나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140256 [4] 서울특별시 금천구 가산동 680 우림라이온스밸리 2차 제10층 제1014호 지식산업센터 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140256 [4] 서울특별시 금천구 가산동 680 우림라이온스밸리 2차 제10층 제1014호 지식산업센터 경매

• 사건번호: 2024타경140256
• 주소: 서울특별시 금천구 가산디지털1로 2, 제10층 제1014호 (가산동, 우림라이온스밸리 2차)
• 용도: 지식산업센터

서울남부지방법원 경매5계 2024타경140256 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산디지털1로 2, 제10층 제1014호 (가산동, 우림라이온스밸리 2차) | 감정가: 1,324,000,000원 | 최저가: 847,360,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 서울남부지방법원 2024타경140256 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경140256 (4)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 680 우림라이온스밸리 2차 제10층 제1014호

용도: 공장

감정가: 1,324,000,000원

토지면적: 136.94㎡ (약 41.43평)

건물면적: 544.48㎡ (약 164.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "독산역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트형 공장, 일반 공장, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 지하철 1호선 독산역이 인근에 소재하며, 다수의 노선버스가 운행되는 지역으로 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다. 차량 접근성 또한 양호하며, 남서측 및 남측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 건축물 현황

본 건물은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕의 지하 2층, 지상 13층 규모의 집합건축물입니다. 2006년 5월 26일에 사용승인을 받았으며, 외벽은 석재 및 복합판넬 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다. 본 물건은 해당 건물 내 제8층 제814호 외 3개 호수(총 4개 호수)를 포함하며, 일련번호 가-라 모두 아파트형 공장으로 이용 중입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다.

1.4. 토지 현황

토지는 대체로 평지의 정방형 토지로서, 아파트형 공장 및 지원시설의 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 일반도로, 중로1류(폭 20m-25m)와 접하고 있습니다. 또한, 일단의 공업용지 조성지역에 속해 있습니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발194m), 국가산업단지, 공공시설구역, 산업시설구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 이러한 제한사항들은 향후 건축이나 개발 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

1.6. 권리분석

제공된 정보만으로는 상세한 권리 분석이 어렵습니다. 통상적으로 부동산 임의경매의 경우, 낙찰 후 인수되는 권리와 소멸되는 권리가 복합적으로 존재하므로, 경매 사건의 상세 권리 분석 보고서를 반드시 확인해야 합니다. 채권자는 중OOOOO이며, 해당 채권 외 다른 권리관계는 추가적인 확인이 필요합니다. (임대차 관계는 미상으로 파악되었습니다.)

1.7. 상권분석

본건이 위치한 가산동은 G밸리(구로디지털단지, 가산디지털단지)로 대표되는 서울 서남부의 핵심 산업단지입니다. 주변에 다수의 IT 기업, 제조업체, 물류센터 등이 밀집해 있어 풍부한 비즈니스 수요와 유동인구를 확보하고 있습니다. 또한, 아파트형 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 함께 발달하여 직주근접형 상권을 형성하고 있습니다. 독산역을 중심으로 한 교통의 요지로, 배후수요와 산업단지 내 활동인구를 기반으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.8. 생활정보

본 건물은 독산역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 직장인들의 생활 편의성이 높습니다. 각종 상업시설, 금융기관, 편의점 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

1. 임대 관계 미상: 현재 건물이 어떤 임대차 관계 하에 있는지 파악되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

2. 토지이용계획상 제한사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적, 물리적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 증축, 용도 변경, 재건축 등의 계획에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 군사시설 보호구역 및 공항 관련 제한: 대공방어협조구역 지정은 공항(김포공항)의 비행안전구역과 연관될 수 있으며, 건축물의 높이 제한 등 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 폐기물매립시설 설치제한지역: 해당 지역은 환경 관련 규제가 적용될 수 있어, 개발 시 환경영향평가 등이 필요할 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동의 핵심 산업단지 내에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 독산역 인근의 우수한 교통망과 풍부한 산업단지 배후수요는 긍정적인 요인입니다. 그러나 임대차 관계 미확인, 다수의 토지이용 제한사항, 공항 및 군사 관련 보호구역 지정 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 특히, 아파트형 공장의 특성상 용도 제한이나 관리 측면에서의 고려가 필요합니다.

1.11. 투자 포인트

1. 핵심 G밸리 내 입지: 서울 서남부의 대표적인 지식산업단지 내에 위치하여 산업 활동 및 관련 수요가 풍부합니다.

2. 편리한 교통망: 독산역(1호선) 및 다수의 버스 노선 접근성이 뛰어나 직원 출퇴근 및 물류 이동에 유리합니다.

3. 감정가 대비 시세 확인: 현재 감정가를 기준으로 주변 시세를 면밀히 조사하여 잠재적 시세차익 가능성을 검토해야 합니다.

4. 아파트형 공장 활용: 사업체의 성장 또는 투자 목적의 임대 사업 등 다양한 수익 창출 방안을 고려할 수 있습니다.

5. 철저한 권리 및 법규 검토: 명도 관련 사항, 토지이용계획상의 각종 제한사항을 철저히 확인하여 리스크를 최소화해야 합니다.

지도 검색 결과, 본 물건지 주변에서 직접적으로 인근에 위치한 혐오시설(교도소, 화장장, 쓰레기 소각장 등)에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '장애물제한표면구역(진입표면구역)', '대공방어협조구역' 등이 명시되어 있어, 이는 항공기 운항이나 군사 작전에 영향을 줄 수 있는 지리적 조건이 있음을 시사합니다. 또한, '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정된 점은 환경 관련 규제를 고려해야 함을 나타냅니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계