나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경138116 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 830-11 에이엔캐슬 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경138116 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 830-11 에이엔캐슬 제2층 제201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경138116
• 주소: 서울특별시 금천구 금하로 717-4, 제2층 제201호 (시흥동, 에이엔캐슬)
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매5계 2024타경138116 | 소재지: 서울특별시 금천구 금하로 717-4, 제2층 제201호 (시흥동, 에이엔캐슬) | 감정가: 203,000,000원 | 최저가: 129,920,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경138116 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경138116 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

1.1. 2.소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 830-11 에이엔캐슬 제2층 제201호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕 7층 건물 중 제2층 제201호

사용승인일: 2017.08.25

층수: 해당 건물 7층 중 2층

내부 구조: 방 2개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개, 발코니 등

주차: 1층 필로티 주차장

1.1. 3.면적 정보

토지면적: 17.60㎡ (약 5.32평)

토지지분: 17.6㎡

건물면적 (전용면적): 38.19㎡ (약 11.55평)

건물지분: 38.19㎡

건물 제시외면적: 8.00㎡ (약 2.42평) - 매각 포함

1.1. 4.감정가 및 매각 대상

감정가: 203,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 5.특이사항 및 주의사항

특이사항: 없음

주의사항: 제시외 건물 포함

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, "은행나무시장" 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 은행나무시장, 시흥4동주민센터 등이 혼재하는 준주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건은 차량 출입이 용이하며, 지하철역은 다소 거리가 있습니다. 서측의 독산로와 남측의 금하로를 운행하는 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

건물은 2017년에 사용 승인된 신축급 건물로, 1층 필로티 구조의 주차 공간을 갖추고 있습니다. 외벽은 치장벽돌로 마감되었으며, 내벽은 종이벽지와 타일, 창호는 하이샤시 복층유리로 시공되었습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 송OO입니다.

등기부등본 상 임차권 등기(2020.06.08. 서울남부지방법원 임차권등기명령(2020카임434))가 설정되어 있으며, 임차인의 전세 보증금은 167,000,000원으로 확인됩니다. 임대 관계는 임대 중으로 탐문되나, 정확한 서류 확인은 필요합니다.

감정평가서상 '공부와의 차이' 항목에서 (2)번 토지의 제시외 건물(약 8.0㎡, 방 및 다용도실)이 소재한다고 명시되어 있으며, 이는 매각에 포함되는 사항입니다.

주의해야 할 점은 집합건축물대장 상 201호의 위치와 실제 위치, 내부 구조도가 상이할 수 있으나, 감정평가사는 표제부(갑)상 건축물 현황도를 기준으로 확인하여 작성했다고 합니다. 발급된 도면이 202호 도면으로 동일하게 발급되는 점은 참고해야 합니다.

과거 2021타경108473 사건과 관련하여, 해당 건물(에이엔캐슬) 내 다른 호실의 경우 근린생활시설로 공부상 기재되어 있으나 실제로는 다세대주택으로 이용 중이었던 사례가 있었습니다. 본건 201호의 경우 공부상 용도 명시는 없으나, 감정평가 내용상 다세대주택으로 이용 중임을 시사합니다.

1.4. 상권분석

본건은 시흥동 은행나무시장 인근에 위치하여 재래시장 및 다양한 근린생활시설을 쉽게 이용할 수 있는 이점이 있습니다. 시장 상권은 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 배후 수요가 기대됩니다. 또한, 시흥4동주민센터와 같은 공공시설이 인접해 있어 지역 커뮤니티 활동에도 유리한 환경입니다.

주변 지역은 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 주거 지역으로, 소규모 상가들이 혼재하고 있어 주거지로서의 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 금천구 시흥동 일대는 항아리 상권의 특징을 보이는 지역으로, 배후 주거 단지를 기반으로 한 상권의 안정성을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

주거 환경으로는 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성된 실내 공간을 활용할 수 있습니다. 도시가스 개별난방 시스템과 위생/급배수 설비, 승강기, CCTV 등이 설치되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

인근에 위치한 은행나무시장은 신선한 식료품 및 생활필수품 구매에 용이하며, 시흥4동주민센터는 각종 민원 처리 및 지역 문화 프로그램 이용에 편리함을 제공합니다.

인접한 도로는 동측과 서측으로 노폭 약 3m의 포장도로에 접해 있어 차량의 접근이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 임차권 : 전세 보증금 167,000,000원의 임차인이 거주 중이며, 임차권 등기가 설정되어 있어 명도 과정에서 보증금 반환 등 법적 절차 및 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 명도 가능성 및 관련 비용을 사전에 철저히 검토해야 합니다.

2. 건축물 현황도 오류 : 집합건축물대장 상 201호의 위치 및 도면 오류 가능성이 제기되었습니다. 실제 현황과 공부 상 내용이 다를 경우, 추후 건물 관리나 재산권 행사 시 불편함이 있을 수 있습니다. 정확한 현황 확인이 필요합니다.

3. 도로 접면 : 동측 및 서측으로 노폭 약 3m의 도로에 접해 있어, 일부 차량 통행이나 주차가 다소 불편할 수 있습니다.

4. 도시계획 제한 : 해당 토지는 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 주변 혐오시설 : 현황 조사 및 주변 정보 확인 결과, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설(대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)이 확인되지 않아 주거 환경에 미치는 부정적 영향은 적은 것으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 준신축급 다세대주택으로, 재래시장과 주거시설이 혼재된 지역에 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내부 시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 임차권 설정으로 인한 명도 부담과 건축물 대장 오류 가능성은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 권리 관계 및 공부 상 오류에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 제시외 건물도 매각에 포함되어 있어, 관련 사항도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 준신축급 주거 상품 : 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 즉시 거주 또는 임대 목적 활용이 가능합니다.

2. 생활 편의성 : 은행나무시장과 다양한 근린시설이 인접하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

3. 강제경매 : 법원 집행에 의한 강제경매로, 권리 관계가 비교적 명확하게 진행될 가능성이 높습니다.

4. 잠재적 가치 : 시흥동 일대는 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 금천구는 IT 산업 중심지로 성장하며 투자 가치가 높은 지역으로 평가받고 있습니다.

5. 명도 리스크 고려 : 임차권 설정으로 인한 명도 과정에서 발생하는 리스크를 충분히 감수하고, 이를 가격에 반영하여 입찰하는 전략이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계