나이스옥션 법원경매 고양 2024타경85648 [1] 경기도 파주시 아동동 산8 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경85648 [1] 경기도 파주시 아동동 산8 전 경매

• 사건번호: 2024타경85648
• 주소: 경기도 파주시 아동동 산8
• 용도: 전

고양지원 경매10계 2024타경85648 | 소재지: 경기도 파주시 아동동 산8 | 감정가: 7,302,269,000원 | 최저가: 3,578,112,000원 | 용도: 전

1. 고양지원 2024타경85648 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경85648 (1)

소재지: 경기도 파주시 아동동 278

용도: 전

감정가: 7,302,269,000원

총 토지 면적: 44,320.00㎡ (약 13,406.0평)

매각 토지 지분 면적: 44,264.1251㎡ (약 13,389.4평)

건물 면적: 0.00㎡ (없음)

건물 지분: 0㎡ (없음)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 현황

본 건은 경기도 파주시 아동동 278 소재 토지 일부 지분 매각 물건으로, 총 8개의 목록으로 구성되어 있습니다.

주요 특징은 다음과 같습니다.

전체적으로 토지 대부분이 수많은 분묘가 소재하는 공동묘지로 이용 중이며, 일부는 임야, 전, 도로 등으로 이용되고 있습니다.

특히, '낙원공원묘원'에서 관리하는 다수의 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

목록 6, 8번은 지분 매각 대상입니다.

공부상 지목은 '전' 또는 '임야'이나, 현황은 공동묘지, 도로, 자연림 등으로 혼재하여 이용 중입니다.

목록 8번 지상에 소유자 미상의 컨테이너박스가 있으나, 평가 및 매각에서는 제외됩니다.

임대 관계는 미상입니다.

각 목록별 현황 요약:

목록1: 공부상 ‘전’, 현황 토지 대부분 수많은 제시외 분묘가 소재하는 공동묘지로 이용 중.

목록2: 공부상 ‘전’, 현황 토지 대부분 수많은 제시외 분묘가 소재하는 공동묘지, 일부 전, 일부 도로로 이용 중.

목록3: 공부상 ‘임야’, 현황 토지 일부 수많은 제시외 분묘가 소재하는 공동묘지, 일부 도로, 일부 자연림, 임야 형태로 이용 중, 임야에도 곳곳에 제시외 분묘가 소재.

목록4: 공부상 ‘전’, 현황 토지 대부분 수많은 제시외 분묘가 소재하는 공동묘지로, 일부 도로로 이용 중.

목록5: 공부상 ‘임야’, 현황 토지 대부분 도로로 이용 중.

목록6: 공부상 ‘전’, 현황 토지 대부분 수많은 제시외 분묘가 소재하는 공동묘지로, 일부 도로로 이용 중.

목록7: 공부상 ‘전’, 현황 토지 대부분 도로로 이용 중.

목록8: 공부상 ‘전’, 현황 토지 대부분 수많은 제시외 분묘가 소재하는 공동묘지로, 일부 도로로 이용 중.

분묘로 인해 영향을 받을 경우의 제한 단가는 다음과 같습니다.

목록1: 231,000원/㎡

목록2: 370,000원/㎡

목록3: 85,000원/㎡

목록4: 238,000원/㎡

목록6: 238,000원/㎡

목록8: 399,000원/㎡

감정가는 7,302,269,000원입니다.

1.3. 입지 조건 분석

본 건은 경기도 파주시 아동동 소재 '송화초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 공동묘지, 임야, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

물건지 남측으로 소로와 연계된 도로가 개설되어 있어 접근성을 확보하고 있습니다.

주변 지역 검색 결과, 송화초등학교가 인근에 위치하며, 주거 지역 및 상업 시설도 혼재하고 있는 것으로 파악됩니다. 현재 물건지 및 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 주요 이용 현황이 공동묘지라는 점은 인지하셔야 합니다.

1.4. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 진OOOOOOOOOOOO의 신청으로 진행됩니다.

매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 이는 소유권이 분할되어 공유자와 함께 소유하게 됨을 의미합니다.

물건의 주요 권리 사항으로는 '분묘기지권' 성립 가능성이 있습니다. 물건지 내 다수의 분묘가 소재하며, '낙원공원묘원'에서 관리하고 있는 분묘에 대해 분묘기지권이 인정될 경우, 해당 분묘가 위치한 토지의 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

다만, '낙원공원묘원' 관리 주체와 분묘 소유자 간의 구체적인 임대 관계는 미상으로, 이는 추가적인 확인이 필요합니다.

일괄 매각 대상 목록 6, 8번은 지분 매각 대상임을 유의해야 합니다.

전반적으로 복잡한 권리 관계가 예상되므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

1.5. 상권 및 생활 정보

물건지 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어진 지역으로 판단됩니다.

송화초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

다수의 근린생활시설이 분포하고 있어, 주민들의 생활에 필요한 상점이나 서비스 이용이 가능할 것으로 보입니다.

다만, 물건지의 주된 이용 현황이 공동묘지이므로, 해당 지역의 상권이나 생활 환경은 이러한 특성을 반영할 것입니다.

주변에 편의시설, 상업시설, 주거 시설이 혼재하고 있지만, 대규모 상권이나 중심 상업지구로 보기는 어렵습니다.

1.6. 잠재적 리스크 분석

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

지분 매각: 토지 일부 지분만 매각되므로, 낙찰 후 공유자와의 소유권 분쟁이나 협상 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 큰 제약을 초래할 수 있습니다.

분묘기지권: 물건지 내 다수의 분묘가 소재하고 있으며, 분묘기지권이 성립될 경우 해당 분묘를 이장하거나 사용에 대한 별도의 협상이 필요하게 되어 막대한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 이는 토지 가치 하락의 주요 요인이 됩니다.

토지 이용 제한: 공동묘지라는 특성상 토지 이용에 대한 법적, 사회적 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 여러 토지이용계획(도시지역, 자연녹지지역, 준주거지역 등) 및 제한사항(가축사육제한구역, 각종 보호구역, 제한보호구역, 준보전산지 등)이 복합적으로 적용되어 있어 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

제외 물건: 목록 8번 지상 소유자 미상의 컨테이너박스는 매각에서 제외되므로, 인수 시 별도 협상 또는 처리가 필요할 수 있습니다.

입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 분묘의 정확한 위치, 수량, 관리 상태를 확인하고, 분묘기지권 성립 가능성 및 그 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 파주시 아동동에 위치한 토지 일부 지분 매각 건으로, 상당 면적이 공동묘지로 이용되고 있으며 분묘기지권 성립 가능성이 있는 복합적인 권리 및 현황을 가진 물건입니다.

지분 매각으로 인한 공유자 관계, 다수의 분묘로 인한 분묘기지권 문제, 그리고 토지 이용계획 상의 제한 사항들은 본 건의 가치와 활용성에 중대한 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

다만, 송화초등학교 인근에 위치하며 주변에 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하고 있어 입지 자체는 어느 정도의 잠재력을 가지고 있습니다.

또한, 토지 이용 현황이 공동묘지라는 점은 투자의 목적과 위험 감수 수준에 따라 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

본 건은 일반적인 부동산 투자와는 다른 접근이 필요합니다.

차별화된 토지 활용 가능성: 공동묘지 및 분묘와 관련된 법적, 사회적 이슈를 해결할 수 있다면, 향후 다른 용도로의 개발 잠재력을 모색할 수 있습니다.

(단, 이는 매우 복잡하고 장기적인 과정이 될 수 있습니다.)

인근 지역 개발 가치: 파주시의 지속적인 개발과 함께 주변 지역의 가치가 상승할 경우, 본 건 역시 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

경매 물건 특성 활용: 복잡한 권리 분석과 현황으로 인해 일반 투자자들의 접근이 어려울 수 있으므로, 관련 경험이나 전문 지식이 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

(하지만, 잠재 리스크가 매우 크므로 신중한 접근이 필요합니다.)

결론적으로, 본 건은 높은 수준의 위험 감수와 전문적인 분석 및 해결 능력이 요구되는 물건입니다. 투자 결정 전, 분묘 및 지분 관련 문제를 해결할 수 있는 구체적인 방안과 예상 비용을 철저히 검토하시기 바랍니다.

법원 정보

고양지원 경매10계