나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경138116 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 830-11 에이엔캐슬 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "은행나무시장" 남측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 은행나무시장, 시흥4동주민센터 등이 혼재하고
있는 준주거지역내 다세대주택으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 지하철역은 다소 원거리에 위치하여, 서측인근의 독산로와
남측인근의 금하로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘키리트지붕 7층건 중 제2층 제201호ㄹ서 2017.08.25 사용승인
되었음. 필로티형으로 1층에 주차장 설치되었음.
마감구조는
외벽: 치장벽돌쌓기.
내벽: 종이벽지 및내장용재 타일마감.
창호: 하이샤시창호 복층유리임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실1, 주방/싣강1, 욕실/화장실1, 방코니 등)으로 이용됨.

설비내역

위생,급배수시설 구비되었으며, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 화재
탐지 빛 경보기시설, CCTV, 1층에 주차장 설치되었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지일단의 평탄한 지반으로 아이엔캐슬 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

동측과 서측으로 노폭 약3m의 포장도로에 접함. 북측으로는 은행나무시장으로 차량통행은
않됨.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1), (2): 공히 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2017-11-16)(시흥동)
자세한사항별도확인:도시계획과).
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 장애물제한표면구역(진입표면
구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194M(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위
사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

공부와의 차이

(1). 없 음. (2). 제시외건물로 약8.0㎡(방 및 다용도실)이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대중인(전세보증금:167,000,000원) 것으로 임차인에 탐문되나, 관계서류 둥은
확인하지 못하였음.
*. 2020.06.08.서울남부지방법원의 임차권등기명령(2020카임434)에 의거 주택임차
권 설정됨. *.(임차보증금:167,000,000원-).
기 타:(1)집합건축물대장(표제부, 갑)의 건축물현황도상 201호 위치와 (전유부, 갑)의
건축물현황도상 201호 위치가 서로 상이하며, 201호의 실제 위치와 내부구조도
는 (표제부, 갑)상 201호의 현항도와 일치합니다. 발급된 201호 도면은 202호
도면으로 발급 되었는 바, 호별배치도 및 내부구조도는 (표제부, 갑)상 건축물
현황도를 기준으로 확인한 내용 등을 찹조하여 작성하였습니다.
(2)201호, 202호, 203호의 호별현황도는 202호 도면으로 동일하게 발급되고 있음을
부동산정보과에서 재확인하였음.)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 금천구 시흥동 830-11 에이엔캐슬 제2층 제201호

1.2. 건물현황

용도: 다세대주택

토지면적: 17.60㎡ (약 5.32평)

건물면적: 38.19㎡ (약 11.55평)

건물 제시외면적: 8.00㎡ (약 2.42평) - 본건 매각에 포함

구조: 철근콘크리트구조

층수: 7층 건물 중 제2층 제201호 (2017년 8월 25일 사용승인)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경138116 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송

감정가: 203,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 위반건축물

주의사항: 제시외 건물 포함, 선순위 임차권 존재로 인한 인수 가능성

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "은행나무시장" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 은행나무시장, 시흥4동주민센터 등이 혼재하는 준주거지역 내 다세대주택 밀집 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입은 가능하나, 지하철역은 다소 원거리에 위치합니다. 서측 인근의 독산로와 남측 인근의 금하로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다. 동측과 서측으로 노폭 약 3m의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 갑2: 2018.06.18 소유권이전 (박주영)

* 을1: 2020.07.13 주택임차권 설정 (송제은, 보증금 167,000,000원, 전입 2018.05.30, 확정 2018.05.28) - 말소: 인수 (대항력 있는 임차인)

* 갑12: 2024.11.22 소유권이전 (주식회사재원리츠) - 강제경매로 인한 매각

* 갑14: 2024.12.12 강제경매개시결정 (송제은, 164,422,211원) - 말소기준권리

* 갑15: 2025.05.15 압류 (동작세무서장) - 말소

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 송 (송제은)

* 보증금: 167,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018.05.30

* 확정일자: 2018.05.28

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 분석 결과

말소기준권리(갑14: 강제경매개시결정)보다 선순위인 을1 (주택임차권)은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 167,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수하게 됩니다. (주택임차권 등기일 2020.07.13, 소유권 이전일 2018.06.18, 강제경매 개시일 2024.12.12)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 "은행나무시장" 인근에 위치하여 재래시장 및 상가 시설 이용이 편리합니다. 주변에 주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매/임대 정보에 따르면, 인근 유사 다세대/연립주택의 거래 금액은 28,000만원 ~ 44,000만원 범위에서 형성되어 있습니다.

* 2026년 5월 거래된 55.02㎡ 다세대주택(하이빌)은 33,000만원에 거래되었습니다. (약 60만원/㎡)

* 2026년 5월 거래된 39.48㎡ 연립주택(현대빌라)은 44,000만원에 거래되었습니다. (약 111만원/㎡)

* 2026년 5월 거래된 55.19㎡ 연립주택(원형아트빌)은 28,000만원에 거래되었습니다. (약 51만원/㎡)

본건(건물면적 38.19㎡)의 경우, 최근 시세 평균(약 74만원/㎡)을 적용하면 약 2,800만원 수준으로 추정되나, 이는 건물 노후도 및 개별 특성에 따라 달라질 수 있습니다. 다만, 본건은 2017년 신축 건물로 상대적으로 신축에 해당합니다. 감정가는 203,000,000원으로, 이는 시세와 괴리가 있어 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 은행나무시장, 시흥4동주민센터 인접

* 차량 접근 가능, 버스 정류장 도보 이용 거리

* 건물 내 1층 주차장, 엘리베이터, CCTV, 개별난방 시설 구비

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물

집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다 (주택과-2734, 2019.01.22.). 이는 향후 시정명령, 이행강제금 부과 등의 대상이 될 수 있으며, 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

건물 면적 외 약 8.00㎡의 제시외 건물(방 및 다용도실)이 소재하며, 본 매각에 포함되어 있습니다. 이는 공사비 발생 또는 활용 가치에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

6.3. 선순위 임차권 (대항력 있는 임차인)

보증금 167,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 잠재적 추가 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 가능성

과거(1997년) 금천구 시흥동 일대에 쓰레기 소각장 건설 추진 이력이 있으며, 해당 지역(시흥동 은행나무사거리 인근)은 골목상권으로 분류됩니다. 직접적인 혐오 시설이 인접해 있는지 여부는 추가적인 현장 확인이 필요하나, 과거 관련 이슈가 있었던 점은 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2017년)에 가까운 다세대주택으로, 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 167,000,000원)이 존재하며, 위반 건축물이라는 리스크를 동시에 안고 있습니다. 임차인이 채권자로서 강제경매를 신청한 점은 특이사항이며, 임차인의 배당 여부에 따라 매수인이 추가 보증금을 인수할 가능성이 매우 높습니다. 감정가는 203,000,000원이지만, 시장 시세와의 괴리, 위반 건축물, 높은 인수 보증금 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 은행나무시장 인접: 재래시장 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다.

* 강제경매 채권자가 임차인: 임차인이 직접 경매를 신청하여, 경매 진행 상황 및 임차인의 의도를 파악하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 203,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 167,000,000원을 인수해야 하는 조건이 있습니다. 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 매수인이 부담해야 할 실질적인 취득 비용을 고려하여 산정되어야 합니다.

매수인이 최종적으로 부담하게 될 비용 = 입찰가 + 인수 보증금

만약 본건의 시장가치가 감정가 수준(203,000,000원)으로 유지된다고 가정하면,

입찰가 = 시장가치 - 인수 보증금

입찰가 = 203,000,000원 - 167,000,000원 = 36,000,000원

위 계산에 따르면, 보증금 인수분을 제외한 순수 취득 비용은 약 36,000,000원입니다.

여기에 위반건축물, 제시외 건물, 임차인과의 관계, 향후 리모델링 비용 등을 고려할 때, 현실적인 입찰가는 40,000,000원 ~ 60,000,000원 범위에서 신중하게 검토하는 것이 좋습니다.

다만, 임차인이 배당받는 금액이 얼마인지, 또는 임차인이 경매에서 낙찰받을 경우(채권자이므로 가능), 그 결과에 따라 인수 보증금의 실질적인 부담 여부가 달라질 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.