나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경116072 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-18 신영베르디움에이 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2023.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 교육시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제4층 제403호로서,
(사용승인일: 2020-06-19)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 소로, 북측으로 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시
설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금248,000,000원
임대차계약일자 : 2020년09월19일
임차권자 : 김애연

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경116072 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 372-18 신영베르디움에이 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택(다세대주택)

감정가: 255,000,000원

토지면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

건물면적: 28.37㎡ (약 8.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건축년도: 2020년 6월 19일 (사용승인일)

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울월정초등학교 북동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 아파트, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대임. 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임. 제반 교통여건은 보통임.

도로상태: 본건 동측으로 소로, 북측으로 세로에 접하여 차량 통행 및 접근이 가능함.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권보존: 김태목 (2020.06.25)

* 소유권이전: 박성현 (2020.11.18, 매매)

* 압류: 인천세무서장 (2022.01.20)

* 주택임차권: 김애연 (248,000,000원, 2020.11.03 전입, 2020.10.07 확정)

* 가압류: 주택도시보증공사 (3,597,500,000원, 2023.05.17)

* 강제경매: 한국주택금융공사 (2023.08.25, 서울남부지방법원 2023타경116072)

권리분석 요약:

* 본 건은 강제경매로 진행되었으며, 채권 총액은 3,845,500,000원임.

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정 등기(2023.08.25)보다 앞서는 권리들은 경매로 인해 말소될 가능성이 높음.

* 주요 권리인 주택임차권(김애연, 한국주택금융공사)은 대항력이 있는 것으로 판단됨.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 248,000,000원

* 전입일자: 2020-11-03

* 확정일자: 2020-10-07

* 대항력: 있음

* 배당받을 금액(예상): 3,363,059원

* 매수인 인수 보증금: 244,636,941원

* 임차인: 한국주택금융공사

* 보증금: 248,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2020-11-03

* 확정일자: 2020-10-07

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023-08-09

* 배당받을 금액(예상): 248,000,000원

* 미배당 보증금: 매수인 인수 (전액 인수 가능성)

매수인 인수 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재함.

* 임차인 김 의 보증금 중 배당 후 잔액 244,636,941원은 매수인이 인수해야 함.

* 임차인 한국주택금융공사의 보증금 248,000,000원 또한 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함. (총 인수 보증금 합계 약 492,636,941원)

4. 상권분석

본건은 주택지대에 위치하며, 주변에 다세대주택, 아파트, 상가 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거지역 상권 특성을 가짐.

대규모 상업시설보다는 소규모 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됨.

특이할 만한 대형 상권이나 배후 수요 집중 지역과는 거리가 있음.

5. 생활정보

주변 교육시설: 서울월정초등학교 인근 위치.

편의시설: 인근에 버스정류장이 있으며, 주택가에 위치하여 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 대형마트 등은 다소 거리가 있을 수 있음.

공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 해당하여 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

임차인 인수 보증금: 김 임차인의 보증금 잔액 약 2.44억원과 한국주택금융공사의 보증금 약 2.48억원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있음. 총 약 4.92억원에 달하는 금액으로, 이는 물건의 감정가(2.55억원)를 훨씬 초과하는 수준임.

다수의 채권 및 채무 관계: 가압류, 압류 등 다수의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어 경매 진행 및 낙찰 후 권리 소멸 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2020년 준공)된 다세대주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상되나, 막대한 금액의 임차인 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크임.

총 인수 보증금이 감정가를 초과하므로, 실질적인 낙찰 가격은 매우 낮게 형성될 가능성이 높으며, 투자 가치를 신중하게 검토해야 함.

입찰 전 임차인과의 협의, 배당표 확인, 관련 법규 검토가 필수적임.

본 물건은 높은 위험성을 내포하고 있으므로, 투자 경험이 많고 철저한 분석 능력을 갖춘 투자자에게 적합할 수 있음.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2020년에 준공되어 건물의 노후도가 낮고 내부 상태가 양호할 것으로 기대됨.

잠재적 가치: 현재 높은 임차인 보증금 부담으로 인해 시세보다 현저히 낮은 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있음.

입지: 서울 강서구 화곡동이라는 지역적 특성을 가짐.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 255,000,000원이지만, 임차인 보증금 인수액(총 약 492,636,941원)을 고려할 때, 매수인의 실질적인 취득 비용은 시장 가치를 초과할 수 있음.

인수 보증금(약 244,636,941원)을 제외하고, 감정가(255,000,000원)를 기준으로 보수적으로 산정 시, 예상되는 순수 자산 가치는 매우 낮음.

따라서, 이러한 높은 위험성을 감안하여 보수적인 접근이 필요하며, 잠재적 인수 보증금 및 기타 비용을 고려한 입찰가는 30,000,000원 수준으로 검토해 볼 수 있음.

이는 감정가 대비 현저히 낮은 금액이며, 실제 입찰가는 법원 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자, 임차인과의 관계 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.