나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경113272 [1] 부산광역시 북구 만덕동 774 럭키만덕아파트 8동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 부산이노비즈센터 남측 인근, 덕양초등학교 동측 인근
에 위치한 럭키만덕아파트 8동 2층 205호이며, 주위는 주로 아파트단지, 도로변 상가, 단독
주택 등으로 이루어져 있어 주거환경 보통임.

교통상황

차량출입 가능하며, 시내버스정류소가 인근에 있고 지하철역이 근거리에 있어 대중교통사정
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하실부 15층 건물 내 2층 205호로서,
·외벽 : 시멘몰탈 위 페인팅,
·내벽, 창호는 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 도시가스 공급에 의한 개별난방설비
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로 북하향 경사지에 단지 조성되어 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약12미터의 포장도로에 접하여 북측의 약 20미터 폭의 간선도로로 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

본건이 있는 기호(2)는 제2종일반주거지역(2024-05-01), 도로(접함), 상대보호구역(그린코아
유치원), 상대보호구역(덕양초등학교).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 남향, 계단식으로 지상에 주차장시설 되어있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 지분매각(공유자우선매수권 없음).
- 재매각임. 매수신청보증금 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경113272 (1)

소재지: 부산광역시 북구 만덕동 774 럭키만덕아파트 8동 2층 205호

용도: 아파트

건물면적: 79.19㎡ (약 23.97평)

토지면적: 42.56㎡ (약 12.87평)

감정가: 75,000,000원 (7천5백만원)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (1/2 지분)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 북구 만덕동에 위치하며, 덕양초등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 주로 아파트단지, 도로변 상가, 단독주택 등으로 이루어져 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통상황:

차량 출입이 용이하며, 단지 인근에 시내버스 정류장이 있고 지하철역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태:

본건 아파트 단지는 북서측으로 약 12미터 폭의 포장도로에 접하고 있으며, 북측의 약 20미터 폭 간선도로로의 접근성이 우수합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건이 속한 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 덕양초등학교 등 절대/상대 보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리:

등기부등본상 을1 근저당권(농업협동조합중앙회, 102,000,000원)이 말소기준권리이며, 해당 권리를 포함한 대부분의 권리는 본 매각 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부등본상 확인되는 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 지상권 등 등기 외 권리가 존재할 가능성은 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

본건과 관련하여 인수해야 할 보증금(합계 0원)이 있는 임차인은 없는 것으로 조사되었습니다. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 럭키만덕아파트는 형성된 지 오래된 아파트 단지로, 주변에 다양한 상가와 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거지로서 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

최근 2026년 5월 및 6월 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(84.28㎡)의 아파트가 12,000만원에서 17,200만원 사이에 거래된 것으로 나타났습니다. 이를 바탕으로 본건 아파트(전용면적 79.19㎡)의 전체 가치를 약 12,000만원 ~ 14,000만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

본건은 전체 아파트의 1/2 지분만 매각 대상이므로, 이러한 시장 가치에서 지분 비율을 고려한 평가가 필요합니다.

1.4. 생활정보

건물의 구조:

본건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 구조의 15층 건물 중 2층 205호에 해당합니다.

이용상태:

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역:

위생 설비, 화재 탐지 설비, 옥내 소화전, 승강기, 도시가스를 이용한 개별 난방 설비가 구비되어 있습니다.

기타 참고사항:

아파트는 남향으로 배치되어 있으며, 계단식 구조입니다. 지상에 주차장 시설이 마련되어 있습니다.

럭키만덕1차아파트(사용승인일: 1991.08.03)는 총 900세대로 구성되어 있으며, 총 주차 대수는 601대입니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분매각:

본건은 건물 및 토지의 일부 지분(1/2)만 매각되는 물건입니다. 따라서 향후 소유권 행사, 재산 분할, 이용 등에 있어 다른 공유자와의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있어, 단독 소유 물건에 비해 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다.

재매각:

본건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 낙찰자가 잔금을 납부하지 못했음을 의미합니다. 이는 물건 자체의 하자, 권리 관계의 복잡성, 또는 시장의 낮은 관심도 등 잠재적 이슈가 존재할 가능성을 시사합니다.

내부 상태 확인 필요:

감정평가 당시 이해관계인 부재로 인해 아파트 내부(내벽, 창호 등)에 대한 조사가 이루어지지 못했습니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장을 직접 방문하여 내부 상태를 상세히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 북구 만덕동에 위치한 럭키만덕아파트의 1/2 지분 매각 물건입니다. 아파트 밀집 지역에 소재하여 주거 환경이 안정적이며, 덕양초등학교 등 교육 시설과 다양한 생활 편의시설이 인근에 있어 주거 편의성이 높습니다.

현재 감정가는 7,500만원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 추정한 본건 지분의 시장 가치는 약 6,500만원 ~ 7,000만원 수준으로 판단됩니다.

지분매각 및 재매각 물건이라는 점에서 권리 분석 및 현장 확인에 더욱 신중을 기해야 하지만, 이러한 특수성은 가격적인 메리트로 작용할 수 있습니다.

따라서 철저한 사전 조사와 함께 적정 입찰가를 산정한다면, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

시장 대비 낮은 감정가:

최근 실거래가 수준을 고려할 때, 본건의 감정가는 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다. 이는 입찰 시 수익률을 높일 수 있는 잠재력을 제공합니다.

안정적인 주거 지역:

아파트 단지 내 위치하여 주거 수요가 꾸준하며, 지역 내 선호도가 높은 편입니다.

편리한 교통 및 생활 환경:

대중교통 접근성이 우수하고, 학교 및 상업 시설이 근거리에 있어 일상생활이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 5월~6월 사이의 실거래가를 분석한 결과, 84.28㎡ 면적의 아파트가 12,000만원에서 17,200만원 사이로 거래되었습니다.

이를 본건의 전용면적(79.19㎡)과 2층이라는 층수, 그리고 재매각 및 지분매각 특성을 고려하여 보수적으로 추정했을 때, 전체 단위의 시장 가치는 약 11,500만원 ~ 13,000만원 정도로 예상됩니다.

본 건은 1/2 지분 매각이므로, 전체 가치의 절반에 해당하는 약 5,750만원 ~ 6,500만원이 본건 지분의 시장 가치 범위로 추정됩니다.

감정가 7,500만원은 이러한 시장 가치 추정치보다 높은 수준이므로, 재매각의 위험성과 지분매각의 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 시장 가치 추정치와 감정가를 종합적으로 고려하여 약 6,800만원에서 7,200만원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다. (경쟁 입찰 현황 및 현장 조사 결과에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.