나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경147899 [1] 서울특별시 금천구 독산동 972-32 블루972 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동 주민센터" 서측에 위치하며,
주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 진입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이
소재하고 있어 제반 교통상황은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2021.08.23.)

외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서
공부상 "도시형생활주택 및 근린생활시설 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 972-32,972-55 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하),
가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역
(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할),
과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경147899 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 972-32 블루972 제3층 제302호

건물명: 블루972

용도: 도시형생활주택

감정가: 352,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

토지 면적: 24.24㎡ (약 7.33평)

건물 면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

1.2. 입지조건

주위 환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동 주민센터" 서측에 위치하며, 주변은 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 일반적인 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

인접 도로 상태: 서측 및 남측으로 차량 통행이 가능한 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

채권자: 김 (임의경매 신청자)

말소기준권리: 을구 1번 전세권설정 (2022.05.27, 김기현)

인수되는 권리:

* 주택임차권 (김기현): 보증금 340,000,000원, 전입일자 2021.10.01, 확정일자 2021.09.06. 본 임차인은 대항력이 있어, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다. 임대차보증금 중 배당받지 못한 잔액이 있다면 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서상 인수 조건 명시)

등기부 현황 요약:

* 갑구: 소유권 이전, 신탁말소 등기, 가압류, 압류 등기가 존재하나, 모두 말소 예정입니다.

* 을구: 선순위 전세권(김기현)이 말소기준권리로 설정되어 있으며, 이후 설정된 주택임차권(김기현)은 인수 대상입니다.

1.4. 상권분석

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 29.87㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 5일 325,000,000원(약 3,600만원/평)에 거래되었습니다. 본건의 감정가(352,000,000원)는 이러한 시세 수준을 반영하고 있는 것으로 보입니다. 다만, 본 건의 입찰 시 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로 주변에 소규모 상점, 편의점, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 독산동 지역은 초등학교, 중학교 등이 분포되어 있어 교육 환경이 형성되어 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보와 일반적인 지역 정보를 종합할 때, 본 물건지 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미치는 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 지역의 특성상 단지 인근 환경은 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 김기현 씨의 보증금 340,000,000원이 전부 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 실제 매수 가격 외 추가적인 비용 발생 가능성을 의미합니다.

* 권리관계 복잡성: 동일 인물(김기현)이 임차인이자 전세권자, 그리고 임의경매 신청자로 등기되어 있어 권리관계가 복잡한 편입니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 사용승인)의 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 보통 수준입니다. 그러나 340,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매각 후 보증금 잔액 인수 가능성이 높아 신중한 접근이 필요합니다. 임차인이자 경매 신청자인 김기현 씨의 권리 관계 및 배당 순서가 최종 인수 금액에 결정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 분석 및 명도 진행이 상대적으로 용이할 수 있습니다.

* 도시형 생활주택: 소형 주거 공간으로 1인 가구 등 수요가 꾸준한 편입니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 352,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가는 약 325,000,000원으로 분석됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 340,000,000원 인수 가능성을 고려할 때, 실제 총 매수 비용은 입찰가 외 임차인 보증금 잔액이 될 수 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 낙찰 후 총 투입될 자금을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

제시된 정보를 바탕으로, 임차인 보증금 인수 가능성을 고려한 총 투입 비용을 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 340,000,000원 ~ 350,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다.

이는 임차인 보증금 전액이 배당으로 회수되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액만큼을 인수한다고 가정했을 때의 총 매수 금액을 고려한 것입니다. 입찰 전 반드시 법원의 배당표 예측 및 명도 가능성, 추가 인수 비용 등을 면밀히 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.