나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경116072 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-18 신영베르디움에이 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경116072 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-18 신영베르디움에이 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2023타경116072
• 주소: 서울특별시 강서구 가로공원로76길 30, 제4층 제403호 (화곡동, 신영베르디움에이)
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매5계 2023타경116072 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로76길 30, 제4층 제403호 (화곡동, 신영베르디움에이) | 감정가: 255,000,000원 | 최저가: 163,200,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2023타경116072 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경116072 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 372-18 신영베르디움에이 제4층 제403호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 255,000,000원

토지면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

토지 지분: 17.28㎡ (약 5.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.37㎡ (약 8.59평)

건물 지분: 28.37㎡ (약 8.59평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

*물건 기본 정보

해당 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 신영베르디움에이 주상복합 건물 내 제4층 제403호 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조로 2020년 6월 19일에 사용 승인되었습니다. 총 건물 면적은 28.37㎡ (약 8.59평)이며, 토지 지분은 17.28㎡ (약 5.23평)입니다. 감정가는 255,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

*입지조건

본건은 "서울월정초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

*건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 제4층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다. 내부 구조는 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

*토지 정보

본건이 속한 토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 동측으로는 소로, 북측으로는 세로에 각각 접해 있습니다.

*토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 공항 중요시설물 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(강서교육지원청 확인 요망)으로 지정되어 있으므로 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

*권리분석

본건에는 임차권이 설정되어 있습니다. 임차인은 김애연이며, 임차보증금은 248,000,000원, 임대차계약일자는 2020년 9월 19일입니다. 이 임차권의 인수 여부 및 대항력 유무를 면밀히 분석해야 하며, 이는 낙찰 후 인수되는 권리인지, 소멸되는 권리인지에 따라 명도 과정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

*상권분석

주변에 서울월정초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호하며, 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 확보된 주거 밀집 지역입니다. 근린생활시설도 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 주변 시설을 검색한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

*생활정보

건물에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

*잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차권의 존재 여부입니다. 임대차 계약일자(2020년 9월 19일)와 건물 사용승인일(2020년 6월 19일)을 고려할 때, 임차권이 대항력을 갖추고 인수될 가능성이 있습니다. 이 경우, 임차보증금 248,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 권리 분석을 철저히 진행하여 명확한 인수 여부를 파악해야 합니다. 또한, 토지이용계획상 다양한 제한사항이 존재하므로 건축 및 개발 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

*종합 의견

본 물건은 신축된 지 얼마 되지 않은 도시형 생활주택으로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의시설은 갖추고 있습니다. 다만, 임차권과 관련된 권리 분석이 매우 중요하며, 명확한 권리 관계 파악 없이는 투자에 신중해야 합니다. 주변 시세와 임차권 인수 비용 등을 종합적으로 고려하여 수익성을 판단해야 할 것입니다.

*투자 포인트

1. 비교적 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로 연식이 짧아 내부 상태 양호할 가능성.

2. 주거 밀집 지역: 주변 배후 수요 확보로 인한 안정적인 임대 수익 기대 가능.

3. 초등학교 인접: 자녀가 있는 세대에게 매력적인 입지.

4. (주의) 임차권 분석 필수: 임차권 인수 여부에 따라 투자 가치가 크게 달라지므로, 심층 분석 필요.

감정평가서요약 요향표

Google 검색 결과 (서울특별시 강서구 화곡동 372-18 주변 시설 검색 결과)

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계