소자본 투자 또는 기존 사업 확장 시 유리.

* 안정적인 권리관계: 인수할 권리 및 보증금이 없음.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 감정가 27,000,000원을 기준으로, 향후 시장 상황, 본건의 실제 이용 가치, 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현재 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안할 때, 일반적인 경매 낙찰률을 고려하여 감정가의 70~90% 선에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 본건의 경우, 소형 면적임을 감안하여 약 20,000,000원에서 24,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 절대적인 기준이 아니며, 철저한 현장 조사와 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.